С 1 октября 2023 года вступили в силу поправки в гражданский кодекс, в которых было закреплено понятие общего имущества и определено, кто должен нести ответственность за его порчу.
Что понимать под общим имуществом
Общее имущество — это собственность, право на которую возникает при владении недвижимостью, когда вместе с ней идет доля в общей территории, помещениях и тому подобном. Если говорить о дачном, садовом или коттеджном поселке, общим имуществом будут внутренние дороги поселка, спортивные и детские площадки, котельная, водонапорная башня, шлагбаум, беседки, газопровод, линии электропередач, охранная будка. Кроме того, общим имуществом будет земля, которая находится за пределами личных участков, но в пределах границ поселка.
Как было до принятия закона
До принятия закона, если поднимались вопросы, которые касались общего имущества, они решались «по усмотрению»: где-то голосованием, где-то решением председателя. Бывало и так, что часть общего имущества могли захватить рейдеры, требовавшие оплату за его использование с собственников.
Все потому, что общим имущество было только на словах, юридически оно не имело такого статуса. В законе регулировались только положения, которые касаются общего имущества в многоквартирном доме.
При спорах, доходящих до суда, решения принимались исходя из аналогии. Если ответственность за общее имущество в многоквартирном доме несут собственники, значит и в дачных, и коттеджных поселках должно быть также (чч. 1, 2 ст. 39 ЖК).
Обосновывали это так: если в дачном или коттеджном поселке есть коммуникации и какая-то инфраструктура, значит провести аналогию с многоэтажкой вполне допустимо. Однако правомерность такой позиции была оспорена гражданкой Челябинска в Конституционном суде. Суд признал, что у общего имущества в многоэтажных домах и загородных поселках разные характеристики. Например, детская площадка возле многоквартирного дома находится на определенном расстоянии от входа в дом, то в коттеджном или дачном поселке она может быть на одном краю территории, а дом — на другом.
В связи с этим суд постановил, что есть пробел в законе и непонятно, что именно считать общим имуществом, каким образом начислять плату за его содержание, и кто несет ответственность за его состояние. Было постановлено внести в законодательство соответствующие правки и решить вопрос, чтобы снизить количество споров.
Как будет теперь
Были приняты соответствующие поправки в законодательство, которые определили статус общего имущества не только в многоэтажных постройках, но и в дачных, садовых и коттеджных поселках, а также в апартаментах и таунхаусах.
Согласно изменениям, общим имуществом в таких местах теперь будут считать то, которое технологически или физически связано с удовлетворением потребностей всех владельцев недвижимости и находится в пределах одной территории или же одного здания или сооружения. Собственность на такое имущество будет считаться долевой (п. 1 ст. 259.1 ГК РФ).
Для СНТ давно действовали положения об общем имуществе. Собственники участков общим решением даже могли сдавать его в аренду. Например, сдать часть общей земли в аренду оператору связи, чтобы тот установил вышку. Деньги от арендной платы шли на содержание общего имущества и прочие нужды.
Теперь в дачных и коттеджных поселках можно делать аналогично. Для сдачи общего имущества в аренду нужно провести собрание и заручиться поддержкой как минимум половины голосов. Подсчет ведут пропорционально площади участка, чем он больше, тем больше голосов у его владельца. Доля в праве на общее имущество определяется таким же способом.
Передать общее имущество в пользование или владение третьим лицам можно только в том случае, если на собрании за это проголосует не менее ⅔ собственников. Это исключит ситуации, когда люди покупают дом в коттеджном поселке, а в дальнейшем оказывается, что к нему ведет единственная дорога, которая принадлежит частнику и за проезд надо будет платить.
При этом общее имущество принадлежит всем и никому конкретному. То есть не получится забрать свою долю и требовать с остальных плату за ее использование, даже если что-то сделать там за свой счет.
При продаже участка новому владельцу переходит и право на часть общего имущества, однако эту часть нельзя продать, сдать в аренду или подарить.
Кто несет ответственность за общее имущество
В новых поправках уточняется, что расходы на содержание общего имущества собственники несут пропорционально доле своего владения. Изменить это можно только в том случае, если общее собрание проголосует за изменения единогласно.
За содержание общего имущества регулярно вносится плата в УК. Если что-то сломалось или нужно что-то купить, ремонтом и закупкой занимается УК, расходуя деньги, уплаченные собственниками. В случае, если на общем собрании решили установить спортивную площадку, но внесенных денег на это не хватает, УК может попросить внести дополнительную сумму конкретно на эту цель.
Новые поправки установили: если на общем собрании приняли решение большинством голосов, финансово участвовать в мероприятии должны все. Например, на установку спортивной площадки пойдут средства, собранные со всех собственников, даже тех, кто спортом не занимается.
Важно, что общие деньги не придется тратить на ремонт, если известно, кто конкретно испортил общее имущество. В таком случае управляющая компания имеет право обратиться в полицию или суд и потребовать оплатить ущерб. При этом не важно, посторонний это человек или кто-то из местных жителей (ст. 1064 ГК РФ).
Кроме того, введена новая норма, которая обязывает виновника оплатить расходы, если из-за его действий или бездействий пришлось понести дополнительные расходы. Например, общее собрание решило огородить поселок забором по всему периметру. УК нашла исполнителей и заключила с ними договор. Однако не все владельцы участков вовремя внесли свою часть платы, и, согласно договору с рабочими, УК выплатило им неустойку. В этом случае собственники, из-за которых возникли дополнительные траты, должны будут их возместить. Если не добровольно, то через суд.
Как вы считаете, дачникам и жителям коттеджных поселков станет проще или наоборот, несправедливо требовать деньги на то, чем не пользуешься?
Подписывайтесь на наш канал!
