Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2024 г. № 44).
Гражданское право : учебник : в 4 т. / отв. ред. Е. А. Суханов. 2 изд., перераб. и доп. Москва : Статут, 2019. Том II : Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. Глава 16. Право собственности. § 3 Приобретение (возникновение) права собственности. С. 50-65.
ВОПРОС: ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
1. Самовольная постройка - это здание или сооружение, которое возведено (построено, создано) с нарушением установленных законодательством требований (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред.24.07.2023), пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2024 г. № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу, не приобретает на него права собственности, а этот объект не становится недвижимостью, ибо не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при его строительстве нарушений. Такая постройка подлежит сносу застройщиком и за его счет. Если же объект самовольного строительства зарегистрирован в установленном порядке как недвижимое имущество, то регистрация сама по себе не превращает самовольную постройку в недвижимость. Возможен иск о сносе объекта самовольного строительства и в том случае, если данный объект зарегистрирован в реестре недвижимого имущества.
3. Исчерпывающий перечень оснований, по которым постройка признается самовольной, содержится в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса:
- постройка является самовольной, если она создана (возведена) на земельном участке, который не был предоставлен в установленном порядке;
- постройка является самовольной, если она создана (возведена) на земельном участке, на котором строительство зданий и сооружений не разрешено на день начала строительства и день обнаружения постройки;
- постройка является самовольной, если она создана (возведена) без получения необходимых в силу закона разрешений и согласований, если требование о получении разрешений и согласований установлено на день возведения постройки и действует на момент выявления объекта самовольного строительства;
- постройка является самовольной, если она создана (возведена) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, которые установлены на день начала строительства и действуют на день выявления постройки.
В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2024 г. № 44 разъясняется, что устанавливать иные основания для признания постройки самовольной органам государственной власти и местного самоуправления запрещается.
4. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за собственником земельного участка или субъектом права пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором расположена самовольная постройка. Для признания права собственности на самовольную постройку необходимо наличие следующих оснований:
а) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
б) если сохранение постройки не нарушает субъективные права и охраняемые законом интересы других лиц или не создает угрозы жизни и здоровью граждан
в) если субъект, осуществивший самовольное строительство объекта, имеет права на земельный участок, которые допускают строительство на земельном участке данного объекта (п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2024 г. № 44).
5. Право собственности на самовольную постройку признается решением суда. Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права. Такой способ защиты применяется при отсутствии очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения (п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2024 г. № 44).
6. Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 п.1 ст. 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (ст. 219 ГК РФ, п. 5 части 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости) (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2024 г. № 44).
7. Отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2024 г. № 46).
Резюме. Право собственности в настоящее время на самовольную постройку устанавливается по решению суда, однако закон не исключает принятия в будущем законодательных актов о признании права собственности на самовольные постройки в административном порядке. Право собственности на самовольную постройку признается судом в исключительных случаях, если самовольная постройка была возведена лицом, имевшем право на строительство, если постройка соответствует параметрам и правилам, и если сохранение постройки не нарушает права и законные интересы других лиц, а также не угрожает здоровью и жизни граждан.
