Кризисный 2022-й спровоцировал бум на инвестиции в зарубежную недвижимость. По информации Tranio, в текущем году самой популярной среди россиян страной для покупки недвижимости за границей стали Объединенные Арабские Эмираты. С января по август на это направление пришлось 12% от общего спроса. Чем привлекает наших соотечественников ОАЭ, чем отталкивает, и к каким выводам пришел я при знакомстве с особенностями рынка доходной недвижимости этого государства – расскажу в этой статье.
Плюсы
Только в прошлом году количество русскоговорящих инвесторов в Эмиратах выросло на 80%. По подсчетам международного агентства недвижимости Intermark Real Estate, сегодня их доля составляет 12-18% общего рынка страны.
Заманчивость ОАЭ для россиян можно понять. Одна из наиболее развитых стран мира, с высоким уровнем жизни, низким уровнем преступности, стабильной политической и экономической обстановкой, растущим туристическим потоком, неплохими условиями для предпринимателей, разнообразием застройщиков и проектов.
Из плюсов также можно отметить стабильный рост цен на недвижимость, отсутствие многих видов налогообложения, включая налог на доход, прозрачность при оформлении сделок, возможность заключать договоры удаленно в режиме онлайн, доступные ипотечные ставки от 4 до 7% годовых, возможности оформления беспроцентной рассрочки от застройщиков, средняя доходность на уровне 10% годовых в валюте. Кроме того приобретенная в Эмиратах недвижимость дает право на получение там ВНЖ.
Минусы
Однако, как и в любом направлении, не все так безоблачно и в случае с ОАЭ. Благодаря кратно возросшему интересу россиян к местной недвижимости, рынок там сегодня перегревается. Цены на недвижимость растут. А чем выше стоимость приобретенной недвижимости, тем больше срок окупаемости и тем ниже ожидается доходность.
В особенности инвесторов едва ли обрадуют местные цены на новостройки. Тем более, что чуть ли не каждый новый проект в Дубае нацелен на нечто доселе невиданное. А чем амбициознее планы застройщика, тем выше стоимость квадратного метра.
При этом далеко не каждый проект в этом городе сулит положительные перспективы для инвестора. Помимо грандиозных гостиничных комплексов и ЖК Дубай славится и столь же грандиозными недостроями. Взять хотя бы Dubai Сreek Tower – проект самой высокой в мире башни-небоскреба высотой 928 метров. Или печально известный комплекс Dubai Pearl, о котором я рассказывал на своем Youtube-канале.
Особенности строительства в ОАЭ с непривычки могут вызывать оторопь у россиян. К примеру, сроки ввода объекта здесь можно переносить, сколько душе угодно, и без штрафных санкций для застройщика, чем последние часто пользуются.
Еще одним неприятным открытием для меня стало то, что в Эмиратах почти нет нормальных управляющих компаний, занятых посуточной арендой. Местные УК в основном ориентированы на долгосрок. Отчего доходность сдаваемой недвижимости ниже желаемой. По этой причине масса инвесторов в ОАЭ прибегает к стратегии перепродажи, перспективы которой не всегда однозначны.
Важно понимать, что мы имеем дело с плохо знакомым для нас рынком, сопряженным с рисками неудачных вложений. Чтобы не ошибиться с выбором объекта, нужно изучать локации и инфраструктуру. Проводить мониторинг и анализ цен. Тщательно подбирать застройщика, анализировать его строительный, финансовый и судебный бэкграунд. Изучать план возведения комплекса. Все это непросто, особенно на расстоянии. Поэтому столь необходимо искать надежных партнеров и тысячу раз отмерить, прежде чем вложить деньги. Неслучайно многие инвесторы сегодня возвращаются из ОАЭ в Россию и отдают предпочтение более привычным для них правилам игры.
