Недвижимость будет дешеветь? Льготные ипотеки отменят? Инвестировать в 2024 году бессмысленно?
Такие заголовки мы видим везде от экспертов и блогеров, но что с этим делать они нам не говорят. Давайте разберем: что будет с Недвижимостью в 2024 году. Можно ли будет инвестировать? Какие стратегии будут работать и куда будут уходить тренды?
Я Антон Ковальчук, эксперт в Недвижимости, инвестор и владелец Компании по продаже Недвижимости!
Сейчас у нас самые масштабные изменения на рынке Недвижимости, начиная с действия программы льготных ипотек. Эти изменения связаны с поднятием ключевой ставки, и ужесточением по выдаче Ипотек по тем самым льготным программам. Процентная ставка на вторичную недвижимость сейчас составляет в среднем 17%. При такой % ставке достаточно большие ежемесячный платеж, % переплаты банку, и в добавок малый % денежных средств идет с начала погашения в тело кредита. Конечно же, брать Ипотеку под такой % в большинстве случаев не выгодно, и многие задумываются стоит ли вообще покупать вторичку. Все это подталкивает рынок вторичной Недвижимости к падению. Но по факту падения мы не видим. Объясню почему.
Потому что:
Во-первых, на рынке очень большое количество денежных средств и большинство людей, опять же, вкладывают деньги в покупку недвижимости, как самый понятный инструмент.
Во-вторых, это не фондовый рынок и здесь так быстро не происходит. Объекты недвижимости продаются 2-3 месяца, полгода, иногда даже год. И даже с оттоком спроса нужно определенное время, достаточно большое, чтобы рынок начал падать.
И здесь есть два сценария.
При первом останется такая ключевая ставка, вторичка действительно начнет падать, но я думаю, что на 2-3% за квартал, то есть падать очень медленно.
При втором, более вероятном сценарии, с понижением ключевой ставки уже с весны, лета , и разгоном инфляции, цены на вторичку просто не успеют упасть.
Более интересная ситуация у нас на рынке новостроек. Здесь действительно много изменений еще с 23 декабря 2023 года, начиная от повышения первого взноса по программе господдержки и заканчивая самым важным изменением, дополнительным субсидированием Ипотеки.
Если раньше разницу между процентам льготной ипотеки и ключевой ставкой полностью компенсировала Государство, то теперь частично это перекладывают на банки. Банки этого делать не хотят и стараются договориться с застройщиками, чтобы как минимум часть этой субсидии оплачивали застройщики.Застройщики этого тоже делать не хотят.
Сейчас данный момент продолжаются переговоры о том , кто все же будет дополнительно субсидировать льготные Ипотеки. Такие банки как Сбер, ВТБ и Альфа-банк уже выдают льготные ипотеки только на покупку объектов у тех застройщиков, с которыми дополнительно заключены договора на субсидирование.
Ну и здесь застройщики более-менее к этому готовы. Во-первых, появились более мелкие банки, которые готовы выдавать ипотеки на условиях прошлого года. А во-вторых, застройщики готовы включиться в рассрочки. Поэтому, я думаю, что и здесь цена не будет падать.
А весной начнется уже совершенно другая игра! Так как у нас льготная программа ипотек действует до 1 июля 2024 года. Непонятно, будут ее продлевать или не будут. Мы ближе к этому моменту начнем из всех щелей слышать, что вам нужно успеть прыгнуть в последний вагон и купить квартиру по программе льготной ипотеки. Будем слышать это от всех. Будете проходить возле подъезда, будет сидеть бабушка и будет говорить: «Ты успел взять квартиру в льготную ипотеку?»
Конечно создастся ажиотаж, будет спрос, и скорее всего ближе к лету цена наоборот начнет расти.
Но стоит ли инвестировать на таком рынке? Я сейчас с вами поделюсь своим мнением.
Какие стратегии инвестирования в Недвижиомсть будут работать в 2024 году?
Первая – это, конечно же, перепродажа. Здесь продолжат работать, как и в 2023 году, две подстратегии. Первая подстратегия – покупка закрытых лотов от застройщика. Это покупки квартир на предстарте. Сейчас объясню, что это такое.
Когда застройщик начинает строительство жилого комплекса, он самые первые квартиры готова продать по самой низкой стоимости, но они не попадают на открытый рынок, а так сказать, распространяются между своими. Поэтому здесь выгодно работать с экспертом, который общается с застройщиком и узнает за эти лоты первым. Он может соответственно, предложить их вам.
Я такой проект реализовывал в 2023 году. В августе инвесторы вошли с использованием льготной ипотеки и уже в ноябре вышли с прибылью 100% от первого взноса , который вносили на покупку объекта.
Такие проекты были, есть и будут в 2024 году! Опять же только у тех экспертов, которые общаются с застройщиками, например у меня.
Вторая подстратегия - это выкуп срочных предложений. Здесь нужно быть постоянно в рынке, постоянно мониторить рекламные площадки и иметь наличку для того, чтобы быстро отреагировать и выкупить эти предложения, которые ниже рынка. Мне эта стратегия не слишком близка, я таким не сильно занимаюсь, но, тем не менее, она продолжит очень хорошо работать и в 2024 году.
Вторая полноценная стратегия, которая будет работать в 2024 году - это покупка квартиры с целью самоокупаемости. Это мега популярная стратегия еще с 2022 года. Конечно, уже условия стали немножко хуже, чем в 2022 году,когда можно было купить квартиру с платежом 17 тысяч рублей, которую люди сейчас сдают за 30-35 тысяч рублей. Но почему мне эта стратегия нравится?
Потому что, во-первых, сейчас точечно еще можно выбрать проект, который будет не только самоокупаться, но и приносить прибыль.
Во-вторых, у застройщиков классные условия. То есть мы знаем, что можно включить ремонт в ипотеку, можно включить мебель и технику. Плюс у некоторых застройщиков есть еще программы кешбэка.
Поэтому, если правильно подходить к реализации этой стратегии, в 2024 году, по крайней мере в первом полугодии, можно выбрать себе классный объект, и я эту стратегию приветствую и буду ей пользоваться.
Третья стратегия достаточно новая- переход в рынок ИЖС. Дома можно строить не только для перепродажи, а можно еще и сдавать в аренду. Новая, я имею в виду, в каком плане? В том, что все больше покупателей будет использовать эту стратегию, потому что условия по выдаче льготных ипотек в отличии от многоквартирки остались там прежние. Но здесь какие есть моменты?
Во-первых, это локация. Нужно очень правильно выбирать локацию участка, чтобы объект можно было выгодно перепродать или сдать в аренду.
Второе, здесь, конечно, больше риски по застройщикам, потому что покупая многоквартирный дом, вы покупаете его через эскроу счета у застройщика, который зачастую крупный и надежный. На рынке ИЖС застройщики бывают разные. Поэтому я бы эту стратегию тоже реализовывал исключительно с экспертом, который разбирается и в участках, и может предложить надежного застройщика для реализации.
Всеми этими стратегиями я буду пользоваться в 2024 году, как для клиентов, так и для себя. Я вам дал, по сути, обширную информацию, какие будут тренды, какие стратегии будут работать. Но, наверное, более выгодно для вас, более надежно будет обратиться ко мне для того, чтобы мы максимально грамотно реализовали эти стратегии.
Ну или, как минимум, подписаться на мой канал ,Telegram канал и другие соцсети для того, чтобы быть в курсе трендов и стратегий, которые работают именно на данный момент.
Не упускайте из виду недвижимость в 2024 году. Почему не упускаете из виду? Потому что здесь всегда нужно держать руку на пульсе. И самое худшее, что можно сделать, это наслушавшись сейчас разных советов, сделать вывод, что Недвижимость в 2024 году вообще неинтересна. А в конце года обнаружить, что вы упустили ряд возможностей или если вы хотели купить себе квартиру, то по такой стоимости уже не купите. Поэтому следите за актуальными трендами, за актуальными стратегиями, за рынком, за ценами и давайте оставаться на связи. Всех обнял!
