Дорогой читатель!
Отвлечемся на время от КРТ и поговорим на другую, не менее актуальную и проблемную тему. На тему льготной ипотеки и ее влиянии на рынок недвижимости и на экономическую ситуацию в целом.
Обратим внимание для начала на приведенный график. Как видим, с начала 2021 г. имеется вполне определенная тенденция ускоренного роста цен на первичном рынке жилья по сравнению с ценами на вторичном рынке и заработной платы. Цены на первичном рынке за этот период цены выросли на 60% и очень заметно оторвались от темпов роста цен на вторичном рынке и зарплаты – примерно в 1,5 раза. В чем причина и каковы следствия из этого?
Конечно, проще всего было бы сказать, что причиной является алчность застройщиков, стремящихся к повышению своих прибылей. Что и говорить, застройщики, действительно, заинтересованы в росте цен. Да и как не быть заинтересованными, если их цель – прибыль. Выше цены, выше и прибыль.
Но можно ли их винить за это? Ведь в сделке участвуют, как известно, двое: продавец и покупатель. Так что, если цены растут, то, стало быть, покупатель с этим ростом согласен. С чего бы?
Для того, чтобы разобраться, обратим внимание на другие цифры. Так, по данным Дом. РФ (крупнейший государственный финансовый институт в жилищной сфере, как они себя сами называют), 90% сделок с жильем происходит с привлечением ипотеки. По оценкам госкомпании, по итогам 2023 года объем выданных ипотечных займов обновит исторический максимум и составит 1,9 млн кредитов на 7,5 трлн рублей. Прирост ипотечного портфеля в 2023 года составит 3,8 трлн рублей — почти в два раза больше, чем годом ранее. https://объясняем.рф/articles/news/lgotnaya-ipoteka-budet-sokhranena-/.
Как видим, и цены растут, и объем ипотеки растет. Вопрос только в том, что здесь причина, а что следствие. Аналитики Дома.РФ пишут: «Выдача ипотеки в III кв. 2023 г. стала рекордной благодаря ажиотажному спросу на новостройки» (https://дом.рф/upload/iblock/573/ddv4tuydero9my1t33t1quwwp5flfa2n.pdf).
А вот с этим можно и поспорить. Если 90% продаж на «первичке» продается с ипотекой, то, очевидно, что не будет ипотеки, не будет и ажиотажного спроса. Правда, ипотека есть и на «вторичке». Да, есть, но на «вторичке» ставка по ипотеке составляет от 15% и выше, то на первичном по льготным программам ипотеки, субсидируемым государством, она составляла до последнего времени от 6% и ниже (по отдельным программам), и только недавно была повышена до 8%. Разница ДВУХ-ТРЕХ-кратная!
Но велика ли доля ипотечных кредитов, полученных в рамках льготных программ? На этот вопрос сами же аналитики Дома. РФ и отвечают: « …в сегменте новостроек почти все кредиты выдавались по льготным программам».
Вот вам и ответ на вопрос, что является драйвером роста цен на первичном рынке. Очевидно - льготная ипотека. На «вторичке» льгот нет, значит, спрос мигрирует на первичный рынок – раз. Льготные ипотечные программы скоро, видимо, все же прекратятся – два. Один плюс два, получаем три – ажиотажный спрос на льготную ипотеку и четыре – ажиотажный спрос на «первичке».
И что же дальше? А дальше читаем информацию от Центробанка РФ: «ЦБ впервые раскрыл долю ипотечников, отдающих на кредиты больше половины дохода, — 71,7% новой ипотеки выдается таким заемщикам. https://www.forbes.ru/finansy/497405-cb-vpervye-raskryl-dolu-otdausih-na-kredity-bol-se-50-dohoda-ipotecnyh-zaemsikov?ysclid=lpflqu3k4e768309215.
А дальше? А дальше: «Доля ипотечных кредитов, выдаваемых заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, в первом квартале 2023 года достигла 40%, заявила директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова: https://finance.rambler.ru/business/51057933/?utm_content=finance_media&utm_medium=read_more&utm_source=copylink.
Выходит, больше 70 процентов ипотечных заемщиков отдают на кредиты больше ПОЛОВИНЫ своего дохода, а 40% больше ВОСЬМИДЕСЯТИ процентов. И что же у них остается?
Словом, есть над чем задуматься, дорогой читатель, не правда ли?
Продолжим в следующий раз. А пока спасибо за внимание. не забывайте ставить лайки/дизлайки, подписываться на наш канал, комментировать, задавать вопросы.
До новой встречи на нашем канале.
С наилучшими пожеланиями. С.Максимов