Про развитие торгового центра «Алатырь»
Компания, связанная с «СКМ Девелопмент», приобретает торговый центр «Алатырь». Аукцион с ценой в 1,75 млрд рублей стал одним из крупнейших в сфере коммерческой недвижимости в Екатеринбурге.
— Задача — сделать торговый центр доходным для себя и для наших арендаторов. При запуске торгового центра для него была выбрана правильная концепция, но со временем она устарела. Сейчас мы с консультантами работаем над планом изменений в объекте.
Один из первых шагов в развитии — увеличить площадь фуд-корта. Зона кинотеатра и прилегающая часть фуд-корта на сегодняшний день избыточна. Важно правильно скомпоновать этаж. Не исключено, что заведения переедут и на нижние этажи — это будет зависеть от ротации арендаторов.
В торгово-развлекательных центрах функция общепита очень важна. Люди всегда ходят в кафе и рестораны: в хорошие времена, когда позволяет семейный бюджет, и в плохие. Мы в этом убедились в прошлые годы, когда произошел всплеск посещений мест общественного питания.
Мы оставим на месте батутный парк. Он узнаваем среди горожан и занимает первые строчки, ради него люди в том числе приходят в «Алатырь».
Про ожидания от рынка недвижимости – 2024
Российское правительство ужесточило условия выдачи ипотеки, которая обеспечивала основные объемы продаж квартир. Из-за этого, как прогнозируют аналитики, продажи жилья в новостройках упадут на треть, а количество новых проектов сократится.
— 2023 год девелоперы тоже ожидали с опасением, но по итогу все планы по продажам были перевыполнены.
Понятно, что произошли изменения, которые повлияют на темпы продаж квартир: ЦБ увеличил ключевую ставку — осложнилось привлечение заемного финансирования. Мы слышим разговоры про отмену или существенную корректировку льготной ипотеки. Но ничего драматического в 2024 году мы не ожидаем. Это негативно скажется на продажах в последующие годы.
Стройки, которые стартовали в прошлом году, идут с хорошими продажами. В 2024 году мы не будем запускать все запасы наших проектов. А наши строящиеся объекты предусматривают возможность реализации этапами. Дальше в зависимости от ситуации на рынке недвижимости будем корректировать планы на 2025 год.
Про комиссии за выдачу льготной ипотеки
Крупнейшие российские банки ввели комиссии для девелоперов, чьи покупатели хотят приобрести жилье по льготным ипотечным программам. Такая надбавка приведет к удорожанию квартир в новостройках.
— Субсидирование льготных ипотечных программ со стороны девелоперов увеличивает себестоимость квартир. Каждая компания встает перед выбором: или снижать рентабельность своей деятельности, или перекладывать надбавку в цену квадратного метра. Мы увидели, что наши коллеги в основном повышают стоимость жилья
Есть девелоперы (в том числе и мы), кто так не делает. Это связано с тем, что у них есть партнеры, которые не требуют с застройщиков субсидировать часть ипотечной ставки. Ряд крупных и средних банков заняли подобную позицию (например, «Банк Дом.РФ» и УБРиР, — 66.RU). Я думаю, они смогут обслужить всех желающих оформить льготную ипотеку.
Про конкуренцию с федеральными девелоперами
Группа «Самолет», застраивающая Подмосковье, приобрела на торгах по комплексному развитию территорий две площадки в Екатеринбурге. Риелторы считают, что компании, которые начали работать в городе за последние три года, займут четверть строительного рынка.
— Приход на местный рынок большого количества новых застройщиков усилит конкуренцию между участниками. Но Екатеринбург и так тот город, где у лидеров никогда не было большой доли. Конкуренция привела к тому, что у нас сформировался качественный девелоперский продукт — выше уровнем, чем в среднем по стране.
У всех разные преимущества: кто-то имеет почти неограниченный доступ к финансированию, а кто-то создает продуманные проекты.
Про рост цен на квартиры
Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Екатеринбурга к 1 февраля превысила 143,3 тыс. рублей. Аналитики и риелторы считают, что рост продолжится.
— Себестоимость квартиры растет во многом из-за того, что все больше застройщиков выводят свои проекты в Екатеринбурге. Из-за этого увеличивается спрос на землю, соответственно, она начинает дорожать.
Еще два фактора, влияющих на цены, — удорожание строительных материалов и дефицит рабочих рук.
В последнее время многие генподрядные организации переквалифицировались в застройщиков, создающих собственные проекты. Строители вынуждены становиться девелоперами, чтобы иметь возможность удовлетворять зарплатные ожидания за счет девелоперской маржи.
Про дефицит строителей
За последний год дефицит кадров в Свердловской области вырос в полтора раза. В стройке больше всего не хватает сантехников, кровельщиков, электрогазосварщиков, инженерно-технических работников, инженеров-проектировщиков, монтажников.
— Специалистов действительно не хватает. Раньше мы как девелоперы сталкивались с трудностями по привлечению управленческого персонала. А сегодня сложно найти подрядчиков, выполняющих определенный вид работ, — бригады монолитчиков и каменщиков.
С одной стороны, проблема стала заметной на фоне увеличения объемов стройки: цифры по вводу жилья ежегодно бьют рекорды. С другой — количество предложения иностранной рабочей силы снизилось из-за ослабления рубля. Для иностранцев это снижение доходов в пересчете на их валюту. В результате часть мигрантов уезжает из страны, другие — переходят на более высокооплачиваемую работу, третьи — требуют повышения зарплаты.
Выходов два: платить больше или увеличивать количество рабочих рук, популяризируя рабочие специальности внутри страны. Но эту задачу не решить силами одних девелоперов и за один день.
