Как умерла конкуренция на первичном рынке недвижимости.

В 2019 году изменилась схема покупки новостроек.

Теперь деньги покупателей стали размещаться на эскроу-счетах банка, а не на счетах застройщиков. Такая схема вроде "обезопашивает" покупателей от потери средств и банального воровства строителей.

Помимо сбора денег от покупателей, банки стали выдавать, в обязательном порядке, кредиты застройщикам(проектное финансирование). То есть банки стали брать деньги покупателей и кредитовать застройщиков. Фактически квартиры превратились из товара застройщиков в банковский продукт. Именно в этот день умерла конкуренция на первичном рынке.

Города стали разделены на районы по стоимости участков земли, а новые ЖК разделили по классам(эконом, комфорт, бизнес и элитка).

Если до 2019 года застройщики конкурировали каждый с каждым и покупатели могли следить за этой возней и выбирать лучшие условия покупки(надеятся на скидки). Сегодня условия изменились. Скидки только демонстрируют в рекламных объявлениях и фактически являются средством манипуляции.

Скидка зашивается в отпускную цену банковского продукта.

Планировки стали все больше похожи одна на другую.

Основной критерий выбора недвижимости сегодня - величина первоначального взноса и ежемесячный платеж. Цена на квартиру не имеет значения. И этому обстоятельству можно только поапплодировать маркетологам.

Покупателей привлекают ежемесячным платежом.

Теперь даже доски объявлений, такие как циан, авито, дают эту информацию потенциальным покупателям.

В 2023 году покупатель только лишь может выбрать район проживания, класс жилья и согласиться с ежемесячным платежом, который предложат банки.

И вот где стоит выбирать, так это в ставках и программах банков. Здесь можно получить скидку. У застройщиков не надейтесь.

Цену на квартиры опускать нельзя.

Причин тут несколько:

во-первых, отпускная цена заложена в проектном финансировании. То есть застройщик не планирует получать быстрые деньги от покупателей. Банк кредитует всю стройку. Поэтому снижение цены приведет только к закрытию всего проекта.

во-вторых, закладные по ипотекам покупателей лежат в банках кредиторов или других кредитных организациях. И сннижение залогового имущества не выгодно кредитным организациям. Поэтому банкам проще подогнать условия в ипотечных программах, чем снизить стоимость квартир.

в-третьих, план по строительству новостроек спускается от правительства, который выполняется как часы. В рамках специальной программы президента "Доступное жилье".

График изменения объемов строительства и цены за м2.

И теперь еще раз задайте вопросы: что будет с ценами на квартиры? Есть ли пузырь на рынке недвижимости?

Ваша Светлана, понравился пост поставьте лайк, хотите не пропускать мои публикации подпишитесь на канал.