Юридические риски при покупке и продаже доли в праве собственности на квартиру
Разберем риски на примере из жизни, чтобы вы могли обезопасить себя при совершении сделки
Выкуп доли в квартире
К нам обратилась женщина по имени М. с запросом о сопровождении сделки по приобретению доли в квартире. Просила проконсультировать о возможных рисках вложения денег в покупку доли в квартире, чтобы не потерять деньги и приобрести право собственности на долю.
Рассказала нам о том, что является собственником ½ доли квартиры, приобретенной в браке, после смерти мужа по наследству получила еще ½ от его доли, а дочери наследодателя от первого брака также досталась ½ от его доли. В целом у М. в собственности находилось ¾ доли, а у дочери умершего – ¼ доли в квартире.
Она обратилась к дочери наследодателя о выкупе ее доли, в соответствии с требованиями законодательства о недвижимости, но та не согласилась с суммой выкупа доли и указала на ее неплатежеспособность.
Продажа доли в квартире
Был второй вариант: предложить дочери наследодателя как второму собственнику доли в квартире выкупить долю нашего клиента, письменно уведомив ее о предложении выкупить долю. Но наш клиент от этого варианта отказалась, в связи с месторасположением квартиры в красивом историческом центре города и в связи с перспективой роста цены на нее.
Выкуп незначительной доли в квартире
В итоге М. решила идти с иском в суд о признании доли незначительной и ее выкупе
Как обосновать факт незначительности доли в квартире?
Она указала в иске на невозможность реального выдела доли ответчика в квартире, поскольку в квартире не имеется ни одной жилой комнаты, соответствующей доле ответчика, - на принадлежащую ответчику долю приходится 11,6 кв. м. общей площади и 6,9 кв. м. жилой площади квартиры, а минимальная площадь жилой комнаты – 13,6 кв.м. Кроме того, в квартире ответчик никогда не проживала, членом семьи истца не является, интереса в пользовании квартирой у ответчика нет; оплату по коммунальным платежам не производит, бремя по содержанию квартиры несет истец (платит за ЖКХ).
Определить порядок пользования жилым помещением не представляется возможным ввиду невозможности выделения в пользование каждого из сособственников изолированной части жилого помещения. Истец предложила ответчику в добровольном порядке продать ей долю, но ответчик отказался, указав, что у истца отсутствуют денежные средства для покупки.
Суду предстояло разобраться в наличии оснований для признания доли в квартире незначительной и в наличии права выкупа этой доли истцом у ответчика. Установить имеет ли существенный интерес ответчик как участник долевой собственности в использовании своей доли.
П. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Что решил суд:
Суд удовлетворил исковые требования, посчитав, что у ответчика отсутствует существенный интерес в использовании своей доли квартиры, поскольку ответчик:
ранее в спорной квартире не проживала;
стала собственником 1\4 доли в квартире в порядке наследования после смерти своего отца;
стороны не являются родственниками, вместе никогда не проживали;
ответчик мер к вселению в жилое помещение не предпринимала, имуществом не пользовалась, бремя расходов не несла;
в спорной квартире отсутствует отдельная комната, которая бы отвечала степени соразмерности доли ответчика в праве долевой собственности на квартиру;
отсутствует возможность предоставить ответчику в пользование комнату в соответствии с приходящейся на нее долей.
Кроме того, суд учел, что в судебном заседании ответчик согласилась с требованиями истца о прекращении за ней права долевой собственности с выплатой ей денежной компенсации рыночной стоимости, принадлежащей ей доли, при условии оплаты ей большей суммы, чем предлагает истец.
Апелляционная инстанция поддержала решение суда.
Кассационная инстанция в целом согласилась с судами нижестоящих инстанций, между тем, не согласилась с выводами судов в части необходимости установления критериев по данной категории дел с учетом положений ст. 252 ГК РФ:
наличие реальной возможности получения долевым собственником справедливой денежной компенсации взамен имущества, право на которое им будет утрачено.
Платежеспособность истца судами установлена не была, гарантии к реальному исполнению решения суда в части выплаты компенсации предприняты не были.
В этой части решение суда отменено и направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела стороны договорились о выкупной цене доли и заключили мировое соглашение, в связи с чем производство по делу было прекращено, а доля в квартире выкуплена истцом.
Рекомендации:
Если вы получили долю в наследстве в недвижимом имуществе и ваша доля или доля второго долевого собственника является незначительной, то вы вправе либо продать, либо выкупить данную долю
При отсутствии согласия второго собственника на продажу доли вы вправе в судебном порядке признать долю незначительной и принудительно выкупить ее по рыночной цене.
По вопросам юридической проверки квартиры и собственника перед сделкой – записывайтесь на консультацию по телефону
+7 969 017 52 26
+7 499 113 78 86
или в мессенджер
Информация обо мне, телефоны, прайс по ссылке: - https://nethouse.id/usatoff.ru
или в комментарии пишите свои вопросы, на некоторые отвечу в следующих постах.
Понравилась статья – перешлите другу.
Другие статьи по вопросам юридической проверки квартиры перед ее покупкой
Если вы приобретаете квартиру, полученную продавцом в дар
Если вы хотите расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием
Как проверить продавца на предмет долгов и предбанкротное состояние
Как юридически грамотно приобрести квартиру, при покупке которой использовался маткапитал
Что делать если вы получили в наследство незарегистрированный в ЕГРН дом и земельный участок
Проверить перед покупкой квартиры продавца на предмет мошенничества
Если вы приобретаете квартиру, полученную продавцом по завещанию, на что обратить внимание