📜 Очень часто объекты недвижимости - квартиры, расположенные на первых этажах многоквартирных домов пользуются спросом у предпринимателей, поскольку из таких квартир очень легко можно оборудовать отдельный вход и перевести жилое помещение в нежилое, дабы использовать потом в коммерческих целях.
Все мы видим множество магазинов, офисов, которые благополучно переделали из квартир.
Но не все знают, что:
1) такие действия (в зависимости от того, что изменено) попадают под понятие реконструкции (переустройства) или перепланировки, что требует разработки специального проекта;
2) для проведения таких действий нужно разрешение местной администрации;
3) работы по перепланировке или реконструкции жилых помещений на первых этажах многоквартирных домов, как правило, влекут за собой использование и присоединение к ним части общего имущества в многоквартирном доме, например, части земельного участка.
В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Вот пример из судебной практики.
Собственником помещения была выполнена реконструкция (организация входных групп в помещение в виде возведения лестничных бетонных маршей, пандусов, установка металлического навеса), которая привела к уменьшению размера общего имущества других собственников помещений в многоквартирном доме.
Уполномоченный орган местного самоуправления отказал собственнику помещений в многоквартирном доме в согласовании реконструкции.
Тогда собственник обратился в суд с требованием к указанному органу о сохранении принадлежащих ему помещений, находящихся на первом этаже многоквартирного дома, а также фасадной части в реконструированном состоянии.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции требования удовлетворили, учитывая проведенную по делу судебно строительно-техническую экспертизу, - выполненные собственником помещений работы соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, права и законные интересы граждан или иных лиц не нарушают, угрозу их жизни и здоровью не создают.
Суды исходили из того, что, планируя произвести реконструкцию помещений для организации магазина, в том числе выполнить демонтажные и монтажные работы, собственник помещений получил согласие других собственников помещений многоквартирного дома, что подтверждается представленными им протоколами общего собрания членов товарищества собственников жилья
А вот Верховный суд РФ отменил все решения судов и отправил дело на новое рассмотрение по одной простой причине – собственником было представлено согласие только НЕКОТОРЫХ, а не ВСЕХ собственников помещений в многоквартирном доме!
(Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023)
Итак, если планируется проведение каких-либо работ (перепланировка, переустройство, реконструкция) в результате которых будет присоединена часть общего имущества в многоквартирном доме (например, часть земельного участка, стены, лестницы и т.п.) потребуется согласие собственников помещений в многоквартирном доме.
Такое согласие собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД).
Для этого нужно организовать и провести собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Как правильно организовать и провести собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Шаг 1. Кто может организовать проведение собрания.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Шаг 2. Определитесь с датой проведения собрания.
ВАЖНО! Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.
Шаг 3. Определитесь с формой проведения голосования.
Голосование может быть очным, очно-заочным, заочным.
Как правило, выбирают проведение собрания очно-заочным способом.
Далее представлен алгоритм для очно-заочного голосования.
Шаг 2. Подготовьте сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно содержать:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место и время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования опросным путем или очно-заочного голосования время начала и окончания голосования (продолжительность голосования);
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
ШАГ 3. Ознакомьте всех собственников с сообщением.
Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть одним из способов:
- размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения;
- направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме;
- вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись;
- размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Другими словами собственники помещений в МКД могут сами своим решением определить, как они будут извещаться о проведении собрания.
Уточните у председателя совета МКД, какой способ предусмотрен в вашем доме, если не хотите рассылать всем заказными письмами!
ШАГ 4. Отправьте сообщение о проведении общего собрания собственников в МКД в УК.
ШАГ 5.
Проведите очное голосование по повестке дня с оформлением решения.
Шаг 6.
Проведите заочное голосование по повестке дня опросным путем (поквартирно).
Это означает, что в реестре для голосования у вас должны собственники по каждому вопросу поставить «ЗА», «против», «воздержался» и расписаться.
Шаг 7.
Проведите заочное голосование для собственников, которых невозможно «застать» дома.
Например, можно направить пакет документов в почтовый ящик под видеонаблюдение или заказным письмом с уведомлением.
Шаг 8.
Подсчитайте голоса и подготовьте протокол.
ШАГ 9. Ознакомьте с принятым решением всех собственников жилых помещений в МКД.
Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников лицами, по инициативе которых было созвано такое собрание. Соответствующее сообщение размещается в помещении МКД, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений
ШАГ 10. Направьте протокол собрания в УК и Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ)
Протокол в двух экземплярах направьте в течение 10 дней в управляющую компанию (желательно сдать лично под подпись). В свою очередь управляющая компания направляет протокол в ГЖИ, где он и хранится.
✨ПОЗДРАВЛЯЮ! ✨Вы проверили собрание.✨
Если все собственники проголосовали «ЗА» по вопросу проведения перепланировки (реконструкции, переустройства), в результата которой будет присоединено общее имущество, можете смело готовить пакет документов для получения разрешения в местной администрации!
✔В следующей статье я подробнее остановлюсь на том, какие предъявляются требования к протоколу общего собрания собственников в МКД, как правильно считать голоса.
Больше историй о перепланировках и реконструкции читайте в моих статьях.
Если статья была полезной, ставьте лайк, пишите комментарии, делитесь статьей с друзьями!
