Когда на месте Кусковского химического завода стали строить жилой комплекс, старожилы района и бывшие сотрудники предприятия крутили пальцем у виска и искренне сочувствовали будущим жильцам. Жилой комплекс, который ПИК построила в центре промзоны, получился комфортабельным и идеально подходящим для семей с детьми. А многие жители даже не догадываются о том, что было на месте их домов ещё 15 лет назад. Агент Центрального офиса Павел Ким детально изучил комплекс и выяснил, чего боялись дольщики в момент строительства и что из их страхов стало реальностью.
Химическое прошлое
Жилой комплекс «Большое Кусково» построили в центре промзоны:
📌 с одной стороны — ж/д Горьковского направления (станция «Кусково»),
📌 с другой — асфальтобетонный завод (Перовская улица, 69),
📌 с третьей — завод консистентных смазок (2-я Владимирская улица, 62 и 64).
Сам ЖК занял территорию Кусковского химического завода, который работал с 1880-х годов. До конца 1990-х здесь производили разные полимеры, а в 2007 году завод выкупила компания ПИК. Сейчас из всех производств осталась только промзона на другой стороне улицы Перово. Планам по её реорганизации уже много лет.
Кстати, Большой Перовский пруд — это искусственный водоём, который находился на территории завода. До очистки водоёма в 2012-2013 годах жители жаловались на мутную от отходов воду и резкий запах в воздухе.
Очевидцы говорили, что во время работы завода случалось, что в водоёме разом гибла вся рыба.
В момент строительства жилого комплекса «наследие» завода вызывало жаркие споры. Экс-сотрудники завода (или те, кто выдавал себя за них) рассказывали о подземных хранилищах легковоспламеняющихся жидкостей, постоянных утечках химикатов в землю и инвалидности по профзаболеваниям у работников предприятия. Жители района оппонировали тем, что много лет живут вблизи, родители работали на заводе, а дети купались в заводском пруду, и все живы-здоровы. Как было на самом деле — мы не знаем, но есть факты.
А факты таковы.
Запах с химического завода и соседних производств во время их работы был — в этом сходятся все.
После сноса заводских корпусов и до начала строительства жилых домов провели рекультивацию почвы. Это подтверждают фото и сообщения очевидцев. Заявлялось о рекультивации восьми метров почвы, но это проверить уже сложнее. Во время строительства наблюдался резкий химический запах, что неудивительно при строительстве на месте химзавода, который существовал более 100 лет.
Сейчас же завод консистентных смазок перенесли в Волгоград, асфальтобетонный завод закрыли, а сквер около бывшего заводского пруда облагородили и в центре сквера построили православный храм. Остатки промзоны по другую сторону Перовской улицы всё ещё существуют, однако планы по комплексному развитию этой территории есть давно. В 2021 году по этому поводу состоялись общественные обсуждения, но дальше дело пока не продвинулось. Не исключено, что в будущем на этом месте появится ещё один жилой комплекс или реновационные дома.
Семейное настоящее
История Кусковского химического завода закончилась в начале 2012 года, когда компания ПИК начала сносить заводские постройки. Первыми в 2013 году построили 5 и 6 корпуса, расположенные вдоль Перовской улицы. Последними сдали 8 и 9 корпуса. Восемь из девяти домов сдавались с отделкой, и только в 7 корпусе можно было купить квартиру «в бетоне».
ЖК «Большое Кусково» строили ещё до появления многоэтажных прямоугольников, ставших визитной карточкой застройщика ПИК и едва ли не синонимом понятия «человейник».
Все 9 построенных корпусов — это панельные дома серии П-3МК «Флагман». Корпуса переменной этажности, от 12 до 15 этажей. На первых этажах расположены коммерческие помещения. Пока не появились типовые дома серии ПИК-1 (те самые «человейники»), компания ПИК возводила объекты именно такого плана. Яркие представители — подмосковная «Щербинка», а также ЖК «New Переделкино» и ЖК «Волгоградский».
Реализованный проект ЖК «Большое Кусково» почти соответствует первоначальным планам. Обещанные школа и садик на своих местах, застройку не уплотнили за счёт новых корпусов или увеличения этажности. Единственное, чего не случилось — это строительства двух гаражных комплексов со стороны ж/д на 3250 машиномест. С учётом менее 2000 квартир в самом ЖК такие планы выглядели, мягко говоря, странными. Тем не менее, ситуация с парковкой не катастрофическая, как в других ЖК эконом- и комфорт-класса.
Инфраструктура
«Большое Кусково» — это семейный жилой комплекс как по формату квартир, так и по наличию образовательных учреждений поблизости. Во-первых, на территории самого ЖК построены школа на 825 мест и детский сад на 220 мест. В радиусе 1 км находится ещё около десяти детских садов и школ с дошкольными отделениями.
Ближайший крупный супермаркет «Перекрёсток» в ТЦ «Перово Молл» — в 200 метрах от крайнего корпуса. На территории самого ЖК есть три продуктовых магазина, алкомаркет «Красное и белое» и магазин разливных напитков.
Первые этажи во всех корпусах отведены под коммерческие помещения, поэтому в магазинах и сервисе недостатка нет. На территории — 9 салонов красоты, 4 точки общепита, 7 пунктов выдачи заказов, 2 медицинских лаборатории, 5 частных детских садов, медицинский центр, ветеринарная клиника и целых 3 стоматологии. Есть своё отделение Почты России и даже прачечная самообслуживания.
Рядом с 1 корпусом весной 2024 года должен открыться 4-этажный фитнес-клуб «Xfit Перово». На предпродаже годовой абонемент можно было купить за 30 900 рублей.
Рассчитывать на инфраструктуру соседних кварталов не приходится. Территорию жилого комплекса окружают ж/д, Перовский сквер и остатки производственной зоны №55 «Перово».
В непосредственной близости от жилого комплекса находится Перовский сквер с небольшим прудом — тем самым, что был когда-то на территории химзавода, и переживший недавно реконструкцию Кусковский лесопарк. До сквера от ближайших корпусов — меньше 100 метров, до лесопарка чуть дальше — от 700 метров до 1 км в зависимости от корпуса. Но путь этот не самый простой: часть проходит вдоль гаражей, и зимой её не чистят. А перед самым входом в парк пешеходов поджидает высоченный мост через ж/д. Если гуляете с маленьким ребёнком, придётся затаскивать коляску по лестнице.
Транспортная доступность жилого комплекса — на твёрдую четвёрку. Рядом с ЖК находятся несколько автобусных остановок. В пешей доступности — две станции метро и станция МЦД. На автомобиле можно выехать на Северо-восточную хорду (около 3 км), шоссе Энтузиастов (2,5-3 км), МКАД и Носовихинское шоссе (около 4 км).
Метро не близко, но пешком дойти всё же можно, причём до двух соседних станций жёлтой (Калининской) линии: «Новогиреево» и «Перово». До них — от 1,5 до 2 км (15-25 минут) в зависимости от корпуса.
По улице Перовской вдоль ЖК ходят два автобуса: №т53 (м. «Таганская» — МЦД4 «Новогиреево») и №842 (МЦД «Перово» — МЦД «Новогиреево 2A»).
Кроме того, и до станции метро «Новогиреево», и «Перово» можно доехать на нескольких автобусах. Правда по времени это будет сопоставимо с пешей прогулкой, поскольку автобусных остановок этих маршрутов непосредственно у ЖК нет.
Особенности
Все дома в «Большом Кусково» — это «панельки» П-3МК «Флагман», то есть дальнейшая модернизация серии П-3М, которая ведёт свою историю от домов П-3 начала 1970-х. Проект разработал Домостроительный комбинат №3, входящий в состав группы компаний ПИК. Дома строятся с 2004 года.
Сразу оговорюсь, что это современные панельные дома, имеющие мало общего с «хрущёвками» и «брежневками». В домах этого ЖК высота потолков — 2,7 метра, большие кухни по 9-12 «квадратов», гардеробные комнаты и балконы/лоджии во всех квартирах, а также грузовые лифты. Удобны и входные группы: крыльцо и лифты находятся на одном уровне, и только перед крыльцом несколько ступеней. Безбарьерной среды не получилось, но подъезды на порядок удобнее, чем в старых «панельках».
ЖК «Большое Кусково» проигрывает современным монолитным домам как минимум из-за отсутствия подземного паркинга и несущих стен внутри квартиры, сильно ограничивающих перепланировки. Хотя некоторый потенциал для них есть: в несущей стене между кухней и комнатой встречается проём, позволяющий если не сделать кухню-гостиную, то точно сократить путь от плиты до праздничного стола.
Все квартиры сдавались с отделкой от застройщика, причём многие до сих пор в хорошем состоянии.
Управляющая компания — «придворный» «Пик Комфорт». Во многих подъездах есть консьержи, хотя места для них предусмотрены в каждом. Но зимой УК вывозить снег не спешит: проезжая часть — с кусками льда, а парковочные места завалены снегом. Тем не менее, тротуары везде очищены, а мусор вывозится регулярно.
Однокомнатные квартиры
В ЖК два варианта «однушек»: в линейной (40,8-41,2 м² без учёта балкона) и поворотной секциях (44,5-44,6 м²). Функционально квартиры идентичны, но отличаются размером прихожей и гардеробной. В поворотных секциях они больше, но неправильной формы. Подобрать стандартную мебель для них будет непросто.
Площадь кухни всех однокомнатных квартир 9,3-9,4 м² — столовую организовать не получится, но семья из 3-4 человек за столом разместится.
Комната небольшая — 17,8-18,1 м². Санузел раздельный, при этом размер туалета позволяет установить небольшую раковину.
Из кухни — выход на балкон площадью 3,1-4 м².
Планировка неплохая, если сравнивать с другими панельными домами. Но в современных квартирах на такой же площади может быть кухня-гостиная, две изолированных комнаты и два полноценных санузла.
Двухкомнатные квартиры
«Двушек» тоже может быть два варианта: «линейка» (59,6-59,9 м²) и «распашонка» (66,9-67,1 м²). Квартира меньшей площади — это 1-комнатная с присоединённой квадратной спальней (12,9 м²) и гардеробом (2,6 м²). В «распашонке» кухня чуть больше (10 м² против 9,3-9,4 м²), а комнаты примерно одного размера — 18,9-19,9 м².
В «распашонке» чуть больше гардероб (2,9 м²), но балкон меньше (2,8 м²) и не так практичен за счёт вытянутой формы. Плюс нет выделенной «грязной» зоны в коридоре, то есть ходить из кухни в комнаты придётся через грязный коврик с уличной обувью. Как мы видим, несмотря на существенную разницу в площади (до 7 м²), функционально квартиры идентичны.
Трёхкомнатные квартиры
Несмотря на одинаковую площадь — 80,7-82,8 м² (без учёта балконов) — квартиры слегка отличаются в зависимости от секции. В поворотной секции меньше гостиная — 17,5 м² против 19,9 м². Однако от прихожей её отделяет ненесущая стена. То есть эту стену можно демонтировать, чтобы более рационально использовать часть 14-метровой прихожей.
Ещё одна особенность квартир поворотной секции — 5-метровый балкон, который есть во всех квартирах, начиная с 5-го этажа.
Из плюсов обеих квартир отмечу гостевой санузел и гардеробную у входа, а также минимум два балкона. Кроме того, можно отделить гостевую зону (кухня и гостиная) от приватной (две спальни и санузел). Сами спальни просторные и правильной формы: та, что поменьше — площадью 11,4-12,2 м², та, что побольше — 14-14,9 м².
У расположенных в торце дома 3-комнатных квартир есть уникальная особенность — окно в санузле, что практически не встречается в панельных домах.
Четырёхкомнатные квартиры
Самые большие объекты в доме — это 4-комнатные квартиры площадью более 100 м². Но встречаются такие гиганты не во всех корпусах. На самом деле это 3-комнатная квартира с ещё одной комнатой площадью 18,9 м². Количество санузлов осталось прежним, хотя для такой площади по современным стандартам нужен как минимум ещё один полноценный санузел с ванной или душевой кабинкой.
Все стены внутри квартиры несущие, так что сделать полноценную кухню-гостиную или мастер-спальню не получится. Но, как я уже упоминал, в некоторых квартирах может быть проём в стене между кухней и комнатой, с помощью которого помещения можно соединить.
В торцевых квартирах одна из спален повернута на 90 градусов относительно других комнат, то есть окна такой квартиры выходят на три стороны.
Цены
Несмотря на большое количество квартир — во всех корпусах их около 1900 — одномоментно объектов в продаже немного.
На начало 2024 года цены на квартиры в рекламе следующие:
💰 1-комнатные: от 11,3 до 14 млн рублей;
💰 2-комнатные: от 17,9 до 19,5 млн рублей;
💰 3-комнатные: от 24,5 до 27 млн рублей.
Очевидно, что реальная цена сделки будет ниже. На сколько — зависит от умения покупателя или его агента вести переговоры.
Резюме
У компании ПИК получился добротный семейный жилой комплекс. В корпусах нет студий и много квартир семейного формата — 2-, 3- и даже 4-комнатные. На территории ЖК есть и школа, и садик, плюс вся остальная инфраструктура района Новогиреево в пешей доступности. Если преодолеть мост через ж/д, то рядом — большой лесопарк.
Похвалить можно и сами дома. Во-первых, 12-15 этажей по современным меркам — это малоэтажная застройка, а «человейником» тут и не пахнет. Во-вторых, серия П-3МК «Флагман» — это современный панельный дом, лишённый недостатков ранних «панелек»: хорошие планировки с большими кухнями и двумя санузлами в больших квартирах, а сам дом тёплый и по звукоизоляции лучше поздних «ПИКовских» ЖК.
Статус комфорт-класса ЖК носит заслуженно.
Минусы
❌Близость железной дороги. От путей до крайних домов — чуть больше 100 метров, и этим всё сказано. В 2018 году жители боролись с дымящими поездами в отстойнике, подготовили петицию. Но кардинально проблему не решить, можно только уменьшить масштаб.
❌Территория бывший промзоны. Дело даже не в пропитанной на метры почве под ЖК, а в остатках промзоны вокруг. Сейчас это просто неприятное соседство, которое в ближайшие годы может превратиться в стройплощадку.
❌Работа управляющей компании зимой. Спустя несколько дней после снегопада дороги были не чищены, не говоря уже о парковках. И ни техники, ни большого количества коммунальщиков не наблюдалось. Это особенно обидно, когда видишь вылизанные дворы пятиэтажек в других спальных районах.
❌Проблемы с парковкой. В отсутствии обещанного паркинга припарковаться бывает непросто, особенно зимой, когда на половину парковочных мест не заехать без полного привода. Ситуация усугубится, когда осуществятся планы по застройке остальной части промзоны.
Плюсы
✅Много образовательных учреждений. Помимо наличия школы и сада на территории, куда можно попасть без очереди, рядом в избытке школ разного профиля. Например, детская школа искусств им. Н.А. Римского-Корсакова, где училась Кристина Орбакайте, на Новогиреевской улице, 58.
✅Современный панельный дом. Наружные стены выполнены из трёхслойных панелей, а дому присвоен класс энергетической эффективности В+. Но главное, что подтверждают сами жители — дома тёплые, и зимой у многих окна открыты на проветривание.
✅Парки в пешей доступности. Если дорога до Кусковского лесопарка слишком утомительна из-за моста через ж/д-пути, то прямо у комплекса есть небольшой сквер с прудом. Сеть дорожек делает его пригодным для тренировок начинающих бегунов.
✅Хорошая транспортная доступность. Станции метро и МЦД в пешей доступности, автобусные остановки рядом с домом и автомобильные выезды по трём направлениям — о таком комбо жители многих более дорогих ЖК могут только мечтать.
✅Полностью коммерческий проект. Квартиру в «Большом Кусково» возможно было только купить, то есть здесь нет переселенцев из аварийного жилья и тех, кому жильё выдаёт государство.
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
ЖК «Михайловский Парк»
ЖК Balance
ЖК «Кварталы 21/19»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
