Что можно купить в Сочи до 10 млн ₽? Чтобы при этом доходность и капитализация объекта имели высокие показатели.
Если Вы всерьез рассматриваете приобретение недвижимости в Сочи, то наверняка уже успели пообщаться с 5... а то и 10 специалистами по недвижимости...
В зависимости от их уровня профессиональной подготовки и моральных качеств Вам будут предлагать различные варианты...
Большинство риелтеров предложат инвестировать в Жилые комплексы по ФЗ-214...
Да, если Вы рассматриваете покупку квартиры для себя, или своих детей то это отличная инвестиция в будущее. В пределах 3-5 лет стоимость недвижимости в этих комплексах существенно увеличится в цене.
Но, для быстрой перепродажи (в течении 1-2 лет), а также для получения пассивного дохода (сдача в аренду) такие варианты точно не подойдут...
Почему стройки ФЗ-214 не инвестиционно привлекательны подробно изложил в этой статье 👇
Однако, если Вы смотрите недвижимость именно для себя (переехать, или просто приезжать отдыхать... а возможно купить квартиру для ребенка) то рассматривать такие варианты безусловно нужно... Тем более, здесь есть очень интересные условия:
Но, если Вам говорят, что Вы заработаете на таких инвестициях более 30% на перепродаже уже через 12 месяцев... или что Вы будете зарабатывать по 1 млн ₽ в год на сдаче в аренду.... просто возьмите в руку вилку и снимайте лапшу с ушей 😂
Другие специалисты, услышав, что у Вас есть 10 миллионов - откроют Специальное приложение для риелтеров... установят фильтр поиска от 9 до 10 млн ₽ и предложат Вам следующие варианты:
И, если Вы доверетесь таким специалистам (продающим это ☝️), то уже совсем скоро разочаруетесь в инвестициях в Сочи.
Почему же эти объекты не подходят для инвестиций?
1) отсутствие большого потенциала роста цены квадратрого метра;
2) слабый отельный управляющий, не показывающий доходности.
Что же в таком случае можно рассматривать для инвестиций? Чтобы и пассивный доход был отличным, и перепродать можно было бы с прибылью уже через год?
В бюджете до 10 млн ₽ в Сочи я бы выбирал из этих 2 вариантов:
Эти 2 гостиничных комплекса располагаются на 1-ой береговой.
Первые очереди этих отелей уже успешно сдаются в аренду и собственники получают хороший доход.
В этой статье, я более подробро остановлюсь на ГК Tivoli detox & SPA.
ГК Тиволи:
- Это 4-ех звездочный гостиничный комплекс на территории 1,5 ГА.
- Это отличная Управляющая компания, которая уже показывает высокую доходность для инвесторов.
- Это возможность заработать на росте цены квадратного метра.
Многие скептики скажут:
- "Да, знаем мы эти 4 звезды... Все говорят, что будет отличный четырехзвездочный отель, а по факту получается средняя трешка..."
- "Застройщик уже получил Свидетельство о том, что Гостиница соответствует категории 4 звезды"
Эти же скептики будут продолжать:
- "Высокая доходность... все так говорят... а что на самом деле?"
- "В своих статьях я всегда даю потенциальным покупателям алгоритм действий, позволяющий самостоятельно проверить инвест-прогнозы Застройщика"...
Перейдя на сайт бронирования отеля, можно увидеть следующие цифры ☝️ (минимальная стоимость проживания при раннем бронировании).
В период с октября по апрель - минимальная стоимость размещения: 3 000 ₽ в сутки.
В этот период, средняя загрузка составит 55%. Значит:
115 дней загрузки * 3 000 ₽ = 345 000 ₽ валовый доход.
Из этой суммы вычитаем: 30% вознаграждение Управляющей компании, 5% на обслуживание, 6% налог на предпринимательскую деятельность = 203 550 ₽ чистый доход собственика за зимний период.
В период с мая по октябрь - минимальная средняя стоимость размещения составит 4 500 ₽ (при условии раннего бронирования)...
В этот период, средняя загрузка составит 95%. Значит:
171 день загрузки * 4 500 ₽ = 769 500 ₽ валовый доход.
Из этой суммы вычитаем: 30% вознаграждение Управляющей компании, 5% на обслуживание, 6% налог на предпринимательскую деятельность = 454 005 ₽ чистый доход собственика за летний сезон.
Итого: 203 550 + 454 005 = 657 555 ₽ чистого дохода за календарный год.
Теперь обратимся а инвест прогнозу Застройщика, какую доходность видит он? 👇
Теперь, на основе уже имеющийся информации, мы легко сможем определить какой чистый доход будет приносить номер в ГК Тиволи:
Апартамент с террасой входит в категорию "Стандарт улучшенный", поэтому ориентироваться уже нужно на доходность от 900 000 ₽ в год (чистыми).
В таком случае, срок окупаемости составит не более 8 лет.
Если говорить про увеличение стоимости квадратного метра, то к летнему сезону (время сдачи и запуска 5-ого корпуса) цена квадрата вырастит минимум на 100-150 тр.
А это значит, что вложив сегодня 6,6 млн ₽ уже через полгода Вы сможете продать этот номер на 1,5 млн ₽ дороже.
Более подробно с этим комплексом можно ознакомиться по ссылке ниже 👇, там же можно увидеть динамику роста цены квадратных метров и оценить то, как быстро исчезают предложения на этом объекте.
Если рассматривать исключительно бюджет до 10 млн ₽ в Сочи... то я бы, наверное остановился... Если финансовые возможности позволяют увеличить бюджет на 1-2 млн ₽ (возможно в ипотеку), то рассмотрел бы еще эти 3 варианта:
Более подробно о любом из комплексов расскажу лично, либо отправлю всю необходимую информацию по Вашему запросу... Просто нажмите на ссылку ниже 👇 и автоматически перейдете в чат со мной в мессенджере WhatsApp 👇
С Уважением,
Литовка Роман
Тел. 8 966 770 36 17
