Учитывая, что установление сервитута на придомовой территории ограничивает собственников помещений МКД в реализации своих прав владения и пользования, достаточно часто сервитут устанавливается в судебном порядке. Иногда, чтобы определить возможный вариант сервитута, суд назначает экспертизу.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 31.08.2022 г., по Делу № А45-26870/2020 (спор владельца парковки с ТСЖ) указал, что условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком. Вопреки утверждениям заявителей кассационных жалоб, предметом исследования судебных экспертов (как это прямо следует из содержания заключений и полученных при разрешении спора по существу пояснений экспертов) являлась совокупность критериев, значимых для определения наименее обременительного варианта сервитута, включая: протяженность проезда, площадь сервитута (площадь обременяемой части участка), использование дворовой территории жилых домов, отступ проезда от стен зданий, ширина проезда, фактическое использование. При этом, площадь придомовой территории, обременяемой по варианту, предложенному истцом, в несколько раз превышает аналогичный параметр наименее обременительного варианта, предложенного по результатам судебных экспертиз. Установив, что испрашиваемый истцом вариант сервитута не отвечает установленным законом и выработанным судебной практикой критериям, суды правомерно отказали в удовлетворении иска, поскольку не обладали процессуальными возможностями для определения по своему усмотрению иного обременения, в отношении других земельных участков. С указанной позицией согласился ВС РФ (Определение № 304-ЭС22-25266 от 23.12.2022).
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка. Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)).
Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 28.02.2012 № 11248/11, установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.
Несмотря на то, что закон четко определяет правила установления сервитута, в некоторых случаях контролирующие органы пытаются установить его самостоятельно.
Так, представляет интерес позиция ВС РФ по делу № А71 – 4094/2020, где суд рассматривал спор ГЖИ с управляющей организацией об оспаривании предписания по обеспечению прохода по придомовой территории. После ограждения придомовой территории вокруг дома, ГЖИ по жалобе жителей соседних МКД провела проверку в отношении управляющей организации, и посчитала, что придомовая территория обременена сервитутом. В результате управляющей организации было выдано предписание, согласно которому необходимо обеспечить проход жителей соседних домов по придомовой территории к остановке общественного транспорта. Спор дошел до Верховного суда. ВС РФ встал на сторону управляющей организации и в Определении № 309-ЭС21-17181 от 27 сентября 2021 указал, что, выдавая оспариваемое предписание, управление вышло за пределы своих полномочий. Вопросы об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения относятся к компетенции судебных органов.
Необходимо учитывать, что факт установления сервитута на придомовой территории не отменяет обязанность ее содержания.
В апелляционном определении Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 31.03.2021 г. по Делу № 33-4559/2022 указано, что обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом. В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Таким образом, не имеет правового значения для определения лица, обязанного содержать имущество, факт установления публичного сервитута, поскольку правообладатели земельного участка вправе требовать от органов государственной власти или органов местного самоуправления соразмерную плату за установленный публичный сервитут. В связи с изложенным, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что обязанность по содержанию общего имущества должна быть возложена на управляющую компанию.
