В одной из предыдущих публикаций затрагивалась тема, которая волнует многих собственников недвижимости: когда после продажи объекта суд может взыскать с продавца недополученный налог на том основании, что договор купли-продажи был заключен до истечения минимального предельного срока владения этим объектом.
Но это еще далеко не весь перечень случаев, когда после продажи своей недвижимости собственник рискует предстать перед судом. Представлю вашему вниманию еще один, который в практике встречается не так уж и редко.
Женщина продала свой дом с земельным участком (в курортном районе) за 13,8 млн рублей. Но из текста договора следовало, что объект был продан всего за 999 тысяч рублей (остальные деньги продавец получила от покупателя наличными, по расписке).
Сделано это было для того, чтобы продавцу не пришлось платить большой налог с этой сделки.
Дело в том, что на момент ее заключения 3-летний срок владения домом еще не истек, а в собственность продавца он перешел на основании договора дарения — так что она не могла снизить налогооблагаемую базу на сумму расходов в связи с приобретением дома (ст. 217.1 НК РФ).
Поначалу все прошло гладко: продавец воспользовалась общим налоговым вычетом на сумму 1 млн рублей и не осталась должна государству ни копейки. Но спустя некоторое время ее все-таки вызвали в налоговую для дачи пояснений.
Как выяснилось, ее покупательница вскоре тоже решила перепродать дом. Но поскольку согласно договору она приобрела его по цене чуть меньше миллиона, ей тоже в перспективе грозила уплата высокого налога (т. к. снизить налогооблагаемую базу она могла только 999 тысяч рублей). Тогда она решила все исправить — и обратилась в ФНС «с повинной».
Она дала показания, что дом на самом деле купила намного дороже и передала копию расписки. На основании всего этого ФНС обратилась в суд, требуя признать фактическую стоимость сделки по продаже дома в 13,8 млн рублей и обязать продавца сдать налоговую декларацию на эту сумму.
С учетом того, что ФНС узнала о занижении налоговой базы только после заявления покупательницы, суд восстановил ей срок исковой давности и удовлетворил все заявленные требования (решение Лазаревского р-го суда г. Сочи, № 2-2873/2021).
Теперь продавцу придется не только подать декларацию, но и заплатить налог в размере 1 664 000 рублей (13% от 12,8 млн рублей), а также штрафы за недостоверную информацию и пени, начисленные за весь период просрочки уплаты налога (с учетом величины налога сумма будет немалая).
Этот пример еще раз подтверждает, насколько рискованно занижать полную стоимость сделки по продаже недвижимости.
Тем более, что сейчас действует такое правило: если по договору объект был продан дешевле его кадастровой стоимости, налог начисляется исходя из суммы в 70% кадастровой стоимости объекта (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Поэтому обмануть государство старой схемой с официальной ценой объекта ниже 1 млн рублей теперь не так-то просто.
P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юридические Тонкости». Буду рада видеть вас среди его подписчиков!