На что обращать внимание при покупке квартиры с долями несовершеннолетних и при продаже квартиры
Материнский капитал на квартиру или дом
Материнский (семейный) капитал является одной из мер государственной поддержки семей, имеющих ребенка (детей) (ст. 2, ст. 3, ст. 7 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).
Улучшить жилищные условия можно, направив средства материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) жилого помещения и (или) на строительство, реконструкцию объекта ИЖС на земельном участке, предназначенном для строительства объекта ИЖС или ведения садоводства, находящегося на территории РФ (ст. 10 Закона N 256-ФЗ; п. 15 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862), а также на приобретение жилого помещения (квартиры), в том числе в ипотеку (ч.1, ч. 6 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).
Покупка квартиры с материнским капиталом
Средства материнского капитала при приобретении квартиры могут быть использованы в качестве первоначального взноса на ее покупку либо в качестве погашения уже имеющейся ипотеки на ее приобретение.
При использовании материнского капитала на покупку квартиры, она оформляется в общую долевую собственность родителей и их детей.
Выделение долей в квартире с материнским капиталом
Доли в праве собственности на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых приобретена квартира (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ, ст.ст. 38, 39 Семейного кодекса РФ).
Если Вы покупаете квартиру, которая приобреталась с использованием средств материнского капитала Вам следует удостовериться в:
получении разрешения органа опеки и попечительства на продажу квартиры,
в снятии несовершеннолетних с регистрационного учета в приобретаемой квартире,
в наличии согласия второго супруга(супруги) на продажу квартиры
отсутствии судебного спора о разделе совместно нажитого имущества по данной квартире в случае если квартира приобреталась обоими супругами, а сейчас их брак расторгнут, либо в процессе расторжения.
Ранее рассказывали о том, как супруги разделяют квартиру с долями несовершеннолетних через суд здесь и здесь.
Продажа квартиры с материнским капиталом
Квартира, приобретенная с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после использования средств маткапитала на ее приобретение (ст. 244 ГК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ; п. 15(1) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862), а именно:
перечисления средств материнского капитала продавцу такой квартиры
полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены на приобретение квартиры;
внесения последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере;
подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства - в случае участия в долевом строительстве.
В связи с тем, что доля (доли) квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой квартиры также необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ст. 19, ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу только при соблюдении определенных условий.
Чаще всего для продажи квартиры, приобретенной с использованием материнского (семейного) капитала, необходимо выделение долей детям в приобретаемом одновременно равноценном жилом помещении (путем покупки или дарения). Указанные доли по общему правилу должны быть равнозначными продаваемым по стоимости и площади. Также возможным условием является перечисление денежных средств от продажи доли (долей), принадлежащей несовершеннолетнему, на его счет в банке.
В случае продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, при несоблюдении вышеуказанных требований, в том числе при невыполнении продавцами квартиры условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу, такая сделка может быть признана недействительной (ст. 166, 167, 171.1 ГК РФ; ч. 4 ст. 21 Закона N 48-ФЗ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 48-КГ18-1; Письмо Минпросвещения России от 09.11.2020 N ДГ-2035/07).
Договор купли-продажи квартиры, доля (доли) в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (ст. 163 ГК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате; ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
За нотариальное удостоверение указанного договора необходимо уплатить государственную пошлину (при обращении к частному нотариусу - единый нотариальный тариф, включающий федеральный тариф в размере госпошлины и региональный тариф в установленном нотариальной палатой субъекта РФ размере). Размер госпошлины (федерального тарифа) зависит от стоимости квартиры.
При этом для отдельных категорий лиц законодательством предусмотрены льготы (ст. 22, 25 Основ законодательства РФ о нотариате; Приложение № 2 к Приказу Минюста России от 12.09.2023 N 253).
Переход права собственности на квартиру необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан направить в орган регистрации прав нотариус, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.
Раздел квартиры с материнским капиталом при разводе
Круг лиц, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, и вид собственности - общая долевая, определены специально регулирующим соответствующие отношения Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"
Средства материнского (семейного) капитала, имея специальное целевое назначение, не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними при разводе в порядке ст.ст. 38, 39 семейного кодекса РФ
Дети признаются участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала.
В случае если квартира приобретается одним из супругов на свое имя до заключения брака, но впоследствии после вступления в брак на средства материнского капитала погашается ипотека на приобретение квартиры, то дети наделяются долями в праве собственности на квартиру и такая квартира не подлежит разделу между супругами без выделения долей прав несовершеннолетних детей на жилое помещение в силу прямых указаний Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ.
(Определение Верховного суда РФ от 24 октября 2023 г. N 2-КГ23-5-К3)
Договор купли-продажи с материнским капиталом
Шаг 1. Заключите договор купли-продажи
Договор купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала должен быть заключен в письменной форме и подписан всеми сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ).
Обязательного нотариального удостоверения такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
• сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость (за исключением, в частности, сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).
Ранее мы писали о том, как получить согласие органа опеки и попечительства для продажи квартиры с долями, принадлежащими несовершеннолетним в статье
Шаг 2. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре
Шаг 3. Подготовьте заявление о распоряжении средствами материнского капитала и необходимые документы
Шаг 4. Обратитесь в СФР, дождитесь его решения и перечисления денежных средств
Шаг 5. Обратитесь в Росреестр для снятия обременения с жилого помещения
Для составления договора купли-продажи квартиры, доли в квартире, жилого дома с использованием материнского капитала, а также для сопровождения сделки купли-продажи и проверки квартиры и собственника квартиры на «юридическую чистоту»
Вы можете обратиться к нам
Запишитесь на оценку судебной перспективы по делу или консультацию.
Напишите в Telegram: https://t.me/alexandr_usatov
Напишите в WhatsApp: https://wa.me/qr/7ZLK2D4F3YPNB1
Телефон:
+7 969 017 52 26
+7 499 113 78 86
Скачать мои контакты себе в телефон - https://nethouse.id/usatoff.ru
Свою благодарность за статью выражайте лайком, комментарием и подпиской. Нам будет приятно.
Информация в блоге не является юридической консультацией, и для получения точной информации по данному вопросу рекомендуется обратиться ко мне.