РИАМО - 28 ноя. Риелтор с десятилетним стажем Дмитрий Шумкин поделился формулой расчета доходности недвижимости инвестиций в квартиру. Благодаря ей можно оптимально соотнести цену и качество при выборе недвижимости, чтобы покупка стала удачной инвестицией и сохранила ликвидность.
Покупка квартиры
За годы работы в разных экономических реалиях Дмитрий Шумкин четко выделил три характеристики новостроек:
1. Они пользуются неизменно более высоким спросом — в среднем на 15%;
2. 60% новостроек приходится на жилье экономкласса. Эксперты считают, что современным требованиям к ЖК соответствуют лишь 15% экономсегмента;
3. Чем ниже стоимость объекта от застройщика, тем выше окажутся траты на его обустройство и последующую продажу.
«Третий пункт кажется парадоксальным только на первый взгляд. Цена и площадь — единственные осязаемые параметры при покупке квартиры на этапе строительства. В этот момент соотношение стоимость/метраж/платеж — решающий фактор выбора. Сократить издержки на этом этапе — значит удовлетворить естественную потребность — именно этот пункт и стоит дорого в дальнейшем», — сказал Шумкин.
Он пояснил, что во время покупки жилья в новостройке покупатели привыкли оценивать лишь абстрактную конструкцию квартиры, но не обращают внимания на ключевой фактор ее стоимости — на условия пользования этим жильем.
Во-первых, выбирая такой объект для собственного переезда, люди в 80% случаев увеличивают свои затраты на ремонт, пропорционально снижая удовлетворенность условиями использования жилья.
Во-вторых, в дальнейшем сэкономленные во время покупки квартиры в новостройке деньги придется удержать из цены продажи. Не стоит забывать и про инфляцию — деньги дешевеют. Поэтому во время последующей продажи квартиры размер скидки окажется значительно выше сэкономленной при покупке суммы. Усредненный размер такой скидки прогнозируют по формуле: экономия при покупке, умноженная на уровень инфляции и умноженная на количество лет с момента покупки жилья в новостройке.
Дмитрий Шумкин пояснил, что, как показывает его практика, в таком случае нужно готовиться к длительной продаже.
Ключевые факторы
«Ликвидность квартиры складывается из комплексных показателей. Именно эти факторы влияют на условия жизни в ней и будущие покупатели оценивают ее уже по этим параметрам. Такие объекты не застаиваются при вторичной продаже и позволяют собственнику выбирать из претендентов на покупку», — отметил Шумкин.
К таким факторам относят районную инфраструктуру, транспортную доступность, удачность локации, архитектурное решение ЖК и качество строительных материалов. Во время продажи обладающие этими качествами объекты увеличивают стоимость и быстро продаются. Это связано с тем, что покупатели вторичной недвижимости оценивают ее по качеству жизни, безопасности и комфорту.
На первый план во время покупки выходят готовые комплексные решения, позволяющие использовать квартиру более гармонично. Дома с подъездами без дизайнерских решений потеряли популярность уже 8 лет назад. Теперь в число требований к дому входят адаптивные системы освещения, распознавания лиц, интернет-сети G-pon и коммунальные смарт-системы, предусматривающие управление через смартфон.
Благодаря тренду на гармонизацию пространства ЖК и его функциональность важными характеристиками домов стали эргономичные функциональные колясочные, архитектурные решения, позволяющие легко поднимать коляски; технологичные досуговые зоны во дворах с обогревом зимой и стильным дизайнерским оформлением, подходящим для постов в социальных сетях; комплексные системы безопасности.
«Все более чувствительно относятся покупатели к наличию подземного паркинга, отдельная тема — управляющая компания, сфера ее компетенцией, скорость реагирования и собственный парк техники», — добавил Дмитрий Шумкин.
Касательно внутренних характеристик квартир эксперт выделил востребованность в эргономичной планировке, нескольких сантехнических узлах, высоких потолках и мастер-спальнях.
