Январь, несмотря на всего три с небольшим рабочих недели, оказался богатым на важные для рынка недвижимости события. Какие-то из ключевых новостей вы наверняка пропустили, поэтому публикуем сей обзор.
Рекорды-2023
Начнем с того, что в январе по традиции власти, аналитики и банки отрапортовали об успехах ушедшего года. Здесь не остался в стороне даже сам глава Российского государства. По его словам, в России за 2023 год сдали больше 110 млн «квадратов» жилья. Это новый исторический рекорд по вводу жилья, и итоги 2023-го заметно превосходят результаты 2022-го – заявил Владимир Путин.
Рекордным результатом в истории рынка стала и выдача российскими банками в минувшем году 348 тысяч ипотечных кредитов примерно на 7,8 триллиона рублей. По объему выдач результаты 2023-го превзошли более чем на 40% итоги 2022-го и на четверть – показатели 2021-го, сообщил ВТБ.
В Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) в свою очередь подсчитали, что объем нераспроданных новостроек в РФ по итогам 2023-го достиг 72,5 млн «квадратов». Это на 7% больше, чем годом ранее. «Однако это вовсе не означает, что граждане стали менее активно скупать недвижимость. Все дело в увеличившихся объемах строительства», – пояснили аналитики.
Каким рынок вошел в 2024-й
По итогам декабря 2023-го средняя цена квадратного метра жилья в московских новостройках составила 537,8 тыс. рублей против 460,3 тыс. за «квадрат» годом ранее. Таким образом, столица осталась на первой строчке среди российских городов-миллионников по ценам на первичное жилье.
Петербург по ценам на «первичку» расположился на втором месте. Квадратный метр в Северной столице на конец прошлого года подорожал до 274,3 тыс. рублей против 258,1 тыс. в декабре 2022-го.
Вторичная недвижимость за четвертый квартал 2023-го выросла в цене почти во всех городах. В среднем удорожание составило 8% за объект и 5% в пересчете на «квадрат».
Разрыв цен между первичным и вторичным рынками, как несколькими месяцами ранее объявил ЦБ, достиг 42%. До введения льготных ипотечных программ разница составляла где-то 10%.
Ипотечные реалии
В плане нельготных ипотечных программ, актуальных прежде всего для «вторички», рынок переживает весьма непростое время со ставками от 16% годовых. Яркий тому пример – Подмосковье, где средняя ипотечная ставка на «вторичку» взлетела почти в 1,5 раза, или с 10,73% до 15,71% годовых.
Вместе со ставками существенно выросли и необходимые для обслуживания жилкредита суммы. Так, ипотечный платеж на большие квартиры превысил 300 тысяч рублей, а для покупки квартиры в Москве теперь нужно зарабатывать минимум 110 тысяч рублей. За год минимальный доход для покупки жилья в ипотеку в столице вырос почти на 20%.
Описанные реалии побуждают продавцов московской «вторички» все чаще соглашаться на скидки. Торговаться уже готовы от 30 до 50% владельцев жилья.
Банки тем временем начали отказывать в ипотеке почти каждому второму претенденту. Согласитесь, далеко не каждый потянет ипотеку по действующим условиям, что кредиторы не могут не заметить.
(Не)умирающая льготная ипотека
Для льготных ипотечных программ 2023-й закончился ужесточением условий. Так, власти выровняли максимальную сумму займа для всех регионов. Если прежде в столицах и их областях можно было взять кредит в размере до 12 млн рублей, теперь максимум во всех частях страны – 6 млн.
Больше всего изменений претерпела льготная программа на новостройки под 8% годовых. Размер первого взноса по этой программе увеличен с 20 до 30%.
Следующие важные изменения произошли уже в новом году. Сразу после праздников ряд банков заявил, что ограничит выдачу льготной ипотеки. За выдачу дольщикам займов с субсидированной ставкой кредиторы решили брать с застройщиков комиссию в районе 6-8% от суммы каждого выданного ипотечного кредита.
Понятно, что девелоперов такой расклад не устроил и они начали бунтовать против банковских «поборов» за льготную ипотеку. Строители даже сумели привлечь внимание Федеральной антимонопольной службы, пообещавшей рассмотреть их жалобы.
Позже появилось сообщение от Минфина, что ведомство «держит на контроле ситуацию, связанную с введением банками комиссии для застройщиков». Однако среди экспертов есть мнение, что это заявление Минфина похоже на фигуру речи.
В целом застройщики, по признанию одного из девелоперов, могут отреагировать на банковские «поборы» тремя способами. Самым очевидным вариантом является 10-процентное повышение цен на новостройки.
Льготные ипотечные программы действуют до 1 июля этого года. Из-за высокого спроса на такие кредиты государству то и дело приходится выделять дополнительные средства на субсидируемые займы. Новый год не стал исключением, и, как сообщил ДOМ.РФ, банки получили по ипотечным госпрограммам дополнительно 2,3 трлн рублей. Большая часть средств уйдет на семейную ипотеку. Именно продление этой программы в конце января поддержал Владимир Путин.
Арендовать нельзя покупать
Дорогая льготная ипотека и еще более неподъемные займы по рыночным условиям вынуждают все больше россиян не надеяться на покупку собственной квартиры, а арендовать чужую. Арендные ставки за 2023 год уже подскочили на 19% в Москве и почти на 15% – в Петербурге. В деньгах снять «однушку» в столице в среднем стоит 47 тыс. рублей в месяц, а в городе на Неве – 32 тысячи.
В 2024-м аренда может подорожать в обеих столицах еще. И в Москве, и в Петербурге рост арендных ставок прогнозируют на уровне 10-15%.
Альтернативы ипотеке
Наряду с арендой россияне нашли еще одну альтернативу ипотеке. Это покупка квартир в складчину. Как пояснил один из собеседников Novostroy, очевидное преимущество такого способа – возможность быстро и без привлечения займа собрать сумму на покупку квартиры. Из минусов же – «возможные ограничения в пользовании и распоряжении имуществом, которые накладывает долевая собственность», «любое действие с имуществом осуществляется по соглашению сторон».
Другой вариант кажется куда менее реалистичным. Речь о 20-летней беспроцентной рассрочке на покупку первого жилья. Такая идея принадлежит одному из соперников Владимира Путина по выборам-2024.
Неоднозначные прогнозы
Опрошенные Novostroy специалисты считают, что рост стоимости жилья в крупных городах станет основным трендом 2024 года. Такие прогнозы эксперты делают в контексте того, что «квадрат» городской недвижимости за последние пять лет уже подорожал в среднем по России в 2,5-3 раза.
Центробанк тем временем ожидает существенного «торможения темпов роста» цен на жилье, «потому что они были очень высокие». Однако по регионам ситуация будет различаться – уточнила глава Банка России Эльвира Набиуллина.
В своем интервью в конце января Набиуллина также заверила, что статистика по инфляции обнадеживающая. Более того, ключевая ставка, по ее словам, может снизиться во втором полугодии. Впрочем, для уменьшения «ключа» регулятору нужно убедиться, что тренд на снижение инфляции устойчивый.
Среди других экспертных прогнозов, сделанных в январе, – привлекательность «вторички» продолжит падать, покупателям новостроек придется адаптироваться к новым реалиям. При этом из-за охлаждения ипотечного рынка жилье в старом фонде может подешеветь на 10-15%.
А вот семейную ипотеку в 2024 году ждет ужесточение условий – полагают специалисты. Льготные жилзаймы по программе могут оставить лишь для определенных категорий граждан, либо в отдельных регионах.
Чего еще (не) ждать
Особняком выделим ряд новостей, за которыми участникам рынка предстоит следить:
- Также депутаты рассмотрят законопроект о праве ЦБ ограничивать выдачу ипотеки, чтобы остановить рост закредитованности граждан. В случае принятия новшеств регулятор сможет устанавливать количественные ограничения для банков.
- Сам Центробанк хочет от застройщиков «зеленых» новостроек. Для мотивации в Банке России уже подумывают «поддерживать практику выдачи кредитов под такие проекты».
- В 2024 году планируется принять «зеленый» стандарт капремонта многоквартирных домов. Утверждается, что применение новых ГОСТов сулит экономию на эксплуатации жилья за счет более эффективного использования ресурсов.
- Коммунальщиков заставят правильно считать через поправки в Жилищный кодекс. Так власти собираются оградить россиян от непонятных перерасчетов квартплаты в большую сторону. Сейчас такие перерасчеты могут «догнать» и через полгода, и даже через несколько лет.
К слову о «коммуналке», за 2023 год, по данным Росстата, она подорожала в РФ на 2,32%. Но то ли еще будет.
От редакции
В заключение предлагаем вместе с январем проводить еще раз 2023-й. По этому поводу в новогодние праздники мы опубликовали пару материалов, касающихся вас, дорогие читатели. Вот ссылки, если пропустили:
Спасибо, что вы с нами! Читайте и дальше новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками», чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости.
