Благодаря точным расчетам, девелопер сможет понять, сколько продаваемой площади жилья, коммерции и паркингов он получит с земельного участка.
В статье рассказали, как эксперты DEVISION формируют технико-экономические показатели и почему их максимальное значение не всегда хорошо для проекта.
Как мы работаем
Работа проходит поэтапно. На первом — формируем параметры укрупненно, далее — получаем более детальные показатели.
1. Предконцепт. На начальном этапе специалисты бюро анализируют земельный участок, выявляют на нем ограничения и сложности. После — делают посадку здания или мастер-план и укрупненно рассчитывают показатели.
Например, на этапе предконцепта мы рассчитали, что на 10 га садится 100 тыс. м² продаваемой площади жилья и 5 тыс. м² коммерческих помещений, а также требуется подземный паркинг на 209 машино-мест.
Площадь жилой недвижимости умножаем на среднюю цену в указанной локации: стоимость квадратного метра заданного класса в локации проекта — 130 тыс. рублей. Площадь коммерции — 200 тыс. рублей/м². И ориентируемся на стоимость машино-места в подземном паркинге на уровне 1 млн. рублей.
То есть потенциальная выручка девелопера составит 14 млрд 209 тыс. рублей. При цене 1 га земли на уровне 450 млн. рублей — проект получается рентабельным.
2. Эскиз. На стадии эскизного проектирования получаем более точные данные, которые если и меняются в дальнейшем, то незначительно. Условно, целевые 100 тыс. м² жилья уточняются до уровня 101 450 м².
Девелопер может использовать их для расчета финансовой модели проекта и в последующих переговорах о проектном финансировании с кредитной организацией.
3. Проектная документация. На этом этапе фиксируются финальные цифры. Создается альбом архитектурных решений, главный инженер проекта составляет пояснительную записку, где и закрепляются окончательные показатели по проекту: площадь застройки участка, общая площадь зданий и их этажность, площадь и количество квартир, площадь паркинга и количество машино-мест, а также многие другие параметры.
Проектную документацию подают на экспертизу. После положительного заключения застройщик получает разрешение на строительство и публикует проектную декларацию.
Максимальные ТЭПы: почему не всегда выгодно
Экспертам DEVISION не раз приходилось доказывать, что решение снять максимальное количество продаваемой площади с участка — не всегда выгодно для девелопера.
Так, клиенту из Приволжья на этапе мастер-плана через упрощенную финансовую модель удалось доказать, что при максимальных показателях рентабельность его проекта будет ниже, чем при средних.
В другом проекте — гораздо меньших масштабов — разница в доходах при максимальных и комфортных ТЭПах получилась существенной.
«Укрупненные ТЭПы на стадии мастер-плана позволяют понять, будет ли проект рентабельным. Получая от нас — архитектурного бюро — данные по совокупной продаваемой площади, девелопер оценивает валовую выручку по проекту. И сопоставляя их с затратами, примерно понимает доходность будущего жилого комплекса. В итоге решает: да, мне это интересно, я захожу в проект», — комментирует Валентина Волокитина, исполнительный директор DEVISION.
Вы всегда можете обратиться к нам за предварительной оценкой емкости земельного участка под будущий проект. Мы сделаем предконцепт или полноценный мастер-план, чтобы оценить перспективность участка.