Сегодня нас окружает великое множество информации. На каждое событие можно найти самые разные точки зрения. И прогнозы тоже встречаются на любой вкус и цвет. Но некоторые точки зрения более распространены, чем другие. Особенно часто встречаются «всё плохо, будет ещё хуже». Чем это объяснить - вопрос. То ли хроническим плохим настроением автора, то ли желанием раскрутиться на негативе, то ли происками врагов. И сегодня я хочу разобрать для вас одну такую тему.
Я очень часто встречаю статьи на тему того, что рынок жилой недвижимости в России раздут неоправданно, и цены скоро обвалятся.
Эта недвижимость реализуется на специальных аукционах. Как происходят эти аукционы мы разбирать не будем. Но они не оказывают большого влияния на рынок. Кроме того, забрать залог у нерадивого заёмщика в условиях нашего законодательства не просто. Поэтому говорить о вероятности массовых продаж такого жилья не приходится.
А что с покупателями?
Теперь про спрос. Группа ипотечников может пересекаться с другими. Это не важно. Вот они:
1. Спекулянты. Хорошо зарабатывают. Не склонны продавать ниже рынка. Жадные. Их не много.
2. Инвесторы. Их тоже не много. Но в основном потому, что недвижимость даёт очень низкую доходность. Меньше, чем вклад в банке.
3. Потребители. Таких покупателей подавляющее большинство.
4. Ипотечники. С ними всё понятно. На них влияют условия ипотечных программ: ставка, максимальная сумма кредита и размер первоначального взноса.
Так какая ситуация сейчас?
Сначала о плохом. Спрос на квартиры будет снижаться. Виной тому рост ключевой ставки. Он привёл к непомерно высоким ценам на ипотечные кредиты. А борьба с инфляцией заставила ЦБ и МинФин ужесточить условия по программам государственной поддержки. Результат - квартиры стали доступны меньшему количеству покупателей.
При этом, различные вбросы денежной массы со стороны МинФина рождают платёжеспособный спрос в некоторых социальных группах. До недвижимости этот платёжеспособный спрос пока не дошёл. Но дойдёт. Когда? Думаю, к концу 2024 года. Так что, говорить, что это явление компенсирует сокращение ипотечников, рано. Да и по количеству и объёму не дотянет. Но пройти мимо я не могу - это тоже нужно учитывать.
Предложение со стороны застройщиков вряд ли будет снижаться. Себестоимость растёт на фоне роста цен на стройку, дорогих денег и изменения систем льготной ипотеки. Доля мелких застройщиков снижается. Крупные могут себе позволить ждать и не создавать просадку на рынке в стремлении быстрее продать. Они падать не станут.
Доля инвесторов и спекулянтов, как я писал выше, на рынке ничтожно мала. Они, даже если все вместе начнут продавать, сильного влияния на цену не окажут.
Залоговое имущество прежде чем продать нужно забрать. Я уже упоминал, что это не просто. Да и если говорить о реализации залогов, как о массовом явлении, которого будет достаточно для снижения цен, то что же должно произойти?! Слава Богу, что ничего такого пока не было. Это очень много невозвращённых кредитов, просроченных каникул и выигранных банками судов.
А что потребители? Что может заставить людей массово переезжать?
Даже фантазировать не хочется. Текущие реалии показали, что массовости переездов 2022 года для спада цен не хватило.
Выводы
Рынок недвижимости в России мягко говоря не готов для падения. Даже при снижении спроса предложение двигаться не будет. Все истории низких цен сугубо индивидуальны. Говорить о том, что снижение невозможно, я не буду. Но чтобы оно произошло, нужны гораздо большие потрясения. Будем надеяться, что такого не будет.
Причиной для большей подвижности цен может стать рост доли инвесторов и спекулянтов на рынке. Однако, на это уйдут годы, а возможно и десятилетия. То есть сейчас об этом говорить рано.
Тем, кто собирается покупать жильё, ждать нечего.
Хотите? Покупайте! Но ищите лучше и торгуйтесь. Даже с застройщиками. А вдруг ваша сделка будет той самой индивидуальной историей?!
Если думаете продавать, то сформулируйте причину. Не нужно? Продавайте! Хотите улучшений - тоже. Но через год/два будет дороже. Возможно, правда, банковский вклад даст больше дохода.
