Зачем оценивать квартиру?
Ипотечный кредит отличается тем, что приобретаемое жилье оформляется в залог. Банк считает его ликвидным, поэтому ставки по ипотеке обычно ниже ставок по нецелевым кредитам. Но ему важно заранее знать, что именно собирается покупать заемщик — хорошую квартиру или аварийное жилье. На основании отчета можно оценить, сколько на самом деле стоит жилплощадь, на которую берется кредит. Банк будет учитывать документацию от экспертов при выдаче ипотеки.
Ситуации, в которых оценка жилья обязательна:
· покупка жилья в новостройке и регистрация закладной;
· покупка недвижимости на вторичном рынке;
· рефинансирование ипотеки.
Клиент должен сделать оценку приобретаемой недвижимости, если она остается в залоге у банка, в соответствии со статьей 8 Федерального закона № 135-ФЗ. Наличие отчета помогает избежать споров относительно ценности выбранного объекта.
Факторы, влияющие на рыночную стоимость квартиры
Есть несколько параметров, которые могут значительно снизить или увеличить цену объекта:
- Район, где расположена недвижимость. Это влияет на стоимость квадратного метра. Жилплощадь в доме, который построен в одном районе, может быть дешевле, чем аналогичная в другом. Эти данные можно узнать из исследований рынка и с помощью порталов о недвижимости.
- Технические характеристики здания. Учитываются все параметры, которыми обладает дом: от давности постройки, качества инженерных коммуникаций — до новизны ремонта в подъезде.
- Состояние квартиры. Изучают, как давно проводился ремонт и какого он качества, есть ли в ванной кафель, покрытие на полах. Оценщиков интересует, как организовано освещение и отопление, на чем будет готовиться еда (газ или электричество). Проверяющий может поставить пометку «требует ремонта», даже если обои просто грязные. При этом стоимость материалов учитывается редко.
- Рынок недвижимости. Эксперт изучает, какие объекты доступны сейчас в планируемом для покупки районе и по какой стоимости, сравнивает с вашим будущим жильем. Обычно находят объявления о таких же квартирах в аналогичных домах (панельных, монолитных, кирпичных).
Цена на жилье меняется в зависимости от следующих технических характеристик:
- наличие балкона или лоджии;
- этаж, на котором расположено приобретаемое жилье;
- жилая и общая площадь;
- количество комнат;
- когда был капитальный ремонт дома;
- когда было построено здание;
- материалы, которые использовались при строительстве;
- сколько квартир всего в доме;
- состояние инженерных коммуникаций.
Важным параметром также является расстояние от дома до центра города, остановок общественного транспорта, парка, промзоны, поликлиники, школы или детского сада.
Важные особенности
При оценке квартиры или дома есть свои нюансы, которые нужно учесть:
- Отчет активен ограниченный срок, как правило полгода. Заказывать его можно до обращения в банк за ипотекой. Сколько действует отчет об оценке — можно уточнить по телефону горячей линии банка.
- Требование личного выезда. Оценщик не обязан посещать каждый объект, который описывает. В некоторых случаях компания запрашивает технический паспорт квартиры и свежие фотографии, на основе которых составляет документ.
- Основание выставления стоимости. В документах обязательно должно быть прописано, на основании чего эксперт указал стоимость. Часто это делается с учетом существующих предложений и корректирующих коэффициентов. Оценщик находит 3-5 подобных объектов и высчитывает среднюю цену за 1 квадратный метр. Затем корректирует стоимость в зависимости от того, насколько лучше или хуже эти примеры. Полученная цифра умножается на количество квадратных метров вашего объекта.
Срок действия отчета об оценке
Каждый банк вправе самостоятельно устанавливать максимальный период, в течение которого документ будет считаться действительным. Но этот срок не может быть меньше 6 месяцев с момента составления отчета.