Стоимость московской недвижимости за три последних года выросла более чем в полтора раза. Многие считают это одним из самых простых, понятных и доходных инструментов для инвестиций. Но что делать тем, кто хочет вложиться в столичные квадратные метры, но не имеет для этого достаточного денег?
Выход есть. Можно вложить средства не в саму недвижимость, а в ценные бумаги, привязанные к стоимости этой самой недвижимости. Такие инструменты называют ЗПИФ - закрытые паевые инвестиционные фонды. Что за зверь такой, насколько доходными, а главное, безопасными могут быть вложения в такие фонды? Разберемся.
Как работает ЗПИФ? Управляющая компания создает фонд и предлагает инвесторам в него вложиться. Когда этот фонд сформирован, то есть пришло достаточно денег, эти средства вкладываются в различные активы, к примеру в недвижимость - это может быть склад, офис или торговый центр. После чего, каждый инвестор начинает получать доход - как от роста стоимости активов, так и от аренды этой недвижимости людьми или бизнесом.
Вкладывая деньги в ЗПИФ инвестор получает пай. Это ценная бумага, которая подтверждает право покупателя на свою долю в имуществе фонда. Закрытыми такие фонды называют, потому что количество этих самых паев ограничено.
Срок существования ЗПИФов обычно весьма продолжительный - от 3 до 15 лет. Всё это время пайщики получают промежуточные доходы. От той самой сдачи недвижимости в аренду. В среднем, годовая доходность ЗПИФов - 10-15%. При этом, если растет стоимости активов фонда - то есть квадратные метры дорожают - то увеличивается и стоимость пая. И когда срок действия фонда заканчивается, управляющая компания продает имеющиеся активы и выплачивает инвестором их доли. За минусом своей комиссии, разумеется.
Купить пай - то есть стать инвестором - можно двумя способами. Первый - обратиться непосредственно в управляющую компанию. Например, лично прийти в её офис, или воспользоваться мобильным приложением, если такое имеется. Второй вариант - подобрать ЗПИФы, которые торгуется на московской бирже.
По оценкам участников рынка, такие инструменты с каждым годом становятся все популярнее. К примеру, в 2022 году частные инвесторы вложили в ЗПИФы недвижимости 92 млрд рублей, в прошлом году - ещё 72 миллиарда. При этом, резко выросли и объёмы выплаты доходов инвесторов - с 4 миллиардов в 2020 году до 20 млрд в прошлом.
Выглядит заманчиво. И вот тут начинаются нюансы, о которых стоит знать. Во-первых, доходность ЗПИФов никогда и никем не гарантирована. Она зависит от активов, в которые вложены деньги - то есть от недвижимости. И предсказать, сколько денег будет приносить конкретный склад, бизнес-центр или ТЦ - ну невозможно. Так что прям верить тому, что обещают управляющие компании, как и надписям на заборах - не стоит.
Больше всего ЗПИФы ориентированы на логистическую недвижимость, в основном склады - это больше половины всех активов фондов. Второе место держит торговая недвижимость, а третье - с небольшим отставанием - офисная. Доля же остальных активов - таких как центры обработки данных, жильё и земля - невелика.
Второй нюанс - далеко не во все ЗПИФы можно вложиться. Некоторые доступны только квалифицированным инвесторам. Чтобы им стать, нужно пройти тестирование у брокера, а также иметь финансовые активы на сумму от 6 миллионов рублей.
Конечно, на рынке хватает ЗПИФов и для неквалифицированных инвесторов. Но тут третий нюанс - порог входа. Как правило, он достаточно высокий - от трехсот тысяч рублей. Что как бы намекает - это инструмент серьезный, для взрослых, неопытным инвесторам лучше держаться в стороне. Но есть и такие фонды, паи которых можно купить за 30 тысяч, тысячу и даже за сто рублей. А это показывает, что управляющие компании очень заинтересованы в привлечении новых инвесторов.
Ну и последний нюанс. Быстро взять и соскочить с этих фондов не получится. Если вы решите продать свой пай, то вам придется искать на него покупателя и заключить с ним договор купли-продажи. Это время. Или же, продать его на бирже. Но это тоже не быстро. Не говоря о том, что продавать вы будете дешевле рыночной стоимости.
Подытожу. ЗПИФы недвижимости - инструмент интересный. Вы как бы вкладываетесь в коммерческие объекты и даже владеете ими, но избавлены от необходимости ими управлять. Просто получаете доход. А он сейчас ну где-то на уровне банковских вкладов. Но при этом вы не застрахованы от рисков, связанных с недвижимостью и бизнесом, а доход не гарантирован. Плюс, как и с недвижимостью, быстро выйти в кэш нельзя.
Короче, я так скажу. На всю котлету покупать ЗПИФы - точно нет. А вот для диверсификации своих инвестиций - это да. Деньги любят разнообразие!
