На прошлой неделе знакомая обратилась с просьбой - подыскать квартиру в г. Воронеже, для приобретения с использованием материнского капитала на второго ребенка. Девушка совсем недавно стала мамой очаровательной дочурки и стремится как можно скорее использовать выделяемые государством средства, пока активизировавшаяся инфляция не подточила их, как моль шерстяное пальто. У родителей уже имеется собственное жилье - добротный, просторный дом. Но вот он, подарок судьбы в виде государственной помощи. 779 000 рублей. Единственное, на что его сейчас можно использовать до достижения ребенком возраста 3 лет — оплатить первоначальный взнос, если семья покупает жильё по ипотечному договор или досрочно погасить уже имеющуюся ипотеку. Для средней закредитованной российской семьи с реальным уровнем дохода 60 000 - 70 000 рублей ( совместный, обоих родителей) почти 800 000 рублей - огромная сумма. Это эквивалент стоимости нового отечественного ( ну, практически) народного автомобиля. И логика вполне справедливо требует - хватай, пока есть возможность. Волшебное слово "халява" имеет способность подавлять способность рассуждать... Банки услужливо накинули предложений: самое выгодное -7% годовых на сегодняшний день. И семья решилась - надо брать, пока "деньги не пропали" и работа есть. При этом у ребят кредит. Платить нужно еще 3 года по 20 000 рублей. Но есть важный нюанс: льготная ипотека доступна молодым семьям только на новострой.
А вот здесь начинается самое интересное. Согласно опубликованному 26.05 2023 года ЦБ РФ обзору финансовой стабильности за IV квартал 2022 года – I квартал 2023 года, цены на первичном рынке оказались выше на 40%, чем цены на рынке вторичном. С данной цифрой можно соглашаться или не соглашаться, но реальная картина такова: при стоимости однушки от застройщика в районе 3 500 000 - 4 000 000 рублей, вторичка такой же площади и в тех же локациях может выйти дешевле на 1 000 000 рублей... И разница продолжает расти. Как мне думается, пределы разгона стоимости новостроек льготными госпрограммами имеют свои границы. Рано или позно, все увеличивающееся количество освобождающегося и дешевеющего вторичного жилья ( пламенный привет от нежелающего размножаться и вымирающего глубинного народа) обвалит цены на новострой.
Довожу свои соображения до знакомой, садимся считать. Итак, с учетом мат. капитала и накоплений, необходимая сумма заемных средств у банка составит 2 500 000 рублей. Семья планирует погасить ипотечный займ за 15 лет. За это время сумма выплат процентов банку по льготному кредиту составит 2 625 000 рублей. Чтобы привести квартиру в состояние, необходимое для сдачи ее в аренду, необходимы денежные средства в размере около 1 000 000 рублей. Таким образом, через 15 лет затраты семьи на приобретение и ремонт однокомнатной квартиры от застройщика стоимостью 3 500 000 составят 6 346 000 рублей. Аренда поможет в лучшем случае отбить 1 800 000 -2 000 000 рублей, без учета стоимости расходов арендодателя на текущий ремонт и возмещение возможного ущерба, нанесенного квартирантами соседям. При этом, не забываем налог на прибыль от сдачи жилья.
Подсчет говорит о том, что семье, решившей приобрести квартиру именно для проживания, выгоднее 15 лет жить на съемной квартире и копить деньги на собственную, грамотно вкладывая накопления в валюту. 500 000 - 800 000 рублей выгоды, как минимум.
Если заемщик вдруг решит "соскочить" с роли щедрого содержателя банка и досрочно погасить кредит лет через 7-10, то встретится с понятием "аннуитетные платежи". Да, многие люди так и остаются в неведении, что первые несколько лет они выплачивают только проценты, а сумма основного долга уменьшается смехотворно мало. Если заемщик пожелает - сможет дополнительно вносить платежи в счет снижения суммы основного долга. А заодно перестать есть, покупать мыло и зубную пасту. И даже учитывая тот факт, что сумма процентов рассчитывается из полной суммы заемных средств на весь срок ипотеки( 15 лет) и вы через пять лет досрочно погасите всю сумму основного долга - все уплаченные проценты останутся банку. Практически за все 15 лет. Такова суровая кредитная сага для россиян и ВС РФ в данном случае говорит о том, что автор все понял в этой истории правильно.
Таким образом, мат. капитал и все "льготы" незаметным ручейком растворяются в море общих неокупаемых затрат на приобретение квартиры в новостройках, вынуждая семью долгие годы выплачивать банку его прибыль. В данном свете, роль мат. капитала мне представляется не реальной помощью государства, а неким стимулом, заставляющим людей впрягаться в многолетнюю работу на износ с целью содержания экономики страны... Очень похоже на морковку в руках хитрого наездника, которую догоняет ослик. О качестве бюджетного жилья в новостройках разговор отдельный. Как и о перспективах его продажи через 15 - 20 лет. Повод задуматься есть.
