Инвестиции в курортные города, в частности в Сочи, всегда были выгодными. Цены на квадратные метры росли и довольные инвесторы выходили из проектов с 25-35% прибыли за год.
Давным давно, еще в 2018, 2019 и начале 2020 года инвестиции при покупке квартир в жилых комплексах с использованием ипотеки были разумны и выгодны. Инвесторы покупали квартиры в ипотеку со ставкой 12% годовых и через год-два, заработав 25-50% чистой прибыли продавали квартиры новым собственникам (тоже в ипотеку под такую же ставку).
Что же изменилось с тех пор?
В апреле 2020 года, Правительство запустило программу ипотеки с Господдержкой со ставкой 7% годовых.
Это, было одназначно благое намерение для тех кто хотел купить недвижимость для себя.
Но, для инвесторов - это означало одно - получить прибыль с проектов, где присутствует "льготная" ипотека стало практически невозможно.
Рассмотрим на примере:
Предположим, я захотел купить квартиру в Сочи для инвестиций в этом 👆 ЖК, используя ипотеку с господдержкой... И через год продать её.
У каждого инвестора в этом случае есть 2 пути:
1) послушать то, какие сладкие речи про инвестиции расскажут риелторы и поступить как они советуют;
2) взять в руки калькулятор, включить здравый смысл и провести собственный анализ.
И, если Вы выбрали Путь номер 1 - я Вас поздравляю... Ведь Вам не придется тратить еще 2 минуты жизни на текст ниже 👇. Можно пойти записаться на Марафон желаний у Блиновской и ждать когда огромный денежный вихрь ворвется в Ваш дом...
Если же Путь номер 2 для Вас ближе и Вы адекватно (без ненужных обид) расцениваете следующую цитату про инвестиции 👇, сказанную одним из моих подписчиков, то предлагаю разобраться.
- Итак, квартира стоимостью 7 750 000 ₽.
- Первоначальный взнос составит: 1 550 000 ₽
- Ежемесячный платеж: 44 200 ₽.
- Платежи за год: 530 400 ₽ (из них в счет погашения основного долга 70 000 ₽ (остальное проценты).
Предположим, что стоимость аналогичной квартиры в этом ЖК выросла за год на 30%.
Значит у Застройщика она будет стоить: 10 млн ₽.
Чтобы быть конкурентноспособным нужно будет выставить цену 9,5 млн рублей.
Но будет ли эта цена интересна покупателю?
Если покупатель с наличкой, то "Да"... но, статистика показывает, что 90% покупок в новостройках приобретается с использованием ипотечных средств, поэтому при цене продажи 9,5 млн ₽ мы получаем следующую картину:
Вот такую разницу увидит потенциальный покупатель ☝️.
При одинаковом первоначальном взносе (3,5 млн ₽). Ежемесячные платежи будут различаться на 23 328 рублей.... в пользу предложения Застройщика 🤷🏻♂️
А теперь поставьте себя на место своего потенциального покупателя и ответьте: "У кого бы купили Вы?"
- "Почему же так происходит?"
- "Всё просто. Покупая квартиру у Застройщика ипотека составит 7.7% годовых.
Покупая у инвестора - процентная ставка по ипотеке будет уже от 13.7%"
Можете и самостоятельно просчитать, при какой стоимости квартиры, потенциальному покупателю будет выгодно купить у инвестора, а не у Застройщика: calcus.ru/kalkulyator-ipoteki
Результаты Вас явно обескуражат.
А теперь внимание вопрос: какая вероятность того, что у Вас получится выйти из этого проекта без потерь?
Это 👆 риторический вопрос... Можно не отвечать.
Вывод: если Ваш риелтор предлагает Вам "выгодные" инвестиции с использованием "льготной" ипотеки смело включайте ему песню "Дорожная" группы Ленинград... Ведь этот риелтор либо не разбирается в той сфере в которой работает, либо это обычный шарлатан...
В этой схеме заработает риелтор... заработает Банк... заработает Страховая... заработает Застройщик... а Вы получите лишь проблемы...
- "Так что же... инвестиции в Сочи умерли?"
- "Нет, но для инвестиций нужно рассматривать исключительно гостиничные комплексы... Там, где у Застройщика не будет перед Вами преимуществ в льготной ипотеке...
Для примера рассмотрим Гостиничный комплекс Azimut Plus Residence.
- В августе 2022 года был куплен апартамент на 4 этаже площадью 31,5 кв.м за 19,3 млн ₽.
- Первоначальный взнос по ипотеке составил: 4 млн ₽.
- Ежемесячный платеж: составил 157 т.р.
- Платеж за год: 1 888 000 ₽
- В сентябре этого года этот апартамент был продан по цене 27 млн ₽. При этом, предложение было выгоднее аналогичного у застройщика на более чем 4 млн ₽.
Простая математика: 27 млн - 19,3 млн - 1,9 млн = 5 800 000 рублей чистой прибыли.
- - "Почему же в гостиничных комплексах такое возможно, а в ЖК нет?"
Здесь 2 причины:
- - "Потому что в гостиничных комплексах у Застройщика нет преимуществ перед Вами в % ставках по ипотеке"
- - "Потому что по статистике в гостиничных комплексах 60% сделок проходят за наличный расчет"
Если Вам нужна аргументированная информация по инвестициям в недвижимость, в городе Сочи - обращайтесь. Я предоставлю Вам полную картину по каждому варианту, который Вас заинтересует, с четким обоснованием.
Литовка Роман
Тел. 8 966 770 36 17
