Для начала разберемся, какие налоги надо платить если вы начинающий флиппер и продаете свой первый или второй инвест-проект как физическое лицо.
Размер налога в отношении доходов физических лиц от продажи недвижимости, которая была в собственности менее 5 лет (или 3 лет, если недвижимость подарена или получена в наследство) составляет 13%. Флипперы не могут так долго ждать, поэтому платят налог. 13% берутся с разницы между стоимостью покупки и ценой продажи.
При расчете налога доход от продажи квартиры может быть уменьшен на сумму налоговых вычетов или на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением реализуемой квартиры.
Налоговые вычеты, которыми можно воспользоваться при получении дохода от продажи квартиры
1. Имущественный налоговый вычет
Максимальная сумма вычета при продаже квартиры составляет 1 млн. руб., следовательно налогооблагаемую базу можно уменьшить на эту сумму.
Вычет НДФЛ при продаже жилья можно использовать многократно в течение жизни, но не более 1 раза в календарном году.
Данный вычет является альтернативным к возможности снижения налогооблагаемой базы на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение объекта.
2. Социальные налоговые вычеты
Это налоговые вычеты в размере расходов на благотворительность, обучение, лечение, пенсионное и медицинское страхование. Для каждого вычета свои правила и лимиты.
Пример: В прошлом году вы купили квартиру за 3 млн. руб., продали ее за 4 млн. руб. и понесли расходы на обучение в размере 120 тыс. руб.. Разницу между продажей и покупкой квартиры можно уменьшить на эти 120 тыс. руб. и от оставшейся налоговой базы оплатить налог 13%.
Имущественные налоговые вычеты при покупке квартиры
1. Основной вычет
При покупке жилья вы вправе воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть налоговым резидентом страны и платить налог на доходы по ставке 13% (обычно удерживается из зарплаты). Если вы не работаете или платите налоги как ИП по УСН, вернуть налог с помощью имущественного вычета нельзя, потому что он не уплачивается в бюджет.
Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета при покупке составляет 2 млн. руб., от нее отсчитываются 13%. Таким образом, покупатель может вернуть до 260 тыс. руб. (или 13% от 2 млн. руб.).
Имущественный вычет может использовать каждый из супругов.
Например: Если вы с супругой(ом) купили квартиру за 4,5 млн. руб., то вправе вернуть налоговый вычет с 4 млн. руб. — 520 тыс. руб. (по 260 тыс. руб. на каждого супруга).
Имущественный вычет при покупке жилья предоставляется один раз в жизни. Но если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета частично — например, квартира стоила 1,5 млн .руб., — то остаток вычета, то есть 500 тыс. руб., может быть перенесен на другие объекты.
! Если квартира покупалась с использованием средств материнского капитала, то из основной суммы покупки вычитается размер субсидии и от остатка считается вычет.
2. За проценты по ипотеке
Если квартира покупалась в ипотеку, также можно получить вычет за уплаченные по кредиту проценты. Лимит — не более 3 млн. руб. Сумма налогового вычета по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом — это 13% от базы (выплаченных процентов). Таким образом, максимальная сумма к возврату по процентам составляет 390 тыс. руб. (13% от 3 млн. руб).
! В отличие от основного вычета, воспользоваться вычетом на проценты по ипотеке можно только 1 раз и относительно одного объекта. Поэтому лучше использовать данный вычет в отношении не флиппинговой квартиры, а той, в которой вы проживаете.
Право получения вычета по процентам, как и при основной сумме, возникает после регистрации права собственности.
Расходы, которые могут быть учтены при расчете налогооблагаемой базы
По общему правилу при определении налогооблагаемой базы НДФЛ при сделке как с вторичкой, так и с новостройкой можно учитывать:
- стоимость квартиры
- уплаченные проценты по ипотеке
В случае если флиппинговый проект реализован на объекте в новостройке, которая приобретена без отделки, то помимо стоимости самой квартиры и расходов на ипотечные проценты можно учесть следующие расходы:
- затраты на строительные и отделочные материалы
- затраты на ремонтные работы
- затраты на разработку проектно-сметной документации
О том как вернуть налоговый вычет за ремонт подробно рассказала в этом гайде.
Раздельная продажа квартиры и имущества в ней, как правомерная налоговая оптимизация при расчете НДФЛ
При реализации флипперской квартиры в статусе физического лица, в целях снижения налоговой нагрузки, возможно разделение сделки на 2 договора:
- Договор купли-продажи квартиры
- Договор купли-продажи иного имущества, которое не является неотделимым по отношению к квартире (мебель, техника, декор и т.д.)
! Для такой сделки важно сохранять все чеки и акты передач на мебель, технику и декор.
По закону вы должны будете платить налоги и с проданного имущества, но в если вы купили мебель и технику за 400 тыс. руб. и продали за такую же цену, тогда налогооблагаемая база равна 0. Соответственно нужно будет оплатить налоги только с продажи самой квартиры.
Сроки сдачи декларации и уплаты НДФЛ
Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ представляется не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Если 30 апреля приходится на выходной или нерабочий праздничный день, то декларацию нужно представить не позднее ближайшего рабочего дня.
Декларацию можно подготовить с помощью программы, размещенной на сайте ФНС, и предоставить в налоговый орган лично, по почте или через личный кабинет налогоплательщика.
Самый удобный способ — через личный кабинет налогоплательщика. Декларация заполняется с использованием интуитивно понятного интерфейса сайта, при этом система самостоятельно предлагает использовать все предусмотренные законом налоговые вычеты.
С 1 января 2022 года в форме декларации 3-НДФЛ не нужно указывать доходы от продажи недвижимости, находившейся в вашей собственности менее минимального срока владения (3 года или 5 лет) (основание - Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ).
Данные доходы можно не отражать при условии, что полученный от продажи доход полностью перекрывается имущественным вычетом. Соответственно, стоимость проданного имущества не должна превышать 1 млн. руб. за налоговый период.
Уплатить сумму налога, которую вы рассчитали и указали в декларации, нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода. Если указанная дата приходится на выходной или нерабочий праздничный день, налог следует уплатить не позднее ближайшего рабочего дня.
В следующей статье подробно разберу как можно сэкономить на налогах, если флиппинг является вашим бизнесом. Подпишитесь на канал, чтобы не пропустить статью.
