Верховный суд РФ не усмотрел в инвестиционном контракте элементов договора простого товарищества

#судебная_практика #ВС_РФ #инвестиционный_контракт

Добрый день, уважаемые коллеги!

В июне ВС рассмотрел спор (дело № А40-24848/2022), в котором суды идентифицировали инвестиционный контракт как договор простого товарищества и распределили спорные помещения между сторонами в пропорции 50/50.

Коротко о деле:

21.10.2004 между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Подольского района Московской области и обществом «Строитель-плюс» (инвестор) заключен инвестиционный контракт.

Предмет контракта – проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию комплекса зданий микрорайона «Родники», ориентировочный объем инвестиций – 1 875 000 000 руб.

Размер общей площади – 198 598 кв.м, в том числе общая жилая площадь – 150 000 кв.м.

По условиям контракта соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации контракта устанавливалось между сторонами в следующей пропорции:
▪ в собственность Администрации (безвозмездно) 10% общей жилой площади инвестиционного объекта, школа на 1 200 учащихся с оборудованием, детский сад-ясли, спортивная площадка (стадион);
▪ в собственность инвестора 90% общей жилой площади инвестиционного объекта, 100% инженерных сооружений и коммуникаций, остальная инфраструктура, построенная инвестором в соответствии с требованиями СНиП согласно генплану застройки микрорайона «Родники».

При этом в случае, если в процессе реализации проекта инвестор обеспечит выход площадей по инвестиционному объекту в размерах больших, чем предполагается контрактом, дополнительная площадь распределяется в тех же соотношениях, что и основная площадь.

В период 2007–2014 г. строительство было завершено и жилые дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями были введены в эксплуатацию.

Общая площадь нежилых помещений в объектах – 11 740,2 кв.м.

Соглашением от 30.10.2012 права требования (все предусмотренные имущественные права) по инвестиционному контракту перешли к Правительству Москвы.

В 2022 году Правительство Москвы обратилось в суд со следующей позицией: инвестиционным контрактом распределение нежилых помещений не предусмотрено, данные помещения являются неурегулированным результатом инвестиционной деятельности, а потому подлежат распределению как вклады товарищей: 50% площади нежилых помещений – в собственность Администрации в лице Департамента городского имущества города Москвы; 50% площади нежилых помещений - в собственность инвестора.

⚖️ Суды всех трех инстанций поддержали позицию Правительства Москвы и обязали инвестора исполнить обязательство путем подписания Акта о результатах частичной реализации Инвестиционного проекта с распределением нежилых помещений 50/50), а также выплатить задолженность в размере 574 584 935 руб.

⚖️ Верховный суд РФ не согласился с позицией судов нижестоящих инстанций:
✅ судами не исследованы обстоятельства, касающиеся того, было ли предусмотрено создание нежилых помещений в многоквартирных домах по условиям контракта, либо спорные площади являются дополнительно полученными в результате строительства, из которых 10% площадей должны были быть переданы публичному образованию;
✅ нельзя согласиться с выводами судов о квалификации инвестиционного контракта в
качестве договора простого товарищества – то обстоятельство, что в соответствии с ранее действовавшим законодательством земельный участок был передан в аренду инвестору без проведения торгов на возмездных условиях, не означает, что тем самым был осуществлен вклад в совместную деятельность.
✅ важно учитывать положения постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49, положения постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Дело было направлено на новое рассмотрение.