Продуктовые стандарты - это регламенты, в которых обозначены целевые, ключевые решения, параметры, необходимые для формирования продукта и контроля его себестоимости, технического задания на разработку продукта, check-list.
Разрабатываются линейными сотрудниками или обособленным отделом на основе аналитических данных, маркетинговым заданием, технических решений с минимальной себестоимостью, нормативными документами.
Заказчик стандарта: генеральный директор или центр управления компанией.
Пользователи стандартов: проектные команды (рук. проекта, гл. инж. проекта); архитекторы; проектировщики; управление строительной площадкой; управление материального обеспечения; управление продажами продукта; команда инвестиционного анализа потенциальных площадок; команда маркетинга; команда экономики продукта.
Контроль стандартов осуществляется руководителем проекта, экономическим отделом, службой безопасностью, либо обособленным отделом, подчиняющимся центру управления компанией или проектом, совместно со службой безопасности.
Базовые принципы современного продуктового стандарта:
- Мастер-план опирается на стратегию 15-минутного города, комплексная среда будущего жителя и повышения качества жизни соседних райнов с использованием коммерции;
- Индивидуальный дизайн-код;
- Гармоничный ландшафтный дизайн;
- Спланированные пешеходные бульвары шириной не менее 3 м, городские площади;
- Лаконичные фасады с высокими окнами (высотой 2,1 м)
- Безбарьерная среда и вход с уровня земли;
- Безопасная среда: видеонаблюдение, дворы без машин, организованная парковка, сокращение рисков социальной напряженности;
- Индивидуальный вестибюль с сквозным проходом во двор и на улицу;
- Функциональные планировочные решения квартир с исключением узких комнат, коридоров, пустых пространств;
Функции стандартов:
- Принципы и правила формирования урбан-блоков, компоновки секций в жилой дом;
- Правила компоновки элементов благоустройства, точек притяжения;
- Принципы и правила по формированию объемно-планировочных решений. Пример для жилого дома: типы лестнично-лифтовых узлов, размеры в осях, квартирография и тп;
- Принципы и правила по формированию объемно-планировочных решений. Пример для жилого дома: типы лестнично-лифтовых узлов, размеры в осях, квартирография и тп;
- Целевые архитектурно-строительные решения - материалы внутренних стен, основные решения по наружным стенам, узлы примыкания конструкций, материалы отделки стен, строительные задания на лифты; параметры: удельная емкость стен внутренних стен каждого типа
Единица измерения емкости стен - это кв.м поверхности стен/ кв.м продаваемой площади (для жилых домов) или на чел. (для объектов соц.-культурного назначения)
- Целевые конструктивные решения и правила размещения вертикальных конструкций - материалы несущих конструкций, основные узлы, основные нагрузки, правила расположения конструкций, параметры эффективности: бетоноемкость, арматуроемкость, металлоемкость
Бетоноемкость - отношение общего объема бетона к продаваемой площади (для жилого дома) или к емкости чел. (для соц. -культ. объекта).
Арматуроемкость - отношение общей массы арматуры к общему объему бетона, кг/ куб.м
Металлоемкость - отношение общей массы металлоконструкций к продаваемой площади перекрываемого объема, кг/кв.м
- Основные решения внутренних инженерных сетей: отопление, вентиляция, кондиционирование, водоснабжение, водоотведение, электрооборудование, слаботочные сети. Здесь обозначаются контрольные параметры, принципиальные схемы, основные тех. характеристики оборудования (без связи с конкретным производителем) для поиска по марке и модели на этапе тендера, правила по расположению оборудования на кровле/тех. этаже/тех. надстройке/подвале, правила по расположению технических помещений в подвале, бренд-лист
Частая ошибка разработчиков стандарта сетей - дублирование нормативных документов, размытые формулировки, отсутствие конкретных параметров, дублирование проектной документации адресного проекта в стандате
- Основные правила по отделке квартир и мест общего пользования, помещений коммерции.
Матрица стандартов:
- Стандарт на фасадные решения, с обозначением целевых материалов, компоновки паттернов, правил взаимосвязи с планировочными решениями, размещением корзин кондиционеров(при наличии), расположение балконов, каталоги окон и витражей, формирование street retail, каталог производителей фасадных материалов и наружного освещения;
- Стандарт на объемно-планировочные решения, с обозначением принципов компоновки секций из основных элементов (квартира, тех.коридор, ЛЛУ, ком.помещения), правила формирования квартирографии в урбанблоке, каталога типовых квартир и правил модификации, каталога сан. узлов и правил модификации. К каталогу типовых квартир и сан.узлов прикладывается таблица стоимости отделки, основных материалов;
Основными элементами в социальных объектах являются функциональные блоки (по примеру ДОО - это групповые, пищеблок, муз. и спортивный залы, мед.блок, административный блок и тд)
- Стандарт на архитектурно-строительные решения.
- Стандарт на конструктивные решения, с обозначением целевых конструктивных решений, технических узлов, целевых нагрузок и сочетаний, правил выполнения расчетов, справочные данные конструктивных элементов предельных усилий.
- Стандарт на внутренние инженерные сети, с обозначением решений инженерных систем, технических узлов, целевых нагрузок и сочетаний, правил выполнения расчетов гидравлики, воздухообмена и тд, технические решения по размещению оборудования, размеры и расположение тех. помещений, требования к отделке помещений.
- Стандарт на вертикальный транспорт, типовую технологию коммерческих помещений.
- Стандарт на благоустройство включает дорожные одежды и покрытия c целевым балансом, Благоустройство дворовых территорий, детские площадки, бульвары, уличное освещение, озеленение (включая каталог растений), playhub, sporthub, эко-парки, озеленение стилобатов, зеленые кровли, равные возможности МГНП, подпорные стены и перепады рельефа, Dogspark, площади, ТБО, дренажи водоотведения, МАФы, ограждение территорий.
- Стандарт на отделку включает квартир, МОП (в том числе и навигации), кладовых (при наличии), лестнично-лифтовых узлов и лестничных клеток.
- Стандарты на спец. разделы документации: ПОС, ОСС, МОПБ, ОДИ.
- Стандарт на технологию информационного моделирования.
- Требования к разработке ПСО.
- Состав проектной и рабочей документации.
- Калькуляторы бетоноемкости, арматуроемкости, каменных материалов, инж. сетей, вертикального транспорта в целевом урбан-блоке, основанный на типовых секциях (блоках).
Данная матрица стандартов применима к объектам многоквартирного жилого дома, при корректировке элементов планировочной структуры, к социальным объектам, паркингам (автостоянкам), зданиям мест приложения труда и тд.
Важно понимать: стандарт формирует основной базис, а индивидуальные: концепции фасадных решений, планировочные решения квартир, концепция отделки общих мест пользования, концепции генерального плана - формируют яркий, гармоничный и особенный образ жилого комплекса. Пример из смежной области, китайское автомобилестроение, в котором двигатели, элементы подвески, тормозные системы - унифицированы, а за счет кузова, салона создается множество моделей.
