Ипотека - не роскошь, а средство решить квартирный вопрос? Может, недавно так и было. Но все перевернулось с ног на голову буквально за пару месяцев.
Еще в августе ключевая ставка Центробанка была 8,5%. Но к середине октября ее повысили до 15%. Ключевая ставка - это процент, под который ЦБ дает деньги в долг обычным банкам. Им их надо отдавать. Поэтому банки тоже резко повышают ставки по кредитам.
Уже сейчас рыночную (не льготную) ипотеку меньше чем под 16% не найти. Эксперты пугают: скоро у всех крупных банков она подорожает еще сильнее - минимум до 17 - 18% годовых. И как мы с этим будем жить - ведь от 40 до 80% жилья, в зависимости от региона, сейчас приобретается по ипотеке?
Недоступная вторичка
Продавцы вторичных квартир - главные страдальцы. Ведь нормальные, пока еще однозначные ипотечные ставки остались лишь в льготных программах. А они рассчитаны на новостройки. Да, исключения есть. Например, «арктическая ипотека» (ее запустили в ноябре) предполагает и покупку вторичного жилья - в сельской местности или моногородах, где новостроек нет. Но это точно не массовый вариант.
Покупать вторичку в новых условиях будут в основном те, кому ну очень надо срочно разъехаться или переехать. Тем не менее серьезного снижения цен на вторичку аналитики не прогнозируют.
Кто-то снимет с продажи и будет сдавать. Кто-то будет дальше продавать, не снижая цену.
Останется ли льготная ипотека
Ситуация сейчас своеобразная. Если со вторичкой шансов на дешевую ипотеку никаких, то с новостройками дела получше. По «семейной ипотеке» ставка не выше 6%, по обычной льготной на новостройки - не выше 8%.
С 20 сентября правительство повысило размер первоначального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20% и сократило на 0,5% субсидии банкам. Это привело к росту минимальных ставок по льготной, семейной и IT-ипотеке.
То есть если раньше банки еще и скидки давали от «потолочного» процента (скажем, «семейную ипотеку» можно было взять под 5,5%), то теперь этого нет.
Но главный вопрос: а останется ли вообще льготная ипотека? Ведь разница между льготной ставкой и обычной, которую государству надо покрывать банкам из госбюджета, сильно выросла. При этом Центробанк и Минфин постоянно заявляют, что льготная ипотека разгоняет цены на жилье и пора уже лавочку прикрывать. По данным ЦБ, разрыв в ценах на первичном рынке (где есть льготная ипотека) и на вторичном (где ее нет) достиг уже 42% - то есть на столько в среднем по стране новостройки стоят дороже вторички.
В Госдуме уже предложили скорректировать программы жилищных кредитов с господдержкой. Еще раз повысить первоначальный взнос и оставить льготы только для тех регионов, где реально плохо с деньгами и спросом.
В любом случае льготная и семейная ипотека у нас официально действует до 1 июля 2024 года. Эксперты считают, что до этого срока их не свернут. Но условия поменять могут - уже в ближайшие месяцы. Можно ожидать роста первоначального взноса или привязки льготных ставок к изменениям ключевой ставки. Или и того и другого вместе.
А вот после 1 июля 2024 года изменения могут быть более существенными. Вероятен сценарий со сворачиванием ипотеки на новостройки «для всех» при одновременном расширении семейной. Правительство вводит с ноября 2023 года новую льготную программу субсидируемой «арктической ипотеки» под 2% годовых в северных регионах страны. Новая программа отличается большой адресностью: есть возрастные и профессиональные ограничения для заемщиков. Это может стать тенденцией и в других льготных программах. Президент уже поручил правительству разработать льготную ипотечную программу для работников космической отрасли.
Новостройки подорожают еще сильнее?
Но не исключено, что специально гасить спрос на новостройки и не понадобится. Он спадет сам. Даже при ныне действующих льготных программах. Ведь первичка продолжает дорожать. И покупателей становится все меньше.
Летне-осенний ажиотаж привел к снижению будущего спроса. Активность на первичном рынке, вероятно, тоже снизится. Доступным жилье делает не ипотека с низкими ставками, а цены, а за последние два-три года квартиры подорожали в 1,5 - 2 раза.
То есть большинство из тех, кто хотел и был готов купить новое жилье по нынешним ценам, это уже сделали - на волне паники, что «завтра будет хуже».
Высокие ставки по рыночной ипотеке и низкий спрос на вторичку создадут проблемы и застройщикам. Чем меньше продаж на вторичном рынке жилья, тем меньше и на первичном, ведь от 20% до 40% покупателей приходят к застройщикам с деньгами от продажи старого жилья.
А что с ценами?
Вряд ли в ближайшем будущем застройщики пересмотрят цены. Но, возможно, вырастет размер дисконта, появятся новые скидочные и акционные предложения.