Оказаться в такой ситуации, как описано выше, может практически каждый покупатель, совершающий сделки с недвижимостью. Например, своей историей поделился читатель DVHAB: мужчина приобрел земельный участок, а через некоторое время выяснилось, что продавец начал банкротиться и теперь указанная сделка может быть признана недействительной. Казалось бы, как можно заранее узнать, что собственник земли заявит о своей несостоятельности в будущем? Впрочем, по словам юристов, варианты есть.
- Обезопасить себя от таких сделок непросто. Я бы рекомендовал проверять продавца по базам данных. В первую очередь по открытой информации о наличии долгов на сайте службы судебных приставов. Также хорошо было бы проверить наличие судебных тяжб продавца. Если из этой открытой информации будет видно, что есть долги, суды либо иные неисполненные обязательства, то лучше не связываться и не рисковать, - отметил Алексей Слепцов, хабаровский адвокат.
Однако по словам специалиста по земельному праву Александра Горяинова, признаки банкротства проверить и исключить на сто процентов невозможно. Даже если продавец «чист» по всем открытым источникам, это не говорит о том, что у него нет долгов по распискам, кредитам, микрозаймам, он не является поручителем третьего лица и так далее.
- Продавец может оказаться индивидуальным предпринимателем с просрочкой оплаты по аренде или договору поставки. Многие специально подстраивают ситуацию под банкротство. Несостоятельным может стать не только сам продавец, но и его супруг, - разъяснил Александр Горяинов.
Таким образом, полностью себя обезопасить вряд ли получится, хотя определенные инструменты для этого все же есть. Но тогда возникает другой вопрос: в течение какого срока сделка может быть признана недействительной?
- Законом о несостоятельности (банкротстве) предусмотрены два срока, в течение которых сделки могут быть признаны судом недействительными. Они называются «подозрительными» и могут быть оспорены в течение года в некоторых случаях, в том числе если цена или иные условия существенно отличаются в худшую для должника сторону от цены и условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, - сообщил Алексей Слепцов.
А еще сделка может быть оспорена в течение трех лет, если в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если покупатель знал об указанной цели должника к моменту заключения договора купли-продажи. При этом отдельной проблемой может стать занижение цены в официальных документах - к этому ухищрению люди очень часто прибегают.
- Продавцы всеми силами пытаются снизить базу налогообложения и уменьшить официальную цену в договоре до минимальных размеров. Именно в этом и заключается главный риск для покупателя. Согласившись на занижение цены в договоре, он может запросто оказаться в суде как ответчик, - заявил Александр Горяинов.
Занижение цены объекта недвижимости — это основание для признания сделки недействительной, что прямо указано в законе. Потому что с точки зрения процедуры банкротства это расценивается как причинение вреда кредиторам.
- Если суд признает сделку недействительной, то земельный участок или иной объект недвижимости будет возвращен продавцу в конкурсную массу, а в пользу покупателя будет формально взыскана цена сделки, которую покупатель никогда не увидит. В этом главные риски от занижения официальной цены в договоре — можно легко остаться и без имущества, и без средств, - пояснил специалист по земельному праву.
Напомним, подробнее о том, как проходит процедура банкротства, какие существуют риски, как действуют коллекторы и о прочих нюансах, через которые приходится проходить в рамках закона о несостоятельности, вы можете прочитать в специальном проекте DVHAB «Дневник должника».
Екатерина Пирогова, новости Хабаровска на DVHAB.ru
