В конце года на пермском рынке жилья наметился спад продаж.
В ноябре-декабре в Перми, вопреки сезонности, снизился спрос и продажи жилья. Как говорят опрошенные участники рынка недвижимости, по большей части тренд характерен для сегмента вторичного жилья, в котором число сделок сократилось примерно наполовину. Однако в продажах новостроек всплеска тоже не наблюдается. Среди причин спада называют повышение ключевой ставки ЦБ РФ и ужесточение условий льготной ипотеки. Рынок жилья трансформируется, уверены эксперты.
Опрошенные застройщики и риелторы констатируют, что в конце года в Перми снизились продажи жилья. При этом традиционно в ноябре-декабре спрос и продажи на этом рынке только растут. По словам гендиректора АН «Респект» Алексея Ананьева, 2023 год был активным для сферы жилой недвижимости, динамика продаж новостроек показывала высокие результаты. Директор агентства Research & Decisions Регина Давлетшина сообщила, что за 11 месяцев 2023 года в Пермском крае было выдано 36,5 тыс. ипотечных кредитов, тогда как за аналогичный период 2022 года этот показатель в регионе составлял 30,08 тыс. ипотечных кредитов. Первичное жилье в Перми с начала года подорожало на 20% (до 129,6 тыс. руб. за 1 кв. м), вторичное — на 11,2% (до 94,5 тыс. руб. за 1 кв. м).
По словам руководителя АН «Респект», в ноябре-декабре количество сделок со вторичным жильем в Перми сократилось «примерно вполовину» по сравнению с прошлым годом. Среди причин этого — повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Не видит эксперт предновогоднего ажиотажа и на рынке новостроек.
Напомним, в июле Центробанк РФ стал ужесточать денежно-кредитную политику. За этот период ключевая ставка выросла с 7,5% до 16%. Последние повышения пришлись на 27 октября, когда ставка выросла с 13 до 15%, и на 15 декабря, когда она увеличилась до 16%.
Алексей Ананьев отмечает, что в конце лета — начале осени стал расти спрос на ИЖС. «Люди, которые планировали купить квартиру, стали рассматривать возможность приобретения земельного участка с частным домом. Такое на пермском рынке мы видим впервые. По средней цене двухкомнатной квартиры в центральной части города можно приобрести дом в 100 кв. м с участком 10 соток в 10–15 минутах езды от Перми (5–6 млн руб.)»,— говорит эксперт. В последние два года существенного удорожания частных домов не наблюдалось, в отличие от многоквартирного жилья. По мнению собеседника, потенциал индивидуального жилья на рынке и спрос на него будут увеличиваться и в следующем году.
Коммерческий директор ПЗСП Кирилл Николаев рассказал, что наиболее активными месяцами для компании в этом году были сентябрь и октябрь. По сравнению с ними в ПЗСП сейчас наблюдают замедление темпов продаж. «Этот декабрь отличается от аналогичного периода прошлого года, когда продажи шли активнее. Тем не менее мы не отмечаем критического снижения объема продаж недвижимости. Для поддержания темпов продаж у нас запущено несколько программ. Например, одна из них — программа обмена, по которой квартира клиента выкупается для дальнейшего приобретения нашего объекта»,— поясняет господин Николаев. По словам коммерческого директора ПЗСП, на темпы продаж застройщика повлиял всплеск спроса, произошедший в сентябре и октябре на фоне роста первоначального взноса по льготной ипотеке (с 15 до 20%). Клиенты, планировавшие покупку квартиры, постарались это сделать, пока первоначальный взнос был 15%. Кроме того, спрос на квартиры осенью 2023 года подстегивали слухи об изменениях в программе господдержки. Осеннее желание покупателей войти в сделку как можно скорее сменилось к концу года более спокойным настроением, срок проведения сделок стал длиннее, говорит Кирилл Николаев.
Гендиректор «Пермглавснаба» Владимир Занин сообщает, что в его организации продажи новостроек не снизились. «В конце декабря люди успевают оформить ранее одобренную ипотеку по старым требованиям. Пока у нас есть клиенты, брони и договоры»,— отметил Владимир Занин. Повышение ключевой ставки и первоначального взноса по льготной ипотеке с 20 до 30% (повышение действует с 23 декабря) может несколько охладить рынок уже в начале 2024 года.
«Рынок жилья не „умирает“, а трансформируется. Застройщики находятся в хорошем финансовом состоянии, инициируют новые проекты и, несмотря на экономические факторы, имеют позитивные ожидания от отрасли»,— оценивает имеющийся по сравнению с предыдущими месяцами спад на рынке жилья Регина Давлетшина. Сфере жилой недвижимости нужно время, чтобы адаптироваться к новым условиям. В январе продажи почти не ведутся из-за сезонности, охарактеризовать положение рынка можно будет к концу января 2024 года, считает директор Research & Decisions.
Средняя стоимость квадратного метра недвижимость в новостройках Перми по итогам ноября выросла на 20% и достигла почти 130 тыс. руб. Цена квадратного метра на вторичном рынке тоже увеличилась, но не так значительно — на 11,3%. Данные РБК Пермь предоставили в консалтинговой компании S.Research&Decisions «Система исследований и решений».
Средняя стоимость квадратного метра недвижимость в новостройках Перми по итогам ноября выросла на 20% и достигла почти 130 тыс. руб. Коридор цен составил от 80 до 269 тыс. руб. за кв.м. В этом году цены росли более планомерно, в среднем на 0,5% в месяц. Исключением был март, когда цена скорректировалась сразу на 4,2%, и август—октябрь, когда цена росла в среднем на 2-2,5% в месяц.
«В начале года государство говорило, что отменит льготную ипотеку. После — все ждали повышения ключевой ставки, соответственно, рос спрос на недвижимость. Это привело к скачку цен во втором квартале. Это был страх реализации сказанного. Такая ситуация наблюдалась не только в Пермском крае, но и по всей России. Следующая стимуляция произошла в сентябре — тогда произошло резкое поднятие ключевой ставки в ограниченный период. Это быстро сказалось на ценах. Ситуация сказалась не очень хорошо, способствовала перегреву рынка. Весь год сложившаяся ситуация играла на нервах людей, что привело к вздутию «пузыря», — комментирует рост цен на рынке генеральный директор консалтинговой компании S.Research&Decisions «Система исследований и решений» Регина Давлетшина.
Без учёта декабря в Перми выдано более 36,5 тыс. ипотечных кредитов. 40% этого объёма было выдано за август—октябрь, а средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам составила 8,5%. Средний срок кредитования на ноябрь равен 25 годам. По итогам 2022 года в Перми было выдано чуть больше 30 тыс. ипотечных.
Эксперт добавляет, что по данным на середину декабря, продажи квартир ведутся в 95 домах Перми. Ещё в 2021 году их было 45. «Незначительная стагнация на рынке недвижимости наблюдалась в начале года. С апреля рынок начал активно двигаться вверх. В этом году был очень активный спрос на новостройки, именно они определили спрос», — подтверждает директор агентства недвижимости RedHome Лейли Доля.
Средняя цена на вторичном рынке по итогам ноября установилась на уровне 94,58 тыс. руб. По сравнению с началом года цена квадратного метра выросла на 11,26%.
Максимально выросли в цене квартиры малосемейного типа (+23,8%). На втором месте по интенсивности роста стоят квартиры в 9-ти этажных домах панельного типа (+20,8%), и квартиры в домах индивидуальной планировки (+19,5%).
В разрезе числа комнат наблюдается зависимость: чем больше число комнат, тем меньше прирост стоимости. Максимально выросли студии на 20,8. Минимально — 4-комн и более квартиры (плюс 13,8%).
«Цены на вторичное жильё весь год корректировались. Рост шёл в основном по самой дешёвой недвижимости и по квартирам в домах индивидуального проекта. Люди скупали вторичку, так как цена на неё более-менее адекватная, вторичный рынок не перегрелся. Если посчитать разницу между первичкой и вторичкой, то получится 30%. Это говорит о пузыре на рынке новостроек. По вторичке в целом рынок остался маленький рынок — порядка 4 тыс. объектов. Это в два раза меньше, чем на первичном рынке», — говорит Регина Давлетшина. Она добавляет, что увеличился и размер разброса цен. Например, стоимость квадрата недвижимости в одном из домов в историческом центре Перми достигает 305 тыс. руб.
Специалисты говорят, что намного выгоднее приобрести дом за городом. Однако пермяки не готовы к этому из-за нехватки инфраструктуры и коммуникаций. За год стоимость загородной недвижимости скорректировалась, но не сильно. «Если же вся необходимая инфраструктура в районе есть, то здесь цены за год подскочили на 50-60% за сотку. Чтобы найти сейчас хороший дом, нужно сильно заморочиться. Сейчас вся тенденция идёт на строительство под себя. Обращаем внимание, что начали строить дома меньшей квадратуры», — говорит Регина Давлетшина. В среднем за квадратный метр дома вместе с земельным участком придётся заплатить 70-80 тыс. руб. При этом, он будет оснащён всеми необходимыми коммуникациями и полностью готов к проживанию.
По словам экспертов, цены на рынке недвижимости растут третий год подряд и демонстрируют «антилогичное» поведение. Однако прогнозы специалистов расходятся. «Думаю, рынок нас удивит. Государству невыгодно падение цен. Изменения точно будут, но их характер предсказать сложно. По логике должно быть снижение, цены должны хотя бы стабилизироваться. Первоначальный взнос по программе льготной ипотеки повысили до 30% — это минимум 2 млн руб. Это заградительная цена. Уже в декабре мы видим, что клиентская активность снизилась», — говорит Регина Давлетшина. Первоначальный взнос по льготной ипотеке повысили до 30%. По мнению экспертов, это уже заградительный фактор, так как в денежном эквиваленте покупателю придётся единоразово внести минимум 2 млн руб. «Я думаю, что мы будем находить новые способы, и банки, и государства, и застройщики все равно придумают новые способы возможные для покупки объектов недвижимости. Застройщики могут сменить квартирографию. Может быть, это будут более небольшие квартиры. Допустим, сейчас уже тоже есть и студии, есть и есть евро-двушки небольших форматов. Но опять же, чтобы людям возможно было сделать покупку новое жилье. Поэтому, я думаю, что тенденции будут хорошими», — подытожила Лейли Доля.
Депутат Заксобрания Пермского края и генеральный директор АО «СЗ «КОРТРОС-Пермь» Анатолий Маховиков считает, что повышение первоначального взноса по льготной скажется на развитии рынка. Однако необходимо параллельно смотреть и на другие тенденции, которые развиваются. По его словам, кроме роста ключевой ставки и возможно повышения первоначального взноса по ипотеке, особенно по льготной, развиваются другие ипотечные программы. «Я знаю, что Ростех заявил о своей ипотечной программе для предприятий, в том числе нашего авиационного кластера. И ряд других предприятий тоже заявляют о своих ипотечных программах, чтобы поддержать работников своих предприятий. Поэтому, я думаю, что это будет сбалансировано. Кроме того, активно обсуждается льготная ипотека для работников социальной сферы: учителей, врачей. И поэтому я считаю, что спрос сохранится на прежнем уровне», — поделился Анатолий Маховиков. Он добавил, что существенной корректировки спроса не будет. Может быть только стагнация на рынке, но ни в коем случае не сокращение.
Десять лет назад, по итогам 2013 года, квадратный метр новой недвижимости в Перми стоил 48,6 тыс. руб., вторичной — почти 54 тыс. руб. Соответственно, стоимость квартиры в новом доме за это время подорожала в 2,6 раз. Жильё на вторичном рынке стало дороже в 1,7 раз.
Если брать ретроспективу пяти лет, то здесь практически нет изменений с десятилетним периодом. По итогам 2018 года, квадратный метр в новых домах стоил 55,3 тыс. руб. (в 2,3 раза дешевле). Квартиры, уже имевшие собственников, продавались по цене 53,8 тыс. руб. за квадратный метр (в 1,7 раз дешевле).
Таким образом, если в 2013 году среднюю однокомнатную квартиру на первичном рынке в Перми (40 кв. м) можно было приобрести за 2 млн руб., то в 2022 году стоимость той же самой квартиры достигла 5,2 млн руб. Если рассматривать трёхкомнатные квартиры, то здесь стоимость среднего жилья (70 кв. м) выросла с 3,4 млн руб. до 9,1 млн руб. На вторичном рынке не такие значительные изменения. В 2013 году однокомнатную квартиру можно было приобрести за 2,2 млн руб., то спустя 10 лет эта же квартира подорожала до 3,8 млн руб. Если рассматривать квартиру метражом в 70 кв. м, то здесь цена выросла на 2,4 млн руб. — с 3,8 млн руб. до 6,2 млн руб.
