Многих интересует вопрос: "Стоит ли вкладывать свои деньги в недвижимость Сочи?". Прочитав эту статью, Вы либо убедитесь в правильности своих суждений, либо под воздействием неопровержимых фактов, измените свое мнение.
Сегодня, 28.11.2023 г., на рынке недвижимости города Сочи складывается следующая ситуация:
Инвестиции в квартиры
Имеют малый потенциал привлекательности, это связано с такими факторами, как:
- Насыщенность рынка - на рынке крайне много предложений как со стороны инвесторов, так и предложений от застройщиков. При этом последние имеют неоспоримое преимущество перед инвесторами, так как предлагают свои квартиры по льготным ипотечным программам. Также, зачастую, видны большие жилые комплексы, которые заселены на 35-45%, остальной жилой фонд находится в пустующем состоянии и в основном это квартиры инвесторов, которые купили их в надежде перепродажи.
- Старты новых проектов - начинаются с высоких рыночных цен (можно заработать только в первые дни продаж, так как стоит ажиотаж и цены еще увеличивают, даже не смотря на изначально высокую стоимость) хоть и находятся в начальной стадии строительства (котлован). Это происходит из-за того, что застройщика фактически финансируют банки (они же и являются в этом случае инвесторами). Поэтому девелопер не особо нуждается в привлечении денежных средств в строительство, так как они и так выделены, и выставляет цены, которые близки к уровню окончания проекта. Все о чем обеспокоен застройщик - выполнение плана продаж перед банком, поэтому дает незначительные акции для стимулирования продаж покупателем.
- Старый жилой фонд - предложения не существенно отличаются по цене, от первичного рынка, хоть и обладают гораздо большими минусами перед современным строительством. При этом ипотечные ставки на данный вид недвижимости высоки - от 17% годовых.
Выводы:
Все это может привести, в пределах нескольких лет, к стагнации рынка, то есть той ситуации, при которой цены не будут идти в рост, а в некоторых жилых комплексах произойдет несущественное снижение стоимости, до того момента, пока вновь не произойдет увеличение покупательской способности.
Квартиры можно рассматривать для инвестирования с целью капитализации своих денежных средств, так как это все же наиболее безопасный метод, который не является высоко волатильным.
Если рассматривать такой вид инвестирования, то нужно сразу понимать, что вложения не имеют краткосрочной перспективы, а период на который стоит рассчитывать - это 3-5 лет.
Что еще немаловажно, в прошлом 2022 году, очень многие клиенты покупали квартиры по льготной ставке в 0,1%, которая действует 3 года. Люди были введены в заблуждение обещаниями быстрой реализации таких предложений. Это все приведет к тому, что часть клиентов, которые не смогут оплачивать ипотеку (которая увеличится очень сильно после льготного периода) будут пытаться выходить с финансовыми потерями (в ноль или минус), то есть сильно демпингуя сегодняшние цены.
Более подробно, на конкретных примерах можно увидеть в этой статье 👆... или в этой 👇...
Инвестиции в дома
Не показывают стабильного роста, так как также находятся в состоянии стагнации, то есть на уровне цен конца 2021 - 2022 года. Застройщики проводят постоянные акции для приобретения этой недвижимости. Имеют потенциал только единичные проекты, которые имеют эксклюзивные факторы. Например: территориальное расположение.
Инвестиции в отели
Инвестиции в отели имеют наиболее привлекательный потенциал по доходности, так как данное направление показывает стабильный рост по стоимости, это связано с тем, что вектор государства направлен на развитие внутреннего туризма и внешняя ситуация в мире складывается в определенном ключе. Этот сегмент рынка активно движется в сторону стоимости одного квадратного метра до границы 1,5 - 2 млн. руб. Но при этом не все проекты могут показать такие цифры, на это влияет много факторов. Например: локация, звездность, инфраструктура, номерной фонд, конкуренты по окружности, управляющая компания (отельер), история застройщика и управляющей компании и другие.
Некоторые примеры:
Гостиничный комплекс «Azimut plus Residence» который за 3 месяца этого года (конец апреля 23 - конец июля 23г.) увеличил стоимость своих предложений на 297 000 руб. с одного квадратного метра (в среднем стоимость номеров увеличилась на 7,5 млн). При этом рост стоимости продолжается и дальше и в финале прогнозируются цены в пределах 1,5 - 1,7 млн за 1 м2.
Гостиничный комплекс «Naiman» показал большой скачек в цене (если в начале марта 23 года средняя стоимость предложений была от 500 тр. за м2, то сейчас на конец ноября 23 года минимальная стоимость равна 950 тр. за 1 м2). Застройщик прогнозирует к 4 кварталу 2024 года стоимость квадратного метра в данном комплексе 1,8 млн. рублей за 1 м2.
Выводы:
Гостиничный бизнес активно развивается и имеет высокий потенциал для краткосрочного инвестирования, потенциал для пассивного дохода и является хорошей капитализацией своих денежных средств. В основном застройщики не имеют банковского финансирования, поэтому нацелены к привлечению частных инвесторов, соответственно показывая финансовую выгоду на практике.
При выходе с проектов продавцу будет без разницы как реализовывать данную недвижимость, так как инструмент кредитования также можно будет использовать и у застройщика не будет преимуществ в этом моменте.
Более подробно со всеми инвестиционно привлекательными объектами Вы сможете ознакомиться в следующих статьях.
