Чтоплохого можно сказать о льготной ипотеке?
Я, конечно, негативить не собираюсь. Но в любых, даже самых хороших вещах, есть и минусы. И нужно обязательно об этих минусах знать. К тому же, за последний месяц ситуация со льготной ипотекой в России существенно изменилась.
То, что я расскажу сегодня, распространяется на все льготные программы. Но в первую очередь про две программы: «Семейная ипотека» и «Ипотека с господдержкой». Эти программы являются наиболее востребованными. По ним выданы наибольшие объёмы средств.
Что поменялось в январе?
С середины прошлого года ЦБ объявил войну инфляции. Причинами инфляции были названы: рост валюты, кадровый голод, программы МинФина по поддержке экономики, в том числе и льготная ипотека. Основное оружие ЦБ - ключевая ставка. По-идее, рост ключевой ставки должен решать вопрос курса валюты и доступности кредитов. Как ставка повлияла на курс валюты - не предмет сегодняшней беседы. И об этом я уже рассказывал. А вот повлияла ли ставка на рынок кредитов? Конечно, повлияла! Стоимость ипотеки по стандартным программам выросла с 10-12% до 18-22%. То есть, во многих случаях - в два раза. Но это стандартные программы. А что с господдержкой?
Банки жалуются, что льготные ипотечные программы при текущем значении ключевой ставки для них убыточны. Что Государство не полностью субсидирует разницу между указанной по программе ставкой кредита и ключевой. Так ли это на самом деле, останется на совести банков. Но похоже на правду.
Решение проблемы было найдено в январе. Субсидировать ипотечные программы обязали застройщиков. То есть, те деньги, которые банк недополучает по льготным программам, возмещать будет застройщик.
Такое решение приведёт к ряду изменений на рынке:
1. Рост цен на недвижимость.
Застройщики не хотят возмещать банкам деньги за свой счёт. Следовательно, они переложат эти расходы на покупателей. То есть, цена объектов, проданных по этим программам вырастет. По данным аналитиков рынка недвижимости в последние годы вплоть до 80% квартир в новостройках продавалось по ипотечным программам с господдержкой. Значит вырастет цена большой части рынка (хочется сказать «большей», но после изменений - не факт).
2. Усложнение юридических процессов.
Для реализации возмещения между банками и застройщиками потребовались новые договора. Как это скажется на пакете документов, который подписывается с заёмщиком? Думаю, там тоже прибавится бюрократии.
3. Уменьшение выбора.
Необходимость подписания дополнительных документов между банками и застройщиками привела к тому, что у застройщиков сильно сократился список банков, где можно взять льготную ипотеку. Даже крупные застройщики ещё не успели подписать договора со всеми банками. Следовательно, при выборе ипотеки с господдержкой список доступных банков существенно сократился.
Так какие минусы в льготной ипотеке?
Итак, я рассказал вам про негативные последствия принятых в январе изменений. Теперь предлагаю список минусов ипотеки с господдержкой, которые мы ощутим на себе.
1. Цена покупки будет выше.
Это напрямую следует из того, о чём я написал выше. Застройщик переставит уплаченные банку деньги на покупателя.
2. Выбор банков - меньше.
Об этом тоже уже сказал. Скорее всего, эта ситуация со временем будет выправляться. Но сейчас грустно!
3. Мало информации.
Многие из нас не знают, что могут претендовать на господдержку по ипотеке. Например, какие условия для получения семейной ипотеки? А IT, сельская, дальневосточная, арктическая? Какие ещё есть программы? Информация не структурирована и её сложно найти.
4. Ограниченная сумма.
У каждой программы ограничения свои. Так, например, по семейной ипотеке максимальная сумма ₽12млн доступна только в Москве и Санкт-Петербурге. В другой регионах - ₽3млн.
5. Разница цен первичного и вторичного рынков.
Господдержка распространяется на ипотеку при покупке недвижимости у юридических лиц. Почти всегда речь идёт о застройщиках. То есть, льготные программы ориентированы на первичный рынок. Они создают там больше платежеспособного спроса, чем на вторичном рынке недвижимости. Это приводит к увеличению разницы между ценами на первичном и вторичном рынке. Первичный дороже. Сейчас это приводит к тому, что новостройки дороже, чем старые дома, и на вторичном рынке. Но это не всегда оправдано потребительскими свойствами. Эта неэффективность рынка когда-то должна уйти. А это значит, что либо вторичка старых домов подтянется вверх, либо вторичка новостроек упадёт. Второй сценарий сделает инвестиционную покупку на первичном рынке не выгодной.
6. Рост инфляции.
«Накачивание» денег в строительный сектор посредством дешевых кредитов приводит к перетеканию этих средств на рынок потребления. Они создают дополнительный спрос на товары. А кроме этого, само жильё является товаром, который дорожает и тоже оказывает влияние на инфляцию.
7. Создаётся «пузырь» на рынке недвижимости.
Это - самый спорный минус. Да, в западных странах, где доля инвесторов на рынке недвижимости очень велика, «пузыри» - не редкость. Регуляторы должны «глядеть в оба», когда допускают дешевую ипотеку. У нас среди покупателей преобладают потребители (те, кто живёт в квартирах, а не перепродаёт или сдаёт в аренду). Потребители не склонны продавать жильё при малейшем экономическом шорохе. Поэтому, пузырь нам пока не грозит.
Как видите, есть минусы для и для Государства, и для банков, и для нас с вами - как потребителей.
А есть ли плюсы?
Очевидный плюс - в ставке. Однако, с учётом необходимой переплаты, которую накрутит застройщик… Тут надо считать! Особенно если вы всё ещё выбираете между новостройкой и старыми домами, с которыми разница в цене ещё больше. И ещё один фактор, который надо учитывать - собираетесь ли вы гасить ипотеку досрочно. В общем, если вы хотите новостройку и не планируете гасить ипотеку досрочно, то господдержка выгодна точно. Во всех остальных случаях надо считать. Если у вас не получается посчитать, пишите мне - я помогу.
Ещё один плюс - это более высокие шансы на согласование. Так повелось, что если банк отказывает «льготнику» в ипотеке, то он должен обосновать свой отказ перед регулирующей организацией.
Для Государства основным плюсом является поддержка строительного сектора и всего, что с ним связано. Это приличная доля в экономике государства. Есть, кстати, ряд примеров, когда страны выходили из очень серьёзных кризисов за счёт субсидирования строительства.
В общем, польза есть!
