ГК «ПИК» имеет сложившуюся репутацию: надежный застройщик, специализирующийся на определенном классе жилья. Бизнес-класс — история для застройщика неожиданная. Как «ПИК» справился с этой ролью, а также в чем необычность архитектуры и причем тут песок, рассказывает руководитель офиса «Vysotsky Estate Фили — Можайский» Сергей Макаров.
Об объекте
В 2003 году московскими властями была принята программа комплексной реконструкции семи кварталов в Кунцево и поселка Рублево, предполагающая заменить 5-этажный, ветхий и аварийный жилой фонд. Однако реальная работа по этому направлению началась только через десять лет.
К тому моменту права на проект комплексной реконструкции территории на паритетных началах принадлежали «Галс-Девелопмент» и ГК «ПИК». Застройщики практически одновременно стартовали со своими жилыми комплексами, расположившимися по соседству: «Галс-Девелопмент» презентовал ЖК «Достояние» (почитать обзор на этот комплекс можно здесь), а «ПИК» — ЖК «Вандер Парк».
Осенью 2013 года был объявлен конкурс на концепцию нового жилого комплекса на Рублевском шоссе. Его победителем стал проект архитектора Сергея Скуратова. Однако в связи с организационными изменениями у застройщика в итоге над концепцией ЖК работали голландские архитекторы.
Интересный факт: по мнению представителей архитектурного совета города Москвы изначальный проект был менее громоздким и мог более удачно вписаться в городскую среду.
В 2014 году был объявлен тендер на снос 5-этажек. В начале 2015 года дома почти полностью были снесены, а летом стартовало строительство.
На начальном этапе (с сентября 2015 года и до августа 2016 года) продажи в ЖК осуществлялись путем вступления в жилищно-строительный кооператив. И только с конца лета 2016 года застройщик стал заключать договоры долевого участия. Клиентам было позволено перейти с ЖСК на ДДУ путем расторжений существующих договоров и заключения новых. Ну, и, как водится, со сбором дополнительной платы за процедуру.
В 2017 году комплекс стал победитель премии Urban Awards 2017 в номинации «Лучший строящийся жилой комплекс бизнес-класса Москвы». Да, проект заявлен как бизнес — достаточно редкий формат для ГК «ПИК».
Кстати, доподлинных разъяснений, почему жилой комплекс «Вандер парк» был назван именно так, нет. Но известно, что van der — это голландская фамильная приставка. А в переводе с английского wonder означает «чудо», «диво». В общем, получилось такое голландское чудо.
Локация
📌 На севере и востоке комплекс граничит с Рублевским шоссе;
📌 на юге — с улицей Ельнинская, станцией метро «Молодежная» и массовой жилой застройкой;
📌 на западе — с улицей Ярцевская и ЖК «Достояние».
Транспорт
Комплекс располагает хорошей транспортной доступностью. Дорога до станции метро «Молодежная» (темно-синяя ветка) занимает около 6 минут пешком.
Около 8 минут понадобится, чтобы дойти до ближайшей остановки общественного транспорта — «Метро Молодежная». Отсюда на автобусе можно доехать до метро «Крылатское», «Строгино», «Петровско-Разумовская», «Университет», «Парк Победы».
Автомобильная логистика также достаточно удобная:
🚗 до съезда на Третье транспортное кольцо в районе Кутузовского проспекта время в пути составляет около 13 минут без пробок;
🚗 до «Москва-Сити» можно доехать по Звенигородскому шоссе или Кутузовскому проспекту за 16-18 минут;
🚗 до центра города (Манежная площадь) — около 19 минут без пробок;
🚗 до МКАД по свободным дорогам Рублевского шоссе можно добраться за 10 минут.
При этом нужно учитывать, что в районе круга на Ярцевской улице в часы пик могут возникать серьезные заторы.
Инфраструктура
Кунцево — обжитой и развитый район, пользующийся популярностью у москвичей. В нём уже есть вся необходимая социальная и коммерческая инфраструктура.
В 5-10 минутах ходьбы на первых этажах близлежащих домов расположены продуктовые сетевые магазины, кофейни, банки, аптеки и так далее.
В самом комплексе работают супермаркет, стоматология, фитнес-клуб с бассейном, пункты выдачи маркетплейсов, ногтевая студия, аптека, цветочный магазин, ресторан, кофейня.
Также в ЖК открыт билингвальный детский сад «Космо Кидс» для детей от 1 года.
У метро «Молодежная» работает небольшой торговый центр «Трамплин».
В 13 минутах ходьбы — многофункциональный комплекс «Кунцево Плаза» с множеством кафе и ресторанов, магазинов и точек из сферы услуг, включая премиальный фитнес-центр, кинотеатр, боулинг и детский центр.
При этом место расположения ЖК «Вандер Парк» — комфортный район для семейного проживания. Так, в радиусе 1 километра от комплекса работают более 10 частных и государственных детских садов.
В 10-15 минутах ходьбы – несколько общеобразовательных учреждений, входящих в рейтинг лучших школ Москвы 2023-2024 гг.:
👨🏫 топ-170: дипломатическая кадетская школа ПМКК, школы №№ 887 и 1293;
👨🏫 топ-220: школы №№806, 887 и 1584.
Московский авиационный институт находится прямо за «Кунцево Плаза».
До двух филиалов детской городской поликлиники №130 можно также добраться пешком.
В 10-20 минутах на автомобиле расположены несколько гектаров зеленой территории: Суворовский парк, парк Крылатские холмы, Москворецкий дендропарк. Там же Москва-река, Гребной канал, Крылатские пруды и большое количество мест для прогулок и занятий спортом на свежем воздухе.
Особого внимания заслуживает серьезная спортивная инфраструктура:
🏅 «Баскет Холл»,
🏅 теннисные корты,
🏅 велотрек с трассой длиной почти 14 км,
🏅 комплекс для стрельбы из лука,
🏅 горнолыжный спуск,
🏅 всесезонный гольф-клуб.
До парка аттракционов и развлечений «Сказка» на машине ехать 7 минут.
Территория и МОПы
ЖК «Вандер Парк» — это восемь корпусов от 4 до 26 этажей, соединенных многосекционными 4- и 6-этажными блоками. Башни скомпонованы вокруг благоустроенного и озеленённого внутреннего двора, под которым устроен 2-уровневый подземный паркинг.
Внешний облик комплекса представляет собой сложную композицию. Каждый корпус состоит из отдельных смещённых прямоугольных блоков, напоминающих башенки из детских кубиков. Подобное архитектурное решение позволило образовать на этажах естественные открытие террасы.
И без того находящийся на возвышенности, ЖК издалека обращает на себя внимания.
Дома монолитные. Облицовка фасадов выполнена из клинкерного кирпича Hagemeister шести различных оттенков и текстуры. Установлены немецкие алюминиевые окна Schüco.
Жилой комплекс строился с применением BIM-технологии (building information modeling или «информационное моделирование зданий»), когда полный виртуальный аналог комплекса был создан еще до момента старта строительства. Это дало возможность всем участникам проекта вносить в него различные коррективы и улучшения еще на этапе подготовки. Таким образом, само строительство происходило на основе единой модели, по которой проще было осуществлять и контроль. Тем самым, удалось минимизировать ошибки.
Все инженерные коммуникации удалось разместить с помощью технического пространства над первыми этажами комплекса. Это позволило сохранить планировочные решения и не занимать место во холлах комплекса и в коммерческих помещениях.
Высота потолков в квартирах составляет 315 см, окон — 230 см, а подоконников — 45 см. Балконы и лоджии не предусмотрены, как и места на фасадах для сплит-систем — в ЖК центральная система кондиционирования европейской марки Aermec. Нет и мусоропровода.
Класс энергоэффективности комплекса — B. Это значит, что в домах экономится от 30 до 40% ресурсов. Несмотря на то, что этот показатель энергоэффективности относится к верхним значениям, в доме бизнес-класса он мог быть и повыше.
В комплексе установлены от одного до трех (в зависимости от корпуса) скоростных бесшумных грузопассажирских лифтов Kone, которые в том числе спускаются и на парковку.
На минус 1 этаже расположены мусорные контейнеры для приема вторсырья и смешанных отходов.
Места общего пользования выполнены в едином стиле. В просторных лобби с 6-метровыми потолками, остеклением в «пол» и дизайнерской отделкой предусмотрены зоны ожидания с мягкой мебелью и столиками. Входы расположены по современным стандартам — на одном уровне с землей, без ступеней и пандусов.
Лобби. Фото: Сергей Макаров
Первые этажи комплекса отданы под коммерческие помещения.
Жилой комплекс полностью огорожен и находится под круглосуточным видеонаблюдением. Охрана комплекса находится в течения дня при въезде в паркинг. В ночное время патрулируют. Вход на территорию возможен через систему электронного контроля по магнитным картам. Центральный вход организован со стороны дублера Рублевского шоссе. Еще один вход расположен между 6 и 7 корпусом. В свою секцию можно попасть только со двора или с паркинга.
Во дворе установлены три детские площадки, разделенные по возрастным категориям. Жильцы жалуются, что песок, находящийся на этих площадках, в сухую погоду разносится по всему комплексу, а в мокрую превращается в грязь. Неоднократные обращения к УК с просьбой оставить одну песочницу из трех и заменить их на современные всесезонные покрытия ни к чему не привели.
Паркинг
Под землей располагается 2-уровневый подземный паркинг на 967 машиномест для владельцев квартир и 17 гостевых мест. Особенность заключается в том, что парковочных мест больше, чем квартир, что объективно встречается достаточно редко. Для 879 квартир выделено целых 967 мест.
На вторичном рынке достаточное количество предложений о продаже: начиная от 1,75 млн рублей за 14 м² и до 4,75 млн рублей за два машиноместа, включая семейное (на 2 авто). Арендное место обойдется от 18 000 рублей за 18 м², а семейное место — 20 000 рублей в месяц.
Коммунальные услуги
В 2019 году общее собрание собственников помещений приняло форму управления ЖК в виде управляющей организации. Жильцы рассказывают, что форма ОСС выдавалась сотрудниками застройщика при приемке квартиры, и большинстве подписывали ее, что называется, не глядя.
В результате управляющей компанией стала «ПИК-Комфорт». Стоимость услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту в ЖК составляет 80,79 рублей за м² с жилых помещений и 135,61 рублей за м² с машиномест. Тариф включает в себя: техническое обслуживание — 69,81 р/м² (жилое) и 124,17 р/м² (машиноместа), администрирование — 2,14 р/м² (жилое и машиноместа), охрана — 8,84 р/м² (жилое и машиноместа).
Дополнительно по факту потребления оплачиваются холодное водоснабжение, водоотведение, тепловая энергия и электроэнергия.
В июне 2023 года инициативная группа жильцов начала процедуру проведения общего собрания собственников помещений в доме. Цель — сменить способ управления домом в виде создания товарищества собственников недвижимости и расторжение всех договоров управления с ООО «ПИК-Комфорт». При этом до момента принятия сметы доходов и расходов нового ТСН на временный период предлагается утвердить единый тариф на ЖКХ на жилые помещения и машиноместа в размере 79 рублей за м². Очный этап голосования необходимого кворума не собрал. Поэтому до 19 ноября 2023 года проходит заочная часть голосования по повестке.
В случае изменения способа управления домом сразу же будет проведено общее собрание членов ТСН, на котором планируется утвердить смету доходов-расходов и форму договора управления домом с перечнем и объемом услуг. Предварительно будут отобраны обслуживающие организации.
Квартиры, планировки и цены
Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию, всего в комплексе 879 квартир площадью от 20,7 до 226,5 м².
Все квартиры сдавались без отделки с проведенными коммуникациями, радиаторами, счетчиками на воду и электричество и со свободным планировочным решением. При этом застройщик предложил свыше 70 вариантов различных типов планировок.
Квартиры, расположенные на вторых этажах, имеют выходы на собственные небольшие террасы во дворе комплекса. Причем соединены они между собой пешеходной дорожкой. То есть, пока вы сидите у себя на террасе, мимо могут прогуливаться соседи из соседних секций. Не всем жильцам это по душе.
1-комнатными квартирами в комплексе называются классические студии площадью от 20,7 до 25,6 м². Интересно, что в них предусмотрено сразу 2 окна.
2-комнатные квартиры представлены 18 вариантами планировок площадью от 44,8 до 86,2 м² и все евроформата с одной спальной комнатой и совмещенной кухней-гостиной.
Некоторые варианты радуют впечатляющим количеством окон.
А некоторые вызывают вопросы. Например, большая «евродвушка» площадью 86 м². Ее преимущество — наличие мастер-спальни, гардеробной и второго совмещенного санузла. При этом большая вытянутая кухня-гостиная имеет всего одно окно и несущую опору. Конечно, такую комнату можно зонировать или вообще разделить, но тогда кухня-столовая окажется без окна.
Квартиры трапециевидной формы площадью 52,6 м², помимо необычной планировки, выделяются большими окнами в кухне-гостиной и наличием гардеробной.
В комплексе 19 вариантов «евротрешек» площадью от 68,2 м². Что интересно, не во всех из них спроектировано по два санузла.
Например, в этом «компактном» варианте площадью 71,6 м² они есть. Причем проектировщики здесь «выжали» максимум полезной площади.
А вот в чуть более просторной вариации площадью 75,5 м² вторым санузлом пожертвовали в пользу гардеробной. Но так как квартира угловая, в ней на 2 окна больше.
В этом варианте есть совмещенный санузел, гостевой туалет, две комнаты по 18,1 и 15 м², кухня-гостиная сразу с восемью окнами. Но прямо посередине зоны готовки стоят несущие колонны.
Тем, кому необходимо большее количество комнат, могут рассмотреть 11 вариантов планировок 4-комнатных квартир евро-формата.
В компактном варианте площадью 96 м² есть три небольшие изолированные комнаты, общий санузел, гардеробная, гостевой туалет, а также кухня-гостиная в 16 м².
В квартире площадью 194 м² в правом верхнем углу очень напрашивается просторная мастер-спальня. Благо, более чем просторная кухня-гостиная, а также гардероб и санузел по соседству позволяют это сделать.
Есть и экзотические варианты на любителя всего с шестью окнами и коридором, съедающим приличную часть жилой площади.
5-комнатные квартиры представлены 18 вариациями планировок площадью от 142,6 до 228,0 м².
Это один из самых компактных вариантов, при этом функциональный. На 143,9 квадратах размещены четыре полноценные комнаты. Причем есть мастер-спальня с небольшой гардеробной и санузлом с окном. Другой санузел также совмещен с жилой комнатой, а у третьей комнаты есть своя гардеробная. Рядом с кухней есть еще один санузел.
Некоторые квартиры и пентхаусы спроектированы с зимним садом или выходом на собственный дворик с эксплуатируемой крышей.
На вторичном рынке представлено достаточное количество объявлений о продаже квартир в ЖК. Средняя цена за квадратный метр в рекламе в ноябре 2023 года — около 582 тысяч рублей.
Отзывы
📣 «Выбирала себе комплекс по расположению. Мне нравится район Кунцево. Он давно обжитой. Удобное расположение. Станция метро под боком. Рядом большое количество парков для прогулок и занятия спортом. Сам дом заметно выделяется на общем фоне. Ну, и виды из большого количества окон у меня замечательные».
📣 «Живем здесь с самого начала. Выдачу ключей задержали месяца на четыре. В целом все нравится, особенно высокие потолки и большие окна. Создается ощущение бОльшего пространства в квартире. Удобно, что в паркинге нет проблем с местами. Да и добираться до центра достаточно быстро. Минусы? Иногда приходится бодаться с управляющей, но это сейчас во многих ЖК так. Ну, и песок с детских площадок повсюду».
📣 «Были опасения о шуме со стороны Рублевского шоссе, поэтому в итоге взяли квартиру с окнами во двор. Благо, на этапе строительства застройщик предлагал большой выбор различных планировок. Все нравится. Здесь тихо, уютно. Вежливые соседи. Архитектура дома? Я к ней спокойно отношусь: отторжения не вызывает, но и восхищения нет. Главное, что в самой квартире меня все устраивает. Опять же, рядом есть абсолютно вся инфраструктура».
📣 «Переезжали из другого района. Сын занимается спортом, поэтому, помимо наших хотелок с мужем, было важно соблюсти и его интересы — наличие хорошей школы в пешей доступности и возможность добираться до тренировок на метро. У нас окна выходят в сторону Крылатского — на шум не жалуемся. Когда выбирали комплекс, то смотрели еще соседний ЖК. Визуально тот проект мне больше понравился, но как-то там все тесно что ли. И внутренняя территория маленькая, и близость окрестных домов. А у нас как-то больше простора».
Минусы
❌ Плотный автомобильный поток на Ярцевской улице и Рублевском шоссе;
❌ отсутствие балконов и лоджий;
❌ песок во дворе разносится по всему ЖК;
❌ наличие планировок неправильной формы и с маленьким количеством окон;
❌ часть квартир имеют окна с видами на плотную жилую застройку;
❌ класс энергоэффективности комплекса — B (мог быть и повыше);
❌ отсутствие гостевого паркинга;
❌ просевшая тротуарная плитка вокруг комплекса;
❌ с террас в квартиры затекает вода;
❌ террасы не ограждены от соседей.
Плюсы
✔︎ Центральная система кондиционирования;
✔︎ закрытая двор, свободный от машин;
✔︎ планировки без несущих стен и колонн;
✔︎ вместительный паркинг;
✔︎ различные планировочные решения и редкие форматы жилья;
✔︎ высокие потолки;
✔︎ наличие видовых квартир;
✔︎ станция метро в пешей доступности;
✔︎ транспортная доступность на личном транспорте;
✔︎ развитая инфраструктура района;
✔︎ детские сады и школы в округе;
✔︎ рядом наличие большого количества парковых зон;
✔︎ экология.
Резюме
ГК «ПИК» реализовала интересный, нетипичный для себя проект. С одной стороны, есть все атрибуты полноценного бизнес-класса — высокие потолки, центральная система кондиционирования, вместительный паркинг, редкие форматы жилья, премиальные лифты, свободные планировки и так далее. С другой стороны, застройщик прочно ассоциируется с другим классом жилья. В целом хорошим и добротным, но другим.
Архитектура ЖК «Вандер Парк» не оставляет никого равнодушными — ее либо хвалят за новизну, либо хаят за мрачный образ и формы. В любом случае комплекс заметно выделяется на фоне соседей.
При этом отличная транспортная доступность, прекрасная инфраструктура района, близость к центру и паркам — все это однозначно добавляет плюсов проекту.
Читайте другие обзоры на ЖК в этой локации:
ЖК «Остров»
ЖК Shome
ЖК «Кутузов GRAD»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!
