Как и писал в прошлом посте, начинаю выкладывать небольшие обзоры, по реальным запросам. Сразу отмечу, информация не является инструкцией, каждый случай уникален, какие то детали могут быть не озвучены, а любое решение принимается Вами только самостоятельно. Тут нет волшебной пилюли, ключа к успеху, тут только собранная и обработанная информация, статистика и математика.
После получения запроса "хочу вложить в покупку новостройки в Москве 10 000 000 руб." последовало несколько уточняющих вопросов, которые на мой взгляд важны при покупке надвижимости.
Один из важнейших, "Для чего покупается новостройка?". Тут важно понять, что в итоге хочет покупатель, и на что он готов. Есть разные причины покупки, кто то планирует переехать, то есть покупает для себя, кто то по работе, делам или по каким то другим причинам часто бывает в другом городе и хочет приезжать не в гостиницу, а в свою квартиру, кому то просто надо вложить деньги, чтоб не лежали под подушкой(или воспользоваться ипотекой с низкой ставкой), возможно с последующей продажей, а кто то хочет хочет заработать. В данном случае это был вариант "чтоб не лежали под подушкой". Желанье сохранить, и получить более осязаемый актив, по принципу "в любой непонятной ситуации надо вкладываться в недвижимость". Выяснили, что не имеет значение, ни район, ни направление, то есть ситуация аналогичная моей в 2022 году, вложить деньги с минимумом рисков, спасти от инфляции.
Первое что сделали, получили список ЖК с объектами до 10000000 руб. в наличии, в Москве и МО их оказалось не мало 151 комплекс. Дальше, так как покупка недвижимости не носит агрессивно инвестиционный характер, решили найти ЖК с самым стабильным (величина прироста стоимости кв.м. меняется плавно, не скачками) ростом цены за последние 6 месяцев (дата статьи не соответствует, дате анализа), вывели список и отсортировали его по 'std' (стандартное отклонение), ограничив минимальную среднюю величину прироста стоимости недвижимости - 1% в месяц (ниже совсем не интересно, да и список получается большой) и исключив std превышающие прирост средней доходности за 6 месяцев, получаем 22 подходящих ЖК.
Оценив визуально список, пришли к выводу, что будем рассматривать ЖК со средним приростом более 1,5%, поэтому обновили и уменьшили список, осталось в нем 13 ЖК.
Дальше цифр стало еще больше, мы посмотрели динамику по каждому ЖК, по каждому дому в ЖК. Так как объем исследований очень большой, тут рассмотрим только первый из ЖК "Пригород Лесное". В нём оказалось очень много домов, но нам по нашим параметрам подошли лишь 4. Самые интересные параметры в доме 6, оказались у евро двушек, минимальное 'std' при средней доходности 2,5%. Динамика продаж, аналогичных объектов в доме то же хорошая, квартиры продаются стабильно, несмотря на стабильный рост цены. Дальше получаем таблицу со всеми параметрами аналогичных квартир в этом доме, отсортированную по экспозиции объекта и отдельно таблицы проданных объектов и объектов в продаже. Выявив взаимосвязь срока экспозиции с параметрами проданных объектов, получаем самые привлекательные объекты для покупки.
Выбрав оптимальные объекты для дальнейшего изучения, во всех из 13 ЖК, получился список, состоящий из 27 квартир. Полученный список проверяем на предмет рейтинга застройщика, качества строительства, соблюдения сроков и прочих значимых характеристик.
В заключении можно сказать, что список вместе с отчетом, который сократился до трёх объектов, был передан автору запроса для изучения и принятия решения. Так же стоит добавить, что параметры, для расчетов могут быть разнообразные, и зависят от цели покупки.
Канал в телеграмм. Вопросы и запросы можно написать в телеграмм бот.
