На моём YouTube канале под одним из видео разгорелась бурная дискуссия. Люди пишут, что купить в ипотеку и сдавать, гася арендой ипотеку - это супер выгодно: квартира сама себя окупает. Но насколько это реально сегодня?
После очередного поднятия ключевой ставки в декабре 2023 года до 16% ипотечные ставки поднялись до уровня 18-21% годовых (для покупки жилья на вторичном рынке, ставка будет зависеть от величины первого взноса, наличия зарплатного проекта в соответствующем банке и т. д. ).
Есть миллиончик?
Предположим, у вас есть миллион рублей, и вы хотите купить однокомнатную квартиру, чтобы сдавать её в аренду.
Двухкомнатная, либо трёхкомнатная потребует гораздо большего первого взноса, больших вложений, поэтому рассмотрим вариант покупки недорогой однокомнатной квартиры.
Сколько стоит однушка в Петербурге на вторичном рынке? Если в старом доме советской постройки, то можно купить такую однокомнатную квартиру за 5-5,5 млн. Но такие варианты, скорее всего, будут далеко от метро, и, возмодно, потребуют вложений в ремонт. Поэтому более реальная минимальная сумма для покупки квартиры в ипотеку для сдачи - 6 млн.
Рассчитаем ежемесячный платеж на примере Сбера. При первом взносе 1 млн рублей и сроке кредита 30 лет ставка будет 20,8%, а ежемесячный платёж 88,3 тыс. рублей в месяц при необходимом доходе почти 120 тыс. рублей в месяц.
И вы хотите сказать, что аренда отобьёт такую ипотеку? Максимум, что получится выручить в месяц - это 20 тыс. А ещё износ помещения и ремонт, страховка, налоги заплатить... Не интересно.
А три миллиона найдётся?
Вот, если у вас накоплено 3 миллиона, тогда при таком первоначальном взносе ставка будет 19,3%, ежемесячный платёж 49,1 тыс. рублей. Всё равно не покроет. Будем гасить больше половины ипотеки не с аренды, а из своего кармана.
Вот, если цены на недвижимость упадут, а арендные ставки подрастут в связи с ростом недоступности ипотеки....
Но сейчас ипотека дорогая. А подешевеет ипотека снова, аренда подсядет. Замкнутый круг для инвестора.
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Такая реальность
Те, кто пишет, что купить в ипотеку, чтобы сдавать, выгодно, вероятно, осуществили покупку до 2019 года, пока цены на недвижку не скакнули, и пока ставки были хорошие (в 2019 ключевая ставка была 7-7,5%, кто понял тему, тот успел).
Выиграли и те, кто купил квартиру на первичном рынке по программам "нулевой ипотеки". Помните, ипотеку под 0.1%? Там ежемесячный платёж получался даже ниже среднестатистической арендной ставки. Правда, чтобы сдавать такую квартиру, надо было ещё дождаться, пока её сдадут, а если без отделки, то ещё и отремонтировать.
Правда тут был и подвох: при нулевой ипотеке клиент покупал квартиру по завышенной цене: условно говоря, однушку по цене двухкомнатной. И, если вдруг понадобиться продать такую квартиру на вторичке, то продавец в проигрыше. Невозможно продать за ту сумму, за которую купил...
Может, лучше первичка?
Ну а давайте посмотрим, можно ли реализовать проект "купить в ипотеку, чтобы сдавать", на первичке.
Выбираем однушку, например, в Мурино (там хоть есть метро, и цены не высоки) в сданных домах с отделкой. Цена будет примерно 5,7 млн. Сдать квартиру сможете за те же 20 тысяч. Хотя конкуренция высока, может, придётся и дешевле. Ну, пусть будет 20.
Для ипотеки с господдержкой под сниженный процент нужен первый взнос 30% (1,7 млн). Кредит получите под 9% годовых: платёж 32 тыс. /мес. на 30 лет. Уже близко к арендному платежу, но всё-равно надо будет доплачивать из своих.
А как вы считаете, при такой арендной ставке и таком ипотечном платеже имеет смысл затевать покупку ради сдачи в аренду?
Замечу, что я прихожу цифры, актуальные для Санкт-Петербурга. Возможно, в вашем городе цены на недвижимость ниже, а арендные ставки выше. Поделитесь, пожалуйста, опытом.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 года.
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Купить недорогую однокомнатную квартиру: дешевле некуда
👉Квартиры в Мурино ждёт обвал цен
👉Самые дешёвые студии в новостройках СПб и пригородов
***
👉Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
👉Также подписывайтесь на телеграм-канал "Недвижка spb"
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!
