Всё, о чем пойдет пойдёт речь далее, является разновидностью мошенничества. Не редко, в особо крупных размерах. Однако, большинство участников рынка недвижимости, да и сторонних наблюдателей смотрят на все это под разными углами. Как правило, очень поверхностно. В основном, рассматривается два аспекта:
- какие наказания могут за это быть или какие последствия могут возникнуть в различные промежутки времени, после содеянного;
- как сделать так, чтобы минимизировать ущерб, если все вскроется или какой бумажкой прикрыться, чтобы себя «застраховать» от возможных последствий.
Тема занижений в сделках с недвижимостью порядком всем надоела. Да и вопрос сделок с завышением цены на просторах интернета затрагивался не раз. И если с проблемой занижения в сделках для большинства все более-менее понятно, то вот с завышениями не все так просто. Ведь подобные, казалось бы, «разовые акции», всего для двух участников сделки, влекут за собой более глубокие последствия для всего рынка недвижимости в целом. Не редко, последствия одной такой сделки с завышением могут сказаться на целом не большом городе. А все потом удивляются, почему так сильно растут цены на недвижимость и вообще, что происходит.
За долгое время работы в недвижимости я насмотрелся всякого. Не мало ситуаций было разобрано с коллегами, так как они знают, что я всегда стараюсь провести своих клиентов по самому надежному и безопасному пути в процессе решения различных вопросов. Кстати, я являюсь сертифицированным риелтором с двадцатилетним стажем. Меня зовут Ващилин Кирилл и сегодня мы под более широким углом рассмотрим проблему купли-продажи квартир с завышением цены. Уверяю, мало кто это видит так как я со своей профессиональной точки зрения.
Если смотреть поверхностно, то все обстоит вполне обыденно:
В девяноста процентах случаев к завышениям прибегают покупатели квартир, не имеющие первоначального взноса, оставшиеся десять процентов, это те, у кого есть определенная сумма денег, но ее планируют пустить на ремонт и на обустройство в покупаемой квартире. А сделки купли-продажи происходят за счет кредитных средств банка. На рынке недвижимости периодически встречаются подобные покупатели недвижимости. В погоне за более быстрой продажей и решением собственных вопросов находятся продавцы готовые на подобные сделки.
В любом случае, это финансовое мошенничество. Конечно некоторые считают такие сделки с недвижимостью относительно «безобидными». Верят в то, что «успешная» сделка вполне перекрывает все возможные риски. Да и рисков на самом деле не мало: сделка может быть признана не действительной, высока вероятность получить штраф триста тысяч рублей и даже реальный срок лишения свободы до пяти лет. И это, не говоря о рисках дополнительных финансовых потерь, которые возможны как со стороны продавца, так и покупателя, к тому же суммы могут быть очень значительными. Многие еще забывают о налоговых рисках. Однако, все вышесказанное не особо останавливает тех, кто очень хочет приобрести свою собственную квартиру, но не имеет для этого достаточно средств. Конечно, все это многим известно, но данная статья не о возможных рисках, последствиях и тем более не о том, как купить квартиру, не имея начального капитала.
В данной статье я Вам расскажу о том, что не менее важно и отражается на большом количестве участников рынка недвижимости. Интересно, если беда не в деньгах и не в риске различных потерь, хоть кто-то догадался в чем вся «соль» проблемы?
Что же, разберемся во всем по порядку.
Все понимают, что каждый объект недвижимости имеет свою рыночную цену. Конечно, стоимость объекта может варьироваться даже в пределах одного многоквартирного дома и зависит от ряда факторов: влияет этаж расположения, состояние объекта, куда выходят окна и даже положение на лестничной площадке. А что уже говорить о различных районах города, многообразии классов домов и прочих нюансах.
Поэтому, для примера, давайте возьмем среднестатистическую однокомнатную квартиру. Пусть это будет расположена в двенадцатиэтажном панельном доме, расположенном в обычном спальном районе Москвы на удаленности десяти минут пешком от станции метро. Допустим, ее рыночная стоимость будет десять миллионов рублей. Если посмотреть на район в целом, то не сложно увидеть, что в нем преобладают аналогичные дома, а, следовательно, планировки аналогичны. Но чек на эти аналогичные однокомнатные квартиры варьируются от девяти до одиннадцати миллионов. В общем, это нормально.
А теперь представьте, что Вы обладаете наличной суммой денежных средств равной двенадцати миллионам рублей и Вам предлагают купить в этом районе «однушку», как раз за эти двенадцать миллионов. К тому же обычную, среднестатистическую, требующую косметического ремонта, которой красная цена не выше средних десяти миллионов, согласно аналогам по району. Тут стоит вспомнить, что стоимость варьируется до одиннадцати миллионов рублей за которые имеется возможность приобрести такую же по площади и в таком же доме квартиру, но с относительно свежим ремонтом и всей необходимой обстановкой и даже техникой.
Скажите честно, кто из Вас готов будет отдать все деньги за такой объект среднего качества? Уже представил, как покрутили у виска со словами: «нашел дураков». Это если цензурно выражаться. Ведь каждый из Вас легко может «накидать» несколько вариантов более рационального использования этой суммы.
Все знают, что банки не просто так одобряют ипотечные кредиты и уж точно не готовы финансировать объект на все сто процентов его рыночной стоимости. Именно поэтому проводится независимая оценка объекта недвижимости. Не буду вдаваться в детали, но если оценочная компания подтвердит рыночные десять миллионов стоимости, то банк профинансирует объект согласно ипотечной программе, допустим на восемьдесят пять процентов. Следовательно, для покупки необходим первоначальный взнос полтора миллиона рублей, а банк выделит восемь с половиной миллионов ипотечным кредитом.
Но что если первоначального взноса нет, а купить очень хочется? В результате образуется соблазны приобретения с завышением, особенно если доход позволяет делать необходимые выплаты. Такой «покупатель» получает в банке положительное кредитное решение на основании своей платежеспособности. К примеру, кредитное решение как раз на десять миллионов рублей. Но первоначальный взнос от этого просто так не появится. Поэтому, данный «покупатель» старается найти объект с чеком, не превышающим сумму одобрения, а самое главное условие, чтобы продавец согласился на продажу с завышением.
А вот дальше происходит самое опасное – сговор. Когда «продавец» и «покупатель» находят друг друга.
Продавцу нужна желаемая сумма денег, а покупателю квартира, они договариваются о завышении в договоре. Таким образом, стоимость средненькой «однушки» из десяти миллионов превращается, к примеру, в двенадцать миллионов. И эту цену должна еще подтвердить независимая оценочная компания. Но оценочный альбом строится на сравнительном анализе. Оценочная компания по открытым источникам сравнивает цены аналогичных квартир (это если грубо, по-простому говоря). А как сравнить то, что стоит десять миллионов с тем, что реально стоит двенадцать. Правильно, никак. Вот для этого «заливают» открытые рекламные площадки массой фейковых объектов. Как считаете? Что происходит, если даже на короткий срок «залить» ключевые рекламные площадки добрым десятком фейков?
А дальше происходит «черная магия».
Далеко не каждый может отличить реальный объект от фейка. Но все продавцы привыкли смотреть друг на друга, оценивать стоимость своей квартиры по фотографиям аналогов, особенно новые участники рынка недвижимости. И что в результате происходит? Видя массу конкурентов с более высоким чеком, для рядового участника рынка, создается впечатление, что квартиры дорожают. Следовательно, новые участники рынка недвижимости выставляют свои объекты также по завышенной цене, а те, кто уже был в рекламе, начинают поднимать цены на свои объекты. Продавцы, чья недвижимость более высокого качества, начинают поднимать стоимость еще выше, так как их объекты объективно лучше. Возникает некая цепная реакция. А потом все начинают охать и ахать, как же взлетели цены.
Через некоторое время фейки убирают с рекламы, но объекты с завышенной ценой, которые реально на продаже, остаются. Опять же, для рядового обывателя создается иллюзия, что аналогичная недвижимость продается, ведь она ушла с рекламы. Вот такие продавцы продолжают ждать своего покупателя по завышенной цене.
Видя такое, покупатели уходят в тот район, где стоимость недвижимости дешевле. Денег же больше не стало. Как итог, рынок в районе встает «мертвым колом» на некоторое время, пока продавцы не начинают снижать цены самостоятельно, до реальной рыночной. А снижение цены происходит не на столько быстро, как ее взлет. В результате, продавцы теряют несколько месяцев прежде чем решить свои вопросы.
Помню, как несколько лет назад помогал в покупке квартиры своему клиенту за наличные. Приобретали квартиру в одном из подмосковных городов. Естественно я изучил динамику цен за последний год. На фоне вопроса стоимости недвижимости мы разговорились с одним из местных риелторов после просмотра очередного объекта. Как выяснилось, примерно за год до этого их компания провела сделку с завышением, в результате чего рынок в городе практически встал на восемь месяцев. Вот так, выгода в моменте практически остановила рынок купли-продажи в городе почти на год.
Завышение цен в сделках с недвижимостью приводит к более глубоким последствиям для рынка в целом и наносит вред другим его участникам.
Покупайте и продавайте недвижимость правильно, или обращайтесь ко мне за консультацией, данные в профиле канала.
Ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить важное!
