Чтобы заработать деньги застройщику необходимо обмануть всех участников рынка недвижимости.
Представляю ТОП-10 хитростей застройщика при использовании кредитных денежных средств в рамках проектного финансирования:
1. Свой поставщик стройматериалов
Покупка стройматериалов у своего поставщика с последующим возвратом наличности в черную кассу застройщика.
2. Фиктивные рабочие в штате
Застройщик оформляет в штат своих родственников, которые кирпича в жизни не держали, а в реальности работают на стройке ребята из ближнего зарубежья или села. По зарплатной ведомости деньги получают родственники, часть средств возвращается в черную кассу, из которой потом платится заработная плата реальным работникам.
3. Финансовая пирамида
Строится первый дом и при нехватке денег, застройщик открывает продажи квартир во 2-м доме. В ускоренном порядке на деньги для 2-го дома достраивается 1-й дом и застройщик получает деньги дольщиков. И так далее по кругу.
4. Официальное строительство социальной инфраструктуры
При строительстве социальной инфраструктуры застройщик завышает расходы и выводит деньги через стройку социального объекта. Дольщики получают свои квартиры, а социальная инфраструктура «под звон бокалов» передается органу местного самоуправления, который «дареному коню в зубы не смотрит». Отличная реклама застройщика, первые лица органов власти пытаются постоять рядом при введении в эксплуатация объекта социальной инфраструктуры.
5. Громкий старт продаж квартир в новостройке
Застройщик продает по заниженной цене на старте квартиры своим аффилированным лицам, которые с дисконтом продаются уже реальным покупателям. Рекламируя старт продаж, застройщик создает искусственный ажиотаж. Посторонние видят, что квартиры уходят как «горячие пирожки», тоже становятся участниками процесса совместно с аффилированными лицами (не осознавая этого).
6. Тихий старт продаж в новостройке
На старте продаж реклама по объекту стройки отсутствует и продажи идут своим аффилированным лицам по заниженной стоимости. Через небольшой промежуток времени цены на квартиры повышаются, и аффилированные лица продают квартиры реальным покупателям по цене, чуть ниже, чем цена у застройщика, через переуступку.
7. Темная лошадка
У застройщика большое количество параллельных строек (большой ЖК и маленький МКД). Схема: За счет средств дольщиков идет строительство не только большого ЖК, но и маленького элитного МКД, в котором квартиры продаются только своим покупателям. Далее указанные квартиры продаются по рыночной цене через переуступку. В этой схеме доход застройщика максимальный!
8. Банк – покровитель
Застройщик открывает проектное финансирование в банке, где сотрудники банка получают лучшие квартиры, которые быстро ими или их родственниками продаются через переуступки. Часть денег от продажи квартиры вернется в черную кассу застройщика.
9. Экономия в процессе стройки
При старте продаж застройщик заявил одни параметра дома, но по окончанию строительства изменил проектную декларацию.
Пример: в начале строительства возводили дом «класс комфорт», а по итогу стал «эконом». При этом денежные средства от банка получены на возведение дома «класс комфорт».
10. Невидимый риелтор
Банк перечисляет денежные средства застройщику, включая комиссионное вознаграждение (с определенным процентом) для риелторов или АН. После получения денежных средств застройщик перечисляет комиссионное вознаграждение аффилированным риелторам или АН, которые возвращают эти деньги в «черную кассу» застройщика. После совершения реальной сделки риелтору или АН из «черной кассы» оплачивается вознаграждение (с меньшим процентом), разница остается у застройщика.