Текущий год выдался непростым, в особенности с точки зрения изменения условий по ипотечным программам. ЦБ поднимал ключевую ставку, а банки вслед за ним пересматривали ставки на ипотеку. Чего ожидать от следующего года и как могут развиваться события, рассказывает Александр Пахоленко, генеральный директор «ОМ Девелопмент».
Размер ипотечных ставок в 2024 году будет обусловлен несколькими факторами. Во-первых, мы предполагаем, что продолжится борьба между Центробанком с одной стороны, и застройщиками и банками с другой. Центробанк в попытке снизить макроэкономические риски, возможно, будет повышать или удерживать на высоком уровне ключевую ставку, а также уменьшать количество льготных ипотечных программ.
Конечно, это будет отражаться на уровне спроса и продажах квартир в новостройках. Поэтому застройщики и банки, наоборот, будут лоббировать сохранение и расширение программ льготной ипотеки. Напомню, что у многих застройщиков до 80-90% продаж приходится на собственные и государственные ипотечные программы.
Кто же прав?
Доля истины, безусловно, в опасениях Центробанка есть. При низких ипотечных ставках увеличивается спрос, а застройщики резко поднимают цены на квартиры в погоне за прибылью. То есть околонулевая, субсидированная девелопером ипотека на самом деле просто «зашивается» в завышенную цену квартиры. Покупатель платит по ипотеке меньше, но саму квартиру приобретает по цене выше рынка.
Сегодня ЦБ опасается, что доступная ипотека приведет к финансовому кризису. Все мы помним, что один из мировых финансовых кризисов начался с американского ипотечного пузыря. Но тут стоит иметь в виду, что американские банки тогда не просто раздавали дешевую ипотеку, но выдавали ее людям, которые объективно не могли ее обслуживать – например, обитателям американских гетто, которые получали социальное пособие и не имели стабильного дохода.
С другой стороны, не стоит забывать, что в России строительная отрасль является системообразующей, а высокие заградительные ставки по ипотеке фактически ставят крест на мечтах среднего класса и людей с невысоким, но стабильным заработком, о собственной квартире. Прежде всего, это отражается на застройщиках сегмента комфорт- и эконом-класса, которые строят немало объектов социального назначения, дают многим гражданам работу, а простому народу – доступное жилье.
На мой взгляд, всем игрокам рынка сегодня нужна дешевая ипотека для стимулирования развития строительной отрасли и обеспечения всех граждан России собственным качественным доступным жильем. Чтобы избежать ипотечного пузыря, надо не ипотеку делать дорогой, а предъявлять строгие требования к тем, кто это ипотеку берет. Например, госслужащий со средним или невысоким доходом не сможет взять ипотеку с высокой ставкой, а обслуживать льготную невысокую ставку и выплатить кредит до конца он сможет без проблем, ведь у него есть стабильная работа и постоянно индексируемая зарплата. Зачем же лишать таких людей возможности купить свою квартиру?
Потолок цен и дифференциация ипотеки по регионам
Одним из вариантов развития событий в 2024 году может стать договоренность между Центробанком и застройщиками об определенном потолке цен, чтобы избежать чрезмерного завышения в ответ на стабильный спрос, стимулированный доступными ипотечными ставками. Такое решение позволило бы сохранить доступность жилья и поддержать строительную отрасль без рисков прийти к ситуации ипотечного пузыря.
Помимо всего прочего, на ипотеку могут повлиять и политические факторы. Очевидно, что в случае завершения спецоперации на Украине до конца следующего года ее участники получат положенные выплаты и льготы, включая дешевую военную ипотеку для ветеранов СВО. И военная ипотека может стать еще одним драйвером продаж жилья в новостройках. Приведет ли это к очередному росту цен на квартиры? Скорее всего, именно так и будет в случае, если государство так и не вмешается в ситуацию.
Оценивая перспективы развития на следующий год, можно прийти к тому, что Центробанк, скорее всего, будет пытаться минимизировать инфляцию и макроэкономические риски высокой ключевой ставкой. Однако государство будет управлять спросом на рынке жилой недвижимости через различные программы льготной ипотеки.
Уверен, что будет и дифференциация ипотечных ставок по регионам – такую инициативу уже начали обсуждать на государственном уровне. Ставки будут ниже в тех регионах, где люди средний уровень заработка невысокий, и выше в Москве, Санкт-Петербурге и крупных региональных центрах, где доходы населения больше, чем в небольших городах или деревнях.
Ипотечный пузырь не лопнет, потому что его нет. Что ждет недвижимость ближайшие полгода
Ипотека конца 2023 года: что изменилось и чего ждать дальше?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
