Как проверить квартиру перед покупкой
Купил квартиру без посредников
Встал вопрос расширения жилой площади, в связи с рождением второго ребенка. У меня не было риэлтора. Жена подобрала, подходящую нам квартиру. Я проверил документы и собственника квартиры. Это были муж и жена с ребенком. Убедившись в том, что с квартирой все в порядке, заключили договор купли-продажи.
Юридическая проверка квартиры
Что я проверял и зачем я это делал
Покупали мы квартиру в браке, следовательно, оформлялась квартира в общую совместную собственность супругов, но мы могли приобрести квартиру в долевую собственность. Для этого нам нужно было заключить нотариальное соглашение об определении долей.
Итак, договор купли-продажи я подготовил сам, юридическую проверку провел сам, сэкономил 3 тысячи рублей на составлении договора и 15 тысяч рублей на юридической проверке, которую предлагал Банк
Во-первых, по выписке из ЕГРН проверил право собственности на квартиру у продавцов
Во-вторых, квартиру мы покупали у супругов с ребенком, а это означало, что нужно проверить факт использования материнского капитала для покупки квартиры. Для чего?
В случае, если при покупке квартиры использовался маткапитал, то ребенку, согласно закону, выделяется доля в квартире. Для того, чтобы продать квартиру с долей ребенка в ней, нужно получить согласие органа опеки и попечительства, а для этого необходимо родителям выделить ребенку долю в другой квартире равной или большей площади, чем доля в отчуждаемой квартире. Без согласия органа опеки и попечительства, нотариус не удостоверил бы договор купли-продажи. Если бы подали документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр без согласия органа опеки и попечительства и без нотариально удостоверенного договора купли-продажи Росреестр приостановил бы регистрацию перехода права собственности, а если бы мы не исправили документы в течение 30 дней, то отказал бы в регистрации перехода права собственности. Мы бы остались без квартиры.
Материнский капитал не использовался при покупке квартиры. Данное обстоятельство проверили через сайт госуслуг, заказав выписку остатка средств материнского капитала.
В-третьих, супруги-продавцы приобрели квартиру в долевую собственность, следовательно, нам не нужно было получать нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. Такое согласие нам нужно было получить в случае, если бы квартира была оформлена в общую совместную собственность супругов.
При отсутствии согласия одного супруга второй супруг не вправе продавать совместно нажитое имущество. В случае продажи квартиры супругом без согласия второго супруга на ее продажу, такую сделку он может оспорить и признать недействительной через суд и вернуть себе долю квартиры. Но дело может и не дойти до суда, если при регистрации перехода права собственности Росреестр откажется регистрировать переход права собственности без нотариального согласия второго супруга на продажу квартиры.
В-четвертых, квартира была приобретена в ипотеку, которая на момент ее продажи не была погашена, следовательно, находилась в залоге у банка. Квартира не могла быть продана без снятия обременения в виде залога. Для снятия обременения в виде залога продавцу требовалось погасить ипотеку и получить закладную у банка. Договорились с продавцом о том, что ипотека будет погашена из денег от общей стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи, а после снятия обременения в этот же день документы через сервис электронной регистрации в банке будут направлены в Росреестр для перехода права собственности на нас.
В-пятых, проверил основание права собственности у продавцов. Они приобрели квартиру по договору купли-продажи 5 лет назад. Следовательно, здесь все было чисто. Общий срок исковой давности, составляющий 3 года, прошел. Риск возникновения спора по квартире был отсеян. В случае, если бы основанием возникновения права собственности являлось наследство, приватизация или дарение - сроки исковой давности могли быть увеличены, по закону до 10 лет. Возник бы риск потери квартиры по иску о признании сделки недействительной или по иску об истребовании имущества из незаконного владения. Тогда бы нужно было проверять всех наследников, дарителя, всех лиц, участвующих в приватизации и отказавшихся от приватизации.
В-шестых, проверил по базе ФССП и реестру банкротных дел арбитражного суда, собственников на предмет отсутствия долгов более 500 тысяч рублей, что давало бы по закону право должнику обратиться в арбитражный суд для признания его банкротом, что дало бы, в свою очередь, основание кредиторам оспорить все сделки должника по продаже имущества, совершенные в течение последних 3 лет, до подачи заявления в суд о признании банкротом. Для нас покупателей это означало бы наличие риска потерять квартиру.
В-седьмых, проверил по Единому жилищному документу отсутствие у продавцов долгов по квартире. Все жилищно-коммунальные платежи и взносы на капремонт были оплачены.
По итогу, удостоверившись в «юридической чистоте» квартиры и добросовестности собственников мы купили квартиру. Сэкономили на риэлторе, юридической проверке и оформлении документов, сделав эту работу самостоятельно.
В нашем случае, мы справились своими силами, поскольку супруга занимается оказанием услуг по подбору квартир для покупки, я имею обширный опыт юридической работы по оформлению недвижимости в собственность и защиты прав собственников недвижимости.
По вопросам юридической проверки квартиры и собственника перед сделкой:
+7 969 017 52 26
+7 499 113 78 86
или в мессенджер
Информация обо мне, телефоны, прайс по ссылке: - https://nethouse.id/usatoff.ru
или в комментарии пишите свои вопросы, на некоторые отвечу в следующих постах.
Статья была полезна – подпишитесь, перешлите.
Другие статьи по вопросам юридической проверки недвижимости перед покупкой
Если вы приобретаете квартиру, полученную продавцом в дар
Если вы хотите расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием
Как проверить продавца на предмет долгов и предбанкротное состояние
Как юридически грамотно приобрести квартиру, при покупке которой использовался маткапитал
Что делать если вы получили в наследство незарегистрированный в ЕГРН дом и земельный участок
Проверить перед покупкой квартиры продавца на предмет мошенничества
Если вы приобретаете квартиру, полученную продавцом по завещанию, на что обратить внимание