«Пригород подводит итоги года. Эксперты оценивают изменения, происходившие в 2023-м, и дают аккуратные прогнозы на 2024 год.
Ключевые (предварительные) показатели. Строительство (ввод) новых частных домов в Ленобласти: по итогам года, видимо, будет около 20 тысяч штук. Примерно на уровне 2022-го, но больше, чем в 2021-м.
Продажи частных домов (для пост. проживания) на вторичном рынке: плюс 24,3% к прошлому году. Продажи участков - под 100 тысяч сделок купли-продажи, на 40-45% больше.
Вопросы к экспертам: что изменилось за год в структуре спроса/предложения? Появились ли новые группы покупателей? Как влияют на рынок инициативы правительства: эскроу для ИЖС, льготные ипотечные программы и пр.?
См. также предыдущие экспертные мнения: Вадима Новикова, Дмитрия Новосельцева, Максима Хансона.
Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ»:
- В целом за 2023 год существенных и серьезных изменений не было. Некоторые тренды стали более отчетливыми, более ярко выраженными. Появились комплексные продукты, реализуемые в рамках ипотечных программ с господдержкой.
Изменился подход к загородному продукту: людям становится комфортнее и понятнее, в приоритете - «пакетные» предложения, с несколькими вариантами комплектаций под ключ. Есть определённые тренды по технологиям строительства и высотности домов: средняя площадь продаваемых участков и домов сократилась относительно 2020-2021 года.
В составе покупателей появились профессиональные инвесторы, которые «заходят» на покупку трёх-четырёх-пяти участков, с дальнейшей целью либо сдавать дома в аренду, либо продать. Клиентов спекулятивного склада, со схемой «купи-продай», которые заходят на начальной стадии и затем продают, сейчас немного.
В 2023 году в основном покупали то, что уже почти готово: построены дороги, проложены газ, вода, электричество, в общем, все коммуникации, в зависимости от проекта.
Увеличился средний чек по участкам: в начале года бюджет покупки составлял 2-2,5 млн рублей, к концу года - 3-3,5 млн. Растут требования и к качеству продукта, и это не может не радовать.
На первый план выходит образ жизни в поселке, хорошая управляющая компания, единая стилистика, качество инфраструктуры и ее полнота – теперь эти факторы являются основными преимуществами, за которые люди готовы платить.
История с инициативами власти насчет эскроу для ИЖС работает еще не в полном объёме, но на льготную ипотечную программу уже влияет. Доля ипотеки в этом году составляет примерно 80% от общего количества сделок в поселках компании.
Схема с эскроу, безусловно, вводится с благими намерениями, с целью защитить клиентов от недостроя. Но есть вероятность, что ситуация будет развиваться по аналогии с городскими застройщиками, где из-за банков и массовой ипотеки, стоимость объектов на первичке раздулась, цены на квартиры заметно выросли. А зарабатывают на этом только банки, которые получают субсидирование от государства.
Строительные компании или субподрядчики, которые занимаются стройкой, также берут кредиты у банков, в дальнейшем это закладывается в стоимость жилья. Как следствие, клиент платит проценты дважды.
Увеличивается первоначальный взнос, разгоняется цена. В истории с эскроу государству нужно работать не на снижение процентной ставки для конечного потребителя, а на снижение стоимости финансирования для строительных компаний. Тогда мы избежим повторения проблем, которые привели к спаду на первичном рынке многоквартирных домов.
Дмитрий Зюзин,генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- Ввод новых частных домов держит показатели по инерции. Мы считаем, что в дальнейшем показатели ввода будут снижаться. Во-первых, строительный цикл таких домов до ввода и заселения - в среднем примерно 1,5 года.
Сейчас вводятся частные дома, строительство которых начато осенью 2021-го - весной 2022-го, еще на инерции «пандемийного» роста. С началом СВО количество новых строек сократилось.
Во-вторых, довольно большая доля загородных объектов в конце 2022-го - начале 2023-го приобреталась с использованием ипотеки, пока ставки были приемлемыми для граждан и инвесторов. Но с августа 2023 года ЦБ начал «душить» рынок ипотеки постоянными подъемами ключевой ставки.
А в середине декабря правительство добавило к этому увеличение до 30%в первоначального взноса и уменьшение до 6 миллионов лимита по льготной ипотеке для московского и петербургского регионов.
Власть попыталась нивелировать разницу почти в 40% между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынке.
Это нелепо, когда готовая квартира в новом доме, при продаже в собственность, стоит на треть дешевле, такой же, но в строящемся доме.
На загородном рынке доля первички меньше, чем в городской недвижимости. Поэтому эффект от изменения условий по льготной ипотеке будет менее сильным.
С середины осени наблюдаем тенденцию: слабо и неохотно, но все же пошло снижение цены на загородные объекты, пока - на 10-15%. (На участки - поменьше, на готовые дома - более заметно).
Следует учесть, что это данные по нашим продажам, мы строим (в том числе и на продажу) в самом Петербурге, в черте города. Здесь цены выше областных. Например, Парголово - миллион рублей за сотку.
Состав покупателей весьма разнообразен. Есть и семьи 35-45 лет, с детьми школьного возраста. Есть и довольно молодые покупатели, 25-35 лет, и одинокие люди.
Как и прежде, исходные требования покупателей завышены. Им хочется иметь дом на природе, желательно рядом с водоемом, чтобы тихо, но при этом чтобы рестораны, кино, основные автомагистрали были рядом. Ещё и метро недалеко. А такого не бывает в принципе. Такие покупатели обычно ходят год-другой, выбирают, потом они постепенно корректируют запросы, но к тем объектам, которые смотрели вначале, уже не возвращаются.
По идее, аренда должна будет отбирать часть спроса на загородном рынке. Дома с начала пандемии подорожали в полтора-два раза. Но арендная ставка за эти годы вообще не выросла, наоборот, снизилась с 0,6% от рыночной стоимости дома до 0,4% процента. В абсолютных цифрах - практически не изменилась. При такой арендной ставке окупаемость составляет 20 лет.
Но предложение ограничено. Вложение средств в строительство дома для сдачи его в последующую долгосрочную аренду - дело невыгодное.
Кроме того, загородный дом требует постоянного ухода (уборка, снег, покос травы и т.д.) Найти толкового помощника, которому можно доверить свой «очаг» и за которым не надо все перепроверять- дело почти невозможное.
Инициативы же правительства сейчас вряд ли повлияют на загородный рынок. Доля ипотеки невелика, а с лимитом в 6 млн рублей будет еще сокращаться.
Идея с созданием Единого оператора для ИЖС вообще малопонятна. Что: запретят людям самим себе строить дома, которые они хотят и там, где хотят?
Даже в СССР, где совсем не было частной собственности и то ограничивали загородную застройку лишь несколькими типовыми проектами. На мой взгляд, совсем нерабочая инициатива.
