Согласно результатам опросов, проведенных компаниями, которые занимаются реализацией жилой недвижимости, потенциальные покупатели больше всего боятся столкнуться с мошенниками. Это неудивительно: в таком случае они могут лишиться и жилья, и денег. Нередко в обществе поднимаются следующие вопросы: как следует проводить проверку квартиры перед покупкой и что подразумевается под термином "должная осмотрительность"? Один из конфликтов связанный с покупкой квартиры дошел до Верховного суда.
Все началось по вполне стандартному сценарию. Пожилая женщина, в собственности которой находилась небольшая 1-комнатная квартира, неожиданно умерла. После этого недвижимость была записана на гражданку, явившуюся к нотариусу и заявившую, что она — дочь той самой женщины. Она утверждала, что жила с матерью. Когда недвижимость перешла ей в собственность, она тут же выставила ее на продажу. Достаточно быстро нашелся покупатель — некий мужчина.
Уже когда квартира была продана, сотрудники Департамента городского имущества подали иск. В нем было указано, что женщина, завладевшая квартирой, обманула нотариуса, что жила вместе с бывшей владелицей. Также она не предоставила доказательств, что приняла наследство. А значит, утверждал Департамент, квартира имеет статус выморочного имущества. В иске требовали признать, что свидетельство о праве на наследство является недействительным. А объект предлагалась изъять, выселив из него жильцов — купившего квартиру гражданина вместе с семьей. Причем никакого жилья на замену для них не предполагалось, поскольку сделка позиционировалась как недействительная.
Районный суд отказал Департаменту в удовлетворении иска. Согласно решению, гражданка имела статус наследницы, а право на выморочное имущество не было зарегистрировано Департаментом своевременно. Таким образом, текущий владелец приобрел жилье законно и подошел к делу добросовестно, например, запросил данные из ЕГРН.
В Департаменте таким решением остались недовольны. Они подали иск уже в Городской суд. Там судья оказался более сговорчивым и аннулировал сделку. Он обосновал свое решение тем, что гражданка предоставила подложные доказательства того, что проживала совместно с бывшей владелицей. Поэтому суд постановил, что квартиру у текущего собственника следует изъять, а его самого вместе с семьей выселить из жилья. Квартиру при этом нужно было передать городу.
Теперь уже текущий владелец не был согласен с вынесенным решением. Он отмечал, что провел все необходимые проверки перед покупкой. Однако судья все эти аргументы во внимание не принял. При этом он указал в постановлении, что покупателю нужно было учесть несколько факторов. Ему необходимо было поинтересоваться, по какой причине гражданка так долго не оформляла объект в собственность, а также почему она решила продать его так быстро.
Также в постановлении суда указано, что покупатель был обязан проверить ксерокопию паспорта продавца. Тогда ему стало бы известно, что гражданка не раз меняла удостоверение личности, причем в последний раз — за месяц до продажи объекта. Также он бы узнал, что гражданка не проживала с бывшей владелицей в одной квартире. Однако покупатель, согласно заключению суда, не проявил достаточную осторожность и добросовестность. Следовательно, сделку можно признать недействительной.
Текущему владельцу не осталось иного выхода, кроме как обратиться в Верховный суд. После ознакомления с делом было решено, что Городской суд предъявил к покупателю чрезмерные требования — такие, что он при их соблюдении даже не смог бы приобрести жилье. В первую очередь это касается того, что он якобы должен был проверить действия нотариуса, который выдал свидетельство о праве на наследство. Возникает вопрос: зачем тогда вообще нужен нотариус, если требуется проверять его действия? Оформленные им документы по умолчанию должны восприниматься как достоверные. Таким образом, от покупателя потребовали того, что он сделать попросту не мог.
Верховный суд также указал, что проблемная ситуация была создана самими чиновниками, а точнее, их бездействием. Они занялись оформлением выморочного имущества с большой задержкой, что и привело к его утрате.
Также в Верховном суде высказались и о том, правильно ли вел себя текущий владелец во время покупки. Согласно законодательству, потребовать имущество у добросовестного покупателя можно только в том случае, если оно было приобретено против воли собственника. В Конституционном суде этот вопрос уже обсуждался: тогда было решено, что данный аспект права частично противоречит Конституции. Речь идет о деле А. Дубцова, который приобрел квартиру после нескольких перепродаж, организованных "черными риэлторами". Последних затем посадили за мошенничество. Суд постановил, что квартира, которую злоумышленники оформляли на множество подставных лиц, была приобретена в собственность незаконным путем. Поэтому сделка последнего (добросовестного) покупателя была аннулирована.
Однако в Конституционном суде решили иначе. Согласно его постановлению, истребование выморочного имущества у человека, проверявшего данные объекта по ЕГРН, невозможно, поскольку по материалам дела не установлено, что он знал о незаконности сделки. Департамент не получил квартиру А. Дубцова, поскольку в течение слишком длительного времени не интересовался судьбой квартиры. А к покупателю не может быть предъявлено никаких претензий, поскольку он руководствовался при приобретении объекта данными из ЕГРН.
То же самое решение Верховный суд принял и в данном случае. Гражданин, который приобрел квартиру, был признан законным собственником.
Делитесь своим мнением с нами в комментариях👇 и ✅ подписывайтесь на наш канал.
Узнать больше информации, касающейся финансовой жизни граждан, можно на нашем официальном сайте Finexpo.ru.
