Приветствую всех моих дорогих читателей. Вчера пообщался с одним человеком и сегодня на меня накатило вдохновение. Захотелось мне написать про досрочное погашение ипотеки - про мой личный опыт, а так же про то, как это делать выгодно и правильно.
Начну со своего опыта. В 2009 году у меня уже была стабильная и высокооплачиваемая работа. Я снимал однушку площадью 28 кв. м., и платил я за неё 13500 в месяц, плюс коммунальные платежи. Так как я работал вахтами, один месяц из двух квартира пустовала, и меня бесила необходимость оплачивать аренду за месяц отсутствия. Были там еще и другие причины, но в итоге в феврале 2010 года я взял в ипотеку угловую хрущевку-двушку на верхнем этаже.
Цена квартиры на тот момент составила 2.1 млн, из них на первоначальный взнос у меня было накоплено чуть больше половины. В итоге ежемесячный платеж составил что-то вроде 11497 р. 49 копеек, и ипотека была, кажется, на 10 лет. Меньше, чем аренда за однушку! Вот это было выгодно!))
Тем не менее этот долг "давил". Так как ранее я уже привык откладывать по 30 тысяч от зарплаты каждый месяц, плюс бонусы-премии, то я так и продолжил откладывать остатки от этой суммы после оплаты ипотеки и коммуналки с целью досрочного погашения. Тогда интернет-возможности были сильно ограничены, во всяком случае в том банке, в котором я брал ипотеку, поэтому процедуру досрочного погашения я решил проводить раз в год - она требовала личного присутствия, стояния в очередях с номерками и т.д. (не Сбербанк!). В итоге я смог погасить эту ипотеку досрочно менее чем за два с половиной года. При досрочном погашении использовал вариант с уменьшением срока.
Во вторую ипотеку я влез после женитьбы, уже в 2014 году, в конце, причем изначально я планировал брать трешку за 4,5 млн, а в итоге взял нестандартную пятикомнатную за 5,3 млн, так как курс доллара пошел вверх, и многие продавцы стали задирать цену, и предложения по трешкам за 4.5 млн ушли.
Первоначальный взнос был 1,5 млн, платеж составлял чуть больше 55 тысяч. Квартира требовала капитального ремонта, денег было в обрез. Тем не менее мы смогли найти средства и на ремонт и на досрочное погашение ипотеки. В этот раз гасить было просто, через интернет-банк, никуда ходить не надо было, и я выбрал стратегию с практически ежемесячным досрочным погашением и уменьшением размера платежа. Расплатились тоже примерно за два с половиной года, было очень сложно.
Ну а теперь перейдем от моего личного опыта к тому, что я считаю правильным.
Обратите внимание, что в обоих случаях я не упоминаю процентную ставку. Я считаю, что для ипотечника самый важный параметр кредита - размер ежемесячного платежа. Понятно, что в иные периоды, или при некоторых условиях можно получить процент поменьше, и продолжительность кредита побольше, но всё-таки основополагающим параметром ЛЮБОГО кредита будет размер ежемесячного платежа. Потому что если он будет слишком большой, неподъемный (больше 50% совокупного дохода заемщиков), то какой бы ни был процент, люди просто его не потянут.
Соответственно, при планировании ипотеки надо "плясать" именно от размера ежемесячного платежа, и обращать внимание именно на него.
Я скажу так - платеж по ипотеке в 20% от дохода почти не чувствуется, он комфортен, и можно довольно легко планировать досрочное погашение. А вот от 40% дохода в платеже уже веет безнадегой. Необходимость платить такую огромную сумму (относительно дохода огромную, конечно) может привести к тому, что у вас появится ощущение, что вашей жизнью руководит кредит, а не вы сами. Возможность частичного досрочного погашения, финансовая, я имею в виду, всё же значительно облегчает это состояние.
В общем, в случае, если ежемесячный платеж выходит больше 20% от совокупного дохода заемщиков, то лучше поднакопить, сделать первоначальный взнос побольше, и/или увеличить максимальный срок ипотеки, и/или выбрать объект подешевле, например - комнату вместо квартиры. А уже потом, выплатив ипотеку за комнату, использовать комнату для покупки квартиры.
Далее, при любом раскладе, в жизни возможны неприятности. Нужно всегда иметь план на случай большого кризиса, лишающего возможности выплачивать ипотеку. Например, когда у меня была первая ипотека, моим планом было в случае чего вернуться и жить с мамой. Во время второй ипотеки таким планом было продать первую квартиру и досрочно погасить вторую ипотеку, и т.д.
Также очень желательно накопить и на "подушку безопасности для кредита" непосредственно до самой ипотеки. Если платеж составляет 20% от совокупного дохода заемщиков, удобно будет отложить 1 месячный доход заемщиков непосредственно на оплату кредита.
Ну и само собой - должна быть обычная "подушка безопасности".
К сожалению, часто люди не задумываются о будущем, и для них "взять ипотеку" - это уже сама по себе цель, уже успех, а что дальше будет - неважно.
Расскажу про своих знакомых, которые почти всё сделали НЕ правильно. Получили одобрение по ипотеке с довольно низкой ставкой, на первоначальный взнос взяли обычный кредит, кредит на ремонт, и вскоре женщина из этой пары ушла в декрет. Мужчина, как ни бился, не "потянул" всю эту гору кредитов, в семье начались ссоры-скандалы, и через некоторое время они развелись и разъехались по родителям. Повезло, что квартиру продали не в убыток, хотя и с большой скидкой от рынка - покупатель оплатил ипотеку и после погашения ипотеки выкупил квартиру. Кредиты на первоначальный взнос и ремонт парень еще выплачивает. Вот такая вот цена НЕ правильного подхода к ипотеке.
А теперь о том, как выплачивать ипотеку выгодно.
Тут уже речь будет не о человеческом факторе, а о простой математике.
1) При покупке квартиры мы фиксируем для себя её цену, и никакие последующие колебания рынка недвижимости на нас не влияют. Растет он, падает - мы имеем то, что имеем. Поэтому, конечно, момент входа в ипотеку важен с точки зрения выгоды. Выгодно входить в ипотеку, когда процентная ставка по ипотеке низкая, и/или когда стоимость недвижимости низкая, как бы банально это ни звучало).
2) Следует обязательно получить налоговый вычет (по НДФЛ) по ипотеке и далее получать вычеты на проценты по ней. NB: Самозанятые - мимо.
3) Есть две схемы ипотеки - с аннуитетными выплатами, когда размер платежа неизменен, при этом первую половину срока в основном выплачиваются проценты, и с дифференцированными выплатами, когда неизменен размер платежа для погашения "тела" кредита, при этом с каждым месяцем сумма платежа уменьшается. Выгоднее, естественно, схема с дифференцированными платежами, так итоговая переплата будет меньше. Но "удобнее" и "правильнее" - с аннуитетными. К тому же банки в последнее время редко предлагают такой вариант.
4) При досрочном погашении выгодно уменьшать срок, а не размер платежа, так как на основной долг будут начислять меньше процентов. Но безопаснее, или правильнее, как я писал выше - уменьшать размер платежа.
5) В досрочное погашение лучше всего вкладывать все доступные деньги - чем раньше выплатим ипотеку - тем меньше процентов заплатим. Все премии, излишки, налоговые вычеты, "подушки" и так далее - всё - в досрочное погашение. А вот с точки зрения безопасности, конечно, нужно иметь запас.
6) Возможно, уже в ближайшем будущем, на размер ипотечного платежа в 50 тысяч, можно будет купить только пару бубликов, и тогда окажется, что выгоднее выплачивать этот кредит как можно дольше. Математический подход не дает возможности гарантированно заглянуть в будущее, зато позволяет предположить то, что и на зарплату в ближайшем будущем можно будет купить только пару бубликов.
7) *Что-то на богатом* Теоретически будет выгодно взять ипотеку с невысокой процентной ставкой, и оформить вклад размером в стоимость недвижимости, на проценты от которого можно будет гасить платежи по ипотеке. Например, ипотека на 10 млн под 8%, и вклад на 10 млн под 14%. Не только кредит выплачиваем, но и профит в 6% получаем! Но это очень маловероятный вариант - во-первых, мало у кого такие деньги есть, во-вторых, не каждый год ставка по вкладу будет превышать ставку по ипотеке, ну и ключевой вопрос - зачем вообще брать ипотеку, если можно сразу купить квартиру?
Лично я при выборе между "выгодой" и "безопасностью", когда дело касается таких крупных покупок, всегда выбираю безопасность. Да, возможно в чем-то где-то я проиграю, но риск - это не только "дело благородное", и не все, кто рискует - "пьет шампанское". Есть множество отвратительных историй, когда люди попадают в долговую яму, совершают ужасные поступки, криминал, и в итоге теряют всё - только лишь потому что когда-то выбрали "математически более выгодный вариант".
С другой стороны - не надо демонизировать кредиты и ипотеку в частности - в умелых руках это инструмент, такой же как лопата - а лопатой ведь можно и могилу копать, и по горбу кому-нибудь дать, и порезаться можно об лопату, можно снег лопатой убирать и так далее. Хотя, конечно, тут палка о двух концах - доступная ипотека приводит к росту цен на недвижимость, но для многих это - единственный способ получить своё жильё.
На этом всё, спасибо за внимание, надеюсь что эта статья была для вас чем-то полезна.
