В статье рассмотрен случай, когда квартирант перестал, под различными предлогами, платить за проживание собственнику жилья и отказывается покинуть квартиру.
Отношения найма между физическими лицами, регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ "Наем жилого помещения", где используются не распространенные в бытовом смысле понятия «Наймодатель» и «Наниматель». Поэтому, в статье вместо них, будут также использоваться привычные для большинства термины "Собственник", «Квартирант», «Жилец».
Договор найма жилья не нужно регистрировать в Росреестре, независимо от того, на какой он срок заключён (это требование для договора аренды помещения, сроком не менее года).
Права и обязанности собственника и квартиранта, предусматриваются в договоре найма. Если какие либо отношения в договоре не урегулированы, то действуют нормы главы 35 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), регулирующие отношения найма.
Договоры найма бывают долгосрочные (заключенные на срок не менее года) и краткосрочные (сроком менее года).
Государство почему-то считает квартиранта менее защищенной стороной договора найма жилья и поэтому ГК РФ предоставляет ему больший объем прав, в отношениях найма, при этом явно ущемляя права собственника жилья.
Например, квартирант может, без согласия собственника, вселить в снимаемое им жилье временных жильцов.
Квартирант может в любое время расторгнуть договор в одностороннем, внесудебном порядке.
А вот собственник, в соответствии с ст.687 ГК РФ может расторгнуть договор и выселить квартиранта досрочно только по решения суда и только при наличии ряда труднодоказуемых оснований.
Но даже при наличии таких оснований суд может только лишь обязать квартиранта устранить нарушения, установив срок на их устранение вплоть до одного года.
Повторно обратившись в суд собственник сможет расторгнуть договор, получив соответствующее судебное решение. Но даже в этом случае, исполнение судебного решения по просьбе квартиранта может быть отсрочено до одного года.
По существу, собственник, заключивший, например, договор долгосрочного найма, не может гарантировано выселить квартиранта в разумный срок, даже при наличии предусмотренных законом оснований.
При истечении срока действия долгосрочного договора, квартирант имеет преимущественное право заключить договор на новый срок, если собственник по-прежнему будет сдавать помещение внаем (ст.684 ГК РФ).
Поэтому можно реально избавиться от неугодного квартиранта лишь воздержавшись от сдачи своего помещения внаем в течение одного года (если собственник нарушит этот срок, то будет обязан возместить убытки).
Фактически заключать долгосрочные договоры для собственника не выгодно. Поскольку законодателем нарушен разумный, правовой баланс сторон по договору.
Казалось бы можно заключить краткосрочный договор, чтобы избежать вышеперечисленных неприятных последствий.
Однако заключенный краткосрочный договор, может быть признан долгосрочным.
Эта ситуация возникает, если стороны продлевали отношения путем заключения краткосрочного договора на новый срок, и в совокупности все сроки продленных договоров превышают один год (Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П).
Но у собственника, заключившего краткосрочный договор найма, все таки, появилась правовая возможность, расторгнуть договор найма во внесудебном порядке.
Гражданский кодекс вообще запрещает расторгать договор во внесудебном порядке, по инициативе собственника (абз.2, п.2, ст.687 ГК РФ).
Но Конституционный суд РФ в своем Постановлении 02.06.2022 № 23-П, фактически изменил эту норму, указав, что для краткосрочного договора статью 687 ГК РФ нужно рассматривать во взаимосвязи со ст.421 ГК РФ "Свобода договора".
То есть, проще говоря, стороны вправе включать в договор краткосрочного найма другие условия его расторжения, чем предусмотренные в статье 687 ГК РФ.
Например, процедура расторжения, по инициативе собственника, может выглядеть следующим образом.
При наличии в договоре специального условия расторжения, собственник направляет жильцам уведомление о досрочном расторжении договора и освобождении квартиры.
Договор будет считаться расторгнутым по истечении определенного договором срока, со дня получения жильцами уведомления. Однако жильцы имеют право на последующий судебный контроль правомерности внесудебного расторжения договора. Они могут подав иск и соответствующее ходатайство об обеспечении иска в суд, до вступления его решения в силу, продолжать проживать в квартире.
Суд же при рассмотрении спора будет оценивать, исходя из существенности нарушений квартиранта, был ли нарушен принцип добросовестности собственником ссылающимся на эти основания в договоре. И не факт, что он встанет на сторону собственника.
Примером, таких оснований могут быть: нарушение жильцом срока внесения оплаты по договору, к определенному дню, представляющему интерес для собственника, причинение ущерба жилому помещению и т. п.
Процесс расторжения договора или судебные тяжбы по выселению из квартиры может занять, с учётом затягивания времени, до полугода, если судья не будет применять отсрочки, предусмотренные для квартиранта главой 35 ГК РФ.
А квартирант будет иметь теоретическую возможность все это время проживать в квартире и ничего не платить.
Фактически и по краткосрочному договору найма процесс выселения, также может быть неоправданно длительным и не эффективным.
Поэтому, многие собственники сдают в жилье в наем, не заключая никаких договоров или заключают краткосрочные договоры с последующим их уничтожением, после истечения их срока, перед подписанием договора на новый срок.
Тем самым, лишая квартиранта прав, гарантированных договором и ГК РФ, при этом "экономя" на налогах.
Какими способами может реально пользоваться собственник, при выселении квартиранта, если отсутствует договор найма?
1. Обращение в полицию, с заявлением, что в квартире проживает человек, без каких либо правовых оснований, на практике неэффективно. Участковый уполномоченный, в рамках доследственной проверки, обязан взять с квартиранта объяснения. В которых квартирант может сообщить о фактических гражданско-правовых отношениях между ним и собственником. Поэтому, при отсутствии признаков преступления (самозахвата имущества собственника, без его согласия), собственника отправят решать свой гражданско-правовой спор, в судебном порядке.
2. Собственник вправе, написать заявление на отключение электроэнергии и других коммунальных услуг в соответствующие инстанции.
3. Собственник, имеет полное право распоряжаться своей собственностью. Например, поменять в двери замки. Если квартирант сам поменял замки в двери, то собственник, пользуясь своим правовым статусом, может вызвать службу для взлома замков и их замены.
И даже вплоть до того, что собственник имеет правовые основания заварить металлическую дверь, распоряжаясь своим имуществом, по своему усмотрению. Квартирант же, не имея никаких юридических документов, на руках, не вправе взламывать дверь чужой квартиры.
4. Обычно практикуется следующий способ. При наличии в двери двух замков, ключ квартиранту, при заселении передается только один. В случае возникновения конфликта собственник может закрыть второй замок, ключ от которого находится только у него. Хотя квартирант, может блокировать второй сувальдный замок, например, вставив в него канцелярские скрепки.
Резюмируя: если тем или иным способом сильно затруднить или сделать невозможным комфортное проживание квартиранта, хотя бы на непродолжительный период, то высока вероятность, смены им места своего проживания.
Сложнее бывает, когда квартирантами, являются женщины с несовершеннолетними детьми. Согласно ст.679 ГК РФ, по желанию квартиранта, без согласия собственника в жилое помещение могут быть вселены несовершеннолетние дети, которые будут иметь равные права с квартирантом, конечно в случае наличия договора найма.
Поэтому, собственнику, принимающему решение о сдаче квартиры в наем жильцу с несовершеннолетними детьми, следует оценивать все возможные риски.
