В этой статье расскажу, как заработать на ипотеке, не имея на руках всей суммы стоимости квартиры. Способ не универсальный, однако, пока еще актуальный в этом году для ряда московских застройщиков. По сути этот способ заработка на ипотеке представляет собой узкое место в ипотечном кредитовании в текущей ситуации, которое можно выгодно использовать. В другие времена, вероятно, будут другие способы, и ранее я уже заработала на ипотеке похожим образом, когда покупала свое первое жилье в 2011 году.
Общий принцип заработка на ипотеке
Не секрет, что в нашей стране всегда были выгодны кредиты при грамотном распоряжении средствами, поскольку покупательная способность денег сегодня и через несколько лет разная, и она снижается год от года. Ипотечный кредит не исключение.
Суть заработка на ипотеке заключается в том, чтобы рассчитать величину фактического первоначального взноса таким образом, что при разбивке его на две части, получить первоначальный взнос в ипотечный счет и первоначальный взнос во вклад или другой финансовый инструмент, который позволит заработать, как минимум, сумму ипотечных платежей.
И сейчас у некоторых московских застройщиков есть достаточно выгодная схема, которая позволит реализовать эту стратегию.
Траншевая ипотека
Траншевая ипотека подразумевает выплату ипотечного кредита двумя частями – первая небольшая часть выплачивается сразу и до срока сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости, вторая – после срока сдачи.
Тарншевую ипотеку поддерживают не все банки, но как минимум, у Сбербанка она есть. А также Сбербанк осуществляет и выдачу ипотеки с господдержкой, например, и другие виды льготных ипотек, которые позволят сделать ипотеку еще более выгодной.
Конечно, что касается ипотеки с господдержкой, она, вероятно, доживает свои последние месяцы, но это не главное.
Главное – благодаря траншевой ипотеке, у вас появляется время заработать на второй части ипотечных денег, которые вы выгодно вложили в какой-то финансовый инструмент. В текущей ситуации можно воспользоваться вкладами в надежные банки, процент по которым стартует от 13%.
Пример расчетов заработка на траншевой ипотеке
Я буду рассчитывать суммы для траншевой ипотеки с господдержкой, чтобы показать, какое минимальное количество денег фактически должно быть у вас на руках, чтобы выйти по ипотеке в ноль. Если сумма будет больше – вы уже начнете зарабатывать на ипотеке. Эти примерные расчеты хороши тем, что на место моих цифр вы сможете подставить свои цифры и рассчитать предметно.
Также, несмотря на то, что итоговая сумма ипотеки включает в себя не только начальную стоимость самой квартиры, но и сумму дополнительных затрат на страховку, электронную регистрацию в Росреестре и т.д., я для простоты пренебрегу этими дополнительными затратами, поскольку они в разных банках составляют разную сумму, и ничтожны по вравнению со стоимостью квартиры.
Итак.
Анна решила взять однокомнатную квартиру в Москве за 10 000 000 рублей, используя траншевую ипотеку с господдержкой.
По условиям ипотеки с господдержкой под 8% годовых Анна может взять в кредит максимум 6 000 000 рублей, а значит, первоначальный взнос в ипотечный счет должен составлять 4 000 000 рублей, что чуть больше заявленных в этой ипотечной программе 30%.
По условиям застройщика квартира Анны сдается в эксплуатацию через 24 месяца с даты взятия ипотечного кредита.
Анна решает взять траншевую ипотеку в Сбербанке, где первый кредитный транш составляет 500 000 рублей. А значит, в год Анна будет платить сумму процентов примерно:
500 000х0,08 = 40 000 рублей
У Анны неплохая зарплата, и она может откладывать в месяц 100 000 рублей. А также в течение первого года Анна может воспользоваться вкладом под 13% годовых, в течение второго года – вкладом под 10% годовых.
Через 24 месяца Анна планирует закрыть ипотеку полностью, не пользуясь суммой второго транша.
Вопрос: какая сумма должна быть у Анны изначально на руках, чтобы затратить на ипотечный кредит не больше стоимости квартиры?
Посчитаем стоимость квартиры вместе с ипотечным кредитом:
6 000 000 + 500 000х0,08х2 = 6 080 000 рублей
За второй год Анна накопит:
100 000х12 = 1 200 000 рублей
А значит, сумма кредита в конце второго года составит:
6 080 000 – 1 200 000 = 4 880 000 рублей
И именно эта сумма должна быть положена под 10% годовых во вклады, то есть к концу первого года Анна должна иметь на руках:
4 880 000/1.1 = 4 436 364 рубля
С учетом того, что эта сумма складывается из фактически положенных во вклады по 13% денег и заработка за год, сумма, которую Анне нужно фактически иметь на руках к моменту взятия ипотеки составит примерно:
(4 436 364 – 1 200 000)/1.13 = 2 864 039 рублей
Начиная от этой суммы при заявленных условиях, Анна начнет зарабатывать на своей ипотеке.
Величина фактического первоначального взноса
Как я уже писала ранее, величина фактического первоначального взноса складывается из первоначального взноса в ипотечный счет, а также из части денег, вложенной в финансовый инструмент с целью заработка.
В примере с Анной сумма фактического первоначального взноса составит:
4 000 000 + 2 864 039 = 6 864 039 рубля, что составляет 68,64% от стоимости ипотечной квартиры в 10 000 000 рулей.
Проверяем:
(2 864 039х1.13+1 200 000)х1.1 + 1 200 000 = 6 080 000 рублей
То есть имея фактически на руках более 68,64% стоимости ипотечной квартиры, Анна при заявленных условиях начнет зарабатывать на своей ипотеке.
Конечно, фактическая стоимость квартиры складывается не только из ипотеки, но и из стоимости ремонта и неотделимой (встроенной) мебели, которую вы не будете забирать с собой при потенциальной продаже квартиры. Однако, это не отменяет возможности заработка именно на ипотеке.
Дополнительно можно гасить даже первый ипотечный транш раньше и сэкономить еще и на «комиссии» за пользование двухлетней «рассрочкой», можно копить деньги в тех же вкладах с возможностью пополнения или накопительных счетах, и таким образом сделать заработок на ипотеке еще выше. Но это не сильно повлияет на размер суммы, которую необходимо иметь на руках для заработка на ипотеке.
Вот такой способ, цифры можно подставить любые, но принцип остается тем же. Пользуйтесь, пока такая возможность есть, если вам это актуально. Хорошего вам начала рабочего года!
И, конечно же, делитесь мнениями в комментариях, подписывайтесь и ставьте лайк, если статья вам понравилась, показалась увлекательной или полезной.
Другие публикации канала
Как купить квартиру в ипотеку и заработать на этом
При каком доходе можно брать квартиру в ипотеку и не попасть в ипотечное рабство. Схема 30/30/30
