За первые 10 месяцев текущего года общий объём кредитной задолженности граждан страны вырос на 6 трлн, до 34,8 трлн руб. За это же время банки выдали ипотечных кредитов на сумму в 6,267 трлн руб., то есть больше, чем итоговый прирост задолженности населения по всем видам кредитования. Это говорит о том, что граждане не только активно берут ипотечные кредиты, но также активно их погашают, поэтому результирующая оказывается меньше, чем даже объём выданных ипотечных кредитов.
При этом прирост в 6 трлн руб. по кредитованию — это, конечно, рекордная величина, но «винить» в этом только ипотеку — не стоит. Как раз по ипотеке наблюдается очень маленький процент дефолтов заёмщиков, если сравнивать с другими видами кредитования. Это означает, что сворачивать ипотечные программы не стоит, но корректировать их — возможно.
Что будет в следующем году? Правительство РФ намерено сфокусироваться на поддержке ипотечного кредитования индивидуального строительства, а не покупки квартир в новостройках. И — это очень верный ход.
Во-первых, метраж индивидуальных домов больше, чем то, что обычно люди брали в 2023 году в квартирную ипотеку. В основном, спросом пользовались однокомнатные квартиры, но для улучшения ситуации с демографией в стране сейчас лучше сфокусироваться на индивидуальных домах.
Во-вторых, индивидуальное строительство с точки зрения экономики — более динамично развивающийся сегмент рынка жилья.
В-третьих, индивидуальные дома будут способствовать более распределенной нагрузке на транспортную инфраструктуру, а также будут исправлять перекос в сторону урбанизации.
Что будет с действующими ипотечными программами?
Так, после 1 июля 2024 года льготная ипотека, скорее всего, останется только в регионах с невысоким спросом на жильё. Она уже подверглась корректировке: с 23 декабря повышен размер первоначального взноса с 20% до 30%, а предельный размер кредита на жильё в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областей сокращён в два раза, до 6 млн руб.
Остаётся надеяться, что базовые основы семейной, сельской, арктической, дальневосточной ипотеки, а также IT-ипотеки и ипотеки на новых территориях в 2024 году будут сохранены. В 2023 году каждый второй жилищный кредит с господдержкой был выдан в рамках льготной ипотеки по 8%. Очевидно, что в следующем году фокус потенциальных заёмщиков в большей степени будет смещаться в сторону других ипотечных программ с господдержкой.
По итогу всего 2023 года общий объём всех выданных ипотечных кредитов движется к цифре в 7,6 трлн руб. — рекорд, который в 2024 году уже не будет повторён. В Минфине и ЦБ РФ стремятся «остудить» перегретый, по их мнению, рынок жилья в стране. При этом в крупнейшем банке России не считают, что рынок жилья «перегрет», с чем можно согласиться.
Пока же действия ЦБ РФ привели к резкому росту спроса на ипотеку с господдержкой, в результате чего на неё по итогу ноября пришёлся как минимум каждый седьмой из десяти предоставленных банками жилищных кредитов. Темп прироста выдачи ипотеки незначительно снизился (+2,8% против +2,9% в октябре), показав накопленным итогом подъём с начала года на рекордные 30,6%.
В такой ситуации может возникнуть соблазн существенно ужесточить параметры многих ипотечных программ, а не только по льготной. Однако, если ЦБ РФ действительно хочет, чтобы не было ажиотажа на рынке ипотечного кредитования с господдержкой, то это сделать достаточно легко: нужно снизить ключевую ставку. Ведь именно более чем удвоение ставки ЦБ РФ в 2023 году стало самым главным триггером роста спроса на ипотечные программы с государственной поддержкой.