Мы хотим поделимся с Вами советами о том, как самостоятельно проверить продавца и документы, если вы решили приобрести жилье на вторичном рынке. На рынке недвижимости существует много мошеннических схем, поэтому важно быть бдительным и внимательно изучить все документы, чтобы избежать попадания в руки аферистов. Наши эксперты в области недвижимости поделились советами по самостоятельной проверке жилья перед покупкой, что поможет избежать неприятных ситуаций.
1. Получите выписку из ЕГРН
Для защиты от возможного признания сделки по покупке квартиры недействительной, необходимо внимательно изучить юридическую чистоту объекта. Подавляющее большинство сведений об объекте недвижимости, правах собственности и залоге доступны через сервис «Предоставление сведений ЕГРН» на сайте Росреестра. В рамках последних изменений в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» теперь скрыты данные о собственнике в выписке из ЕГРН, о характеристиках объекта недвижимости, принадлежащего физическому лицу. Получить эти данные можно либо через заявление в Росреестр или вместе с собственником обратиться к нотариусу.
2. Запросите нотариальную доверенность
При осмотре квартиры без присутствия владельца рекомендуется запросить нотариальную доверенность, в которой указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и лица, показывающего квартиру. Продажи квартиры по доверенности лучше избегать из-за риска мошенничества. Если продавец не может принять участие в сделке, необходима проверка документов и нотариуса, уполномоченного в доверенности. Документы, выданные нотариусом, можно проверить сканированием QR-кода смартфоном, чтобы убедиться в их подлинности и регистрации в Единой информационной системе нотариата (ЕИС). Также можно использовать сервис проверки доверенностей на сайте ФНП для дополнительной проверки.
3. Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности помогает предотвратить сделки с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, каким образом была получена собственность - по договору купли-продажи, приватизации, дарения или наследования. В последних двух случаях сделка может быть оспорена родственниками или наследниками, поэтому важно учитывать давность владения квартирой продавцом. Также стоит учитывать, что срок оспаривания наследства составляет три года, поэтому при проверке документов следует обратить внимание на срок владения недвижимостью продавцом - лучше, чтобы он превышал трех лет.
4. Узнайте, кто зарегистрирован в квартире
Для проверки всех зарегистрированных жильцов в квартире требуется запросить у продавца справку о регистрации формы 9, выписку из домовой книги или справку о составе семьи из Единого жилищного документа. Получить их можно в МФЦ при предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением. Справка формы 9 и выписка из домовой книги содержат информацию о всех жильцах, зарегистрированных на этом адресе, а также предыдущих регистрациях. Это позволяет отследить всю историю жилья и выявить наличие несовершеннолетних, заключенных в тюремный срок или на длительное лечение. При наличии несовершеннолетних детей владелец должен удостовериться, что имеется альтернативное жилье и в случае приватизации выяснить условия приватизации несовершеннолетними детьми.
5. Изучите разрешение супруга
Если квартира является совместно нажитым имуществом в браке, для ее продажи необходимо получить нотариально заверенное разрешение супруга. При разводе, требуется проверить решение суда о разделе имущества. Однако, данное разрешение не требуется, если квартира получена в результате дарения или по наследству. Также важно учитывать, что отсутствие выделения долей детям при использовании материнского капитала является нарушением закона. Если информации о материнском капитале нет в договоре, можно попросить продавца предоставить справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда.
6. Запросите информацию в МВД
Также важно проверить документы, удостоверяющие личность собственника. Они не должны содержать ошибок или исправлений, так как это может указывать на мошенничество
С использованием онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России, можно убедиться в действительности паспорта, совпадении серии и номера документа, а также убедиться, что фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и других документах квартиры.
7. Проверьте справку по ипотеке
Другой важный документ, который необходимо проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. Если квартира была приобретена с использованием ипотечного кредита, стоит запросить у продавца справку из банка, подтверждающую полное выполнение заемщиком своих обязательств. В случае непогашенного кредита, важно получить справку о задолженности от банка и вместе с ним разработать план проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с согласия банка.
8. Проверьте справки ПНД и НД
Также рекомендуется запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие отсутствие психических или наркологических заболеваний и отсутствие учета в указанных учреждениях. Эти сведения помогут исключить возможность оспаривания сделки по причине невменяемости продавца. Наличие продавца в указанных учреждениях не обязательно означает отказ от сделки. Важно рассмотреть все аспекты сделки, такие как покупка другого жилья, возможное доплаты при неравноценной обмене. В некоторых случаях, продавец может пройти медицинское освидетельствование у специалиста в день сделки для оценки его юридической дееспособности.
9. Изучите кадастровый паспорт
Перед приобретением квартиры важно изучить кадастровый паспорт, который содержит актуальные сведения об объекте недвижимости. Эти данные включают кадастровый номер, адрес, площадь, категорию, тип и назначение объекта. Простой способ проверить правильность и актуальность этих сведений для покупателя — осуществить запрос по объектам недвижимости на веб-сайте Росреестра. При помощи этого сервиса можно проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности или обременении, а также заказать расширенную справку и сопоставить ее данные с предоставленной продавцом информацией.
10. Проверьте задолженности по коммуналке
Перед тем как покупать недвижимость, необходимо убедиться, что продавец не имеет задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. Информацию об этом можно получить из единого жилищного документа или отдельной справки. Важно помнить, что если предыдущий владелец имел задолженность по взносам за капитальный ремонт, она перейдет на нового владельца после сделки.
11. Проверьте банкротство и доверенности
Используя Вестник государственной регистрации, можно проверить, содержатся ли сообщения о ключевых событиях, таких как ликвидация, реорганизация, банкротство или отмена доверенностей, относящиеся к юридическому лицу. Кроме того, Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) позволяет убедиться, что продавец не находится в процессе одной из процедур банкротства согласно Федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)".
12. Проверьте судебные дела
ГАС «Правосудие» предоставляет информацию о текущих и завершившихся судебных делах с участием продавца в судах общей юрисдикции и у мировых судей. Поиск по месту жительства продавца или расположения недвижимости может определить компетентный суд для такого дела.
Картотека арбитражных дел содержит информацию о судебных спорах по недвижимости в арбитражных судах, включая дела о банкротстве.
Банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов предоставляет информацию об исполнительных производствах.
13. Не пренебрегайте специалистами
Чтобы обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры, лучше обратиться к специалисту. Наём опытного участника рынка, работающего с юристом, поможет гарантировать безопасность сделки.
К нотариусу можно обратиться для тщательной проверки всех документов и обратившихся лиц, чтобы минимизировать риски обмана. Если нотариус совершит ошибку, он несёт полную ответственность, обеспечивая всем сторонам сделки стопроцентное возмещение ущерба, если он возникнет из-за ошибки нотариуса.
