Диверсификация инвестиций, то есть распределение капитала в портфеле между разными группами активов — общепринятая практика управления рисками. Соединение высокодоходных и ненадежных инструментов с низкодоходными защитными механизмами и выстраивание между ними правильного баланса снижает для инвестора вероятность потерять значительные суммы и позволяет без большой для себя опасности экспериментировать с венчурными вложениями.
Поиском компромисса между низким риском и высокой доходностью занимается любой профессиональный инвестор. И автор этой статьи — не исключение. За последние семь лет я опробовал различные инвестиционные направления и нашел для себя наиболее эффективный и надежный источник дохода — недвижимость. Сегодня я уделяю этому активу почти все место в своем портфеле. Такой подход, на первый взгляд, слабо соотносится с портфельной теорией и главным правилом любого инвестора не складывать все яйца в одну корзину. Но спешите с выводами.
Теория и практика
Современная портфельная теория, напомню, появилась в середине прошлого века благодаря американскому экономисту Гарри Марковицу — впоследствии нобелевскому лауреату. Она задала новую, по сей день актуальную методику формирования инвестиционного портфеля по принципу: доходность/риск. В большей степени теория предназначалась для инвестирующих в ценные бумаги. Чтобы минимизировать опасность потери дохода на волатильном фондовом рынке, Марковиц предложил комбинировать портфель из диверсифицированных активов.
Экономист предложил определять оптимальность вложений с помощью так называемой «границы эффективности» — графического соотношения уровней доходности и риска. Слишком высокий риск по отношению к доходности, как и слишком низкая доходность относительно степени риска означают неэффективность портфеля. Инвестирующий исключительно в высокорисковые активы, скорее всего, потеряет слишком много. Инвестирующий только в сверхнадежные низкодоходные инструменты проиграет в прибыли.
Золотая середина — вот залог успеха инвестора. Этим принципом по сей день руководствуется и ваш покорный слуга. Притом, что не менее 80% моего портфеля занимает недвижимость. За годы вложения в те или иные направления я выработал собственное правило: отводить 10-20% капитала на эксперименты с новыми источниками дохода и ежегодно пробовать что-то доселе неизведанное. Так я поступаю до сих пор и делаю это из любопытства, а не из необходимости. Поскольку более чем удовлетворен основной частью имеющего портфеля. И чем больше пробую, тем больше укрепляюсь во мнении об удачном выборе основного актива.
В 2021 году автор этих строк зашел на рынок ценных бумаг и в короткий срок выручил около 40% годовых в валюте. Такой результат подстегнул меня вложить больше в 2022-м. Что произошло с рынком в том году, известно. Я потерял все, что до этого заработал на бирже и ушел в минус. На тот момент я не учел вышеупомянутую портфельную теорию Марковица и выбрал слишком агрессивную, рискованную стратегию. Спасло же меня то, что основная доля портфеля не пострадала. В этом смысле знакомство с теорией не прошло для меня бесследно.
Тогда я окончательно убедился, что ликвидная недвижимость — и есть моя золотая середина, оптимальное соотношение устраивающей меня доходности и минимального риска. Квадратные метры не исчезают в критические моменты, как ценные бумаги. А экономические проблемы чаще сказываются на них положительно. Инфляция, к примеру, идет недвижимости на пользу: чем больше она дорожает, тем больший доход может получить ее собственник.
Диверсификация внутри одного направления
«А как же принцип “не складывать все яйца в одну корзину”?» — спросит меня читатель. Отвечу: противоречия в моем случае нет. Способов вложения в недвижимость множество. В этом направлении я и экспериментирую. За годы поисков оптимального актива я перепробовал создание гостевых квартир на базе расселенных коммуналок, перепродажу жилья и апартаментов с наценкой — в том числе за рубежом, флиппинг, покупку и сдачу в аренду коворкинга, субаренду коммерческих площадей.
И все же главным активом в моем портфеле остаются сервисные апартаменты производства собственной компании Inreit. Мы занимаемся тем, что находим в топовых локациях Москвы и Петербурга перспективные здания, привлекаем инвесторов, проводим редевелопмент и создаем на базе этих объектов апарт-отели категорий 3 и 4 звезды под свое управление. После открытия отелей купившие в них студии инвесторы получают стабильный пассивный доход от сдачи своих помещений в аренду силами нашей УК.
Что меня привлекает в этой стратегии?
- Максимальная капитализация. Наши последние объекты выросли в цене за 2022 год на 30-40% – это абсолютный рекорд среди объектов в моем портфеле.
- Высокая ликвидность готовых апартаментов. Юниты с прозрачной, подтвержденной доходностью продаются за один-два месяца.
- Стабильно высокая загрузка апартаментов за счет отличных локаций и растущего турпотока в Петербург и Москву.
- Возможность сдачи как в долгосрочную аренду, так и посуточно.
- Арендная доходность на уровне 10-12% годовых на руки даже в кризисные периоды. Этот показатель сопоставим со средним уровнем доходности ценных бумаг и превышает доходность вкладов.
Как инвестор, я владею более чем 30 такими апартаментами и не планирую останавливаться на достигнутом. Полагаю, когда глава компании наравне с другими выступает активным потребителем ее продукта, это что-то да значит.
