Жилая недвижимость – один из самых популярных «в народе» способов инвестировать свои сбережения. Это простой и понятный актив. К тому же ассоциирующийся с домом, то есть вызывающий приятные эмоции. Также недвижимость проста в управлении. Квартиру можно просто сдать в долгосрочную аренду и получать стабильный пассивный доход.
Но более продвинутые частные инвесторы ищут не только высокую доходность, это не единственная цель, которую они преследуют. Элементарные знания об инвестиционной недвижимости помогут вам не ошибиться при выборе, правильно оценить привлекательность покупаемого жилья. А в конце этого «ликбеза» мы расскажем вам об уникальной локации и микросегменте, где для инвестирования в недвижимость сейчас сошлись все звезды.
Три кита
Итак, есть три главных критерия оценки привлекательности инвестиции. Самый очевидный из них – доходность, то есть живые деньги, которые будет зарабатывать инвестор.
Второй критерий – капитализация. Это ежегодный рост цены вашего объекта. По сути, это второй доход, только замороженный в стоимости. Монетизировать его можно лишь при продаже актива.
Наконец, третий критерий – это ликвидность. То есть, насколько быстро при необходимости можно будет продать вашу недвижимость по ее реальной цене. Это важный критерий, рыночная статистика даже ведет учет количества дней, которые проходят с момента выставления объекта на продажу до сделки.
Привлекательные показатели по всем трем критериям встречаются крайне редко. На ведущих мировых рынках доходность, вопреки расхожим представлениям, невысокая. Зато капитализация стабильная, ликвидность высокая.
Недвижимость где-нибудь в Великобритании или Германии инвесторы покупают не чтобы больше заработать, а чтобы хранить деньги в безопасном месте и иметь возможность быстро «оживить». Например, во время глобального финансового кризиса недвижимость во Франции подешевела всего на 3% и намного быстрее вернулась к росту.
Высокая доходность, как это ни странно, чаще встречается на депрессивных рынках. Но таким рынкам обычно свойственна низкая капитализация и ликвидность.
Рыночные сегменты
В популярных туристических городах – на курортах или в центрах урбанистического туризма – сдавать квартиру посуточно в итоге выгоднее, чем в долгосрочную аренду. Но здесь нужно понимать две вещи.
Во-первых, сдача квартиры посуточно – это не пассивный доход, а трудная работа. Домовладелец постоянно должен самостоятельно искать постояльцев, заселять-выселять их, проводить уборки, делать ремонты. Управляющая компания в данном случае вряд ли поможет. Крупные международные УК с апартаментами не работают, а локальным компаниям часто не достает компетенции. Последние могут или демпинговать ради заполнения, повышая амортизационные нагрузки и расходы, или наоборот завышать чек, не обеспечивая оптимальную заполняемость. Ну и существуют риски банальной нечистоплотности управленцев – сокрытия реального количества постояльцев или стоимости проживания.
Во-вторых, во многих странах на государственном или муниципальном уровне по разным причинам вводятся и ужесточаются ограничения на посуточную аренду. Например, в таких популярных туристических европейских городах как Берлин, Париж, Амстердам, ограничено количество дней в году, когда собственник квартиры может заселять туристов посуточно. За нарушения – огромные штрафы. В Турции краткосрочная сдача квадратных метров в аренду физическими лицами-иностранцами вообще запрещена, под страхом депортации.
Эконом и премиум
Несколько маленьких квартир при возможности их сдачи в посуточную аренду могут принести больший доход, чем одни премиальные апартаменты той же стоимости (как все квартиры вместе взятые). Но и работы по их обслуживанию многократно больше, чем управление одним премиум-активом.
Но главное – по рыночным «законам» элитная недвижимость всегда дорожает быстрее бюджетной, ее ликвидность, как правило, 100-процентная, она лучше защищена от кризисов. Во время кризиса бедные люди экономят на себе, богатые – на других. Премиум-сегмент, ориентированный «на богатых», почти не замечает экономических потрясений.
Гостиничный номер
На вершине «пищевой цепочки» в мире инвестиционной недвижимости находятся отельные номера. Да, многие люди даже не знают, что номера в отелях можно покупать. Такие объекты корректнее называть не «жилая недвижимость», а «недвижимость для отдыха». И это довольно распространенный на западе вид частных инвестиций.
Номера в отелях сочетают в себе все преимущества. Они пригодны для жилья, на них не распространяются законодательные и административные ограничения, отелями управляют солидные УК, а главное – они приносят больший доход, чем обычные квартиры, причем доход пассивный. Руководствоваться при выборе номера нужно простым принципом: чем крупнее гостиничная сеть, в которую входит отель, чем выше уровень отельного бренда, тем более выгодной и надежной будет инвестиция.
Конкретный пример
В наших «широтах» яркий пример инвестирования в недвижимость для отдыха – строящийся в Грузии отельный комплекс Wyndham Grand Residences Batumi Gonio.
Он входит в крупнейшую международную гостиничную сеть Wyndham Hotels & Resorts – 103 млн клиентов только в программе лояльности. Строится комплекс под брендом Wyndham Grand – это высшая категория в линейке мирового лидера. Таких роскошных отелей всего 75 в мире.
Уже на стадии строительства, всего за полтора года («с котлована»), капитализация этого проекта составила более 150%. Сравните с банковскими депозитами или прибыльностью других финансовых инструментов.
Wyndham Grand Residences Batumi Gonio включает в себя пять отелей разных форматов – роскошные номера и семейные резиденции, отельные виллы и таунхаусы. То есть все самые дефицитные и элитные виды недвижимости.
Управление комплексом взяла крупнейшая управляющая компания мира Aimbridge Hospitality. Еще один мировой лидер, участвующий в проекте, обеспечит круглогодичную заполняемость отелей, высокую стоимость проживания и, как следствие, доход владельцев номеров.
Wyndham Grand Residences Batumi Gonio от мировых гигантов индустрии гостеприимства кардинально меняет рынок в этой части мира. Строящийся комплекс – это первый all inclusive в Грузии. Более 90 объектов отельной инфраструктуры (рестораны с кошерной и халяльной кухней, бассейны и SPA, включая халяльные, бани разных народов, санаторные функции, в том числе собственная физиотерапевтическая клиника, и многое другое) предназначены для приема гостей весь год, а не только в высокий туристический сезон.
Наконец, комплекс стал первым в Грузии участником самой большой в мире программы обмена отдыхом RCI. После введения объекта в эксплуатацию владельцы номеров смогут отдыхать в 110 странах бесплатно, в обмен на отдых в своем номере других участников программы. А до тех пор каждый покупатель номера получает в подарок неделю бесплатного отдыха в любой части света ежегодно на протяжении трех лет.
Это именно та редкая инвестиционная возможность, о которой мы обещали рассказать в начале нашего рассказа. Заинтересовало? Узнайте подробности у персонального менеджера проекта, оставив заявку на консультацию или позвонив по телефону +995 555 407 696.
