Предложение По состоянию на конец III квартала 2023 года в Минске предлагалось около 1,071 млн кв. м арендной площади в современных бизнес-центрах всех классов.Более 430 тыс. кв. м офисов в зданиях «класса С» или офисов более высокого качества, но не попадающих в сток современных из-за малой арендной площади. Порядка 750 тыс. кв. м предлагали арендаторам иные административно-офисные объекты, в том числе коммунальные или ведомственные. Прирост рынка офисов за счет новых объектов произошел в период предыдущих двух кварталов, а в III квартале ввода новых площадей не происходило. «Можно отметить официальный ввод в эксплуатацию еще одной очереди общественно-административного центра "Левада" от компании "Айрон", расположенного в одноименном жилом комплексе. Объект вводился очередями, с сентября офисные площади в аренду в объекте появились в открытом предложении. В здании для аренды предназначено три офисных этажа, что в сумме составляет порядка 10,4 тыс. кв. м арендных площадей», – рассказал Андрей Алешкин. Готовится к вводу и МФК G•S PLAZA «Жемчужина». В составе комплекса два корпуса бизнес-центров. Девелопер уже выставил предложение об аренде, что свидетельствует о фактическом завершении проекта. В стадии реализации с высокой степенью строительной готовности также находится ряд офисных объектов, суммарное предложение в которых составит практически 120 тыс. кв. м арендной площади. В высокой степени готовности находится МФК на проспекте Победителей в районе ТРЦ «Замок» и Центра тенниса. Общая заявленная площадь составит свыше 32 тыс. кв. м, из которых основной объем приходится на офисные помещения. В декабре 2023 года истекает срок инвестдоговора по проекту МФК «Шантер Хилл». Стадия готовности объекта и ранее была высокой, там требуется произвести лишь незначительные работы в области чистовой отделки и инженерии. Существует высокая вероятность, что официальный ввод объекта больше откладываться не будет. Спрос Спрос на офисном рынке в III квартале 2023 года продолжил формироваться практически полностью за счет ротационных явлений. Как и ранее, в большинстве случаев арендаторы меняли офисы с целью снять более компактное помещение. По этой причине спрос, за редким исключением, переключился на небольшие помещения – в пределах 100 кв. м. По словам эксперта, случаи, когда спрос на офисы возникал в связи с расширением штата или выходом на рынок новых компаний, были очень редкими. При этом даже с компактными площадями большого числа сделок не было – III квартал выпадает на период снижения деловой активности, вызванный пиком отпускной поры. Сентябрь, когда бизнес возвращается в привычное рабочее русло, оживления в офисном секторе не принес, что несколько отличает его от предыдущих лет. В первом полугодии 2023 года среди участников рынка аренды сохранялась надежда, что активизируются российские инвесторы и арендаторы. Но пока реальных сделок с ними не состоялось. Коммерческие условия Вот уже год, как рынок живет в рублевых условиях, но косвенно еврономинал никуда не исчез, отмечает Андрей Алешкин. В III квартале на валютном рынке происходили значительные изменения курса рубля к основным валютам (еще в июне курс евро составлял примерно 3,1 руб., а в начале сентября даже преодолел отметку в 3,5 руб.), и рублевые ставки несколько продвинулись в сторону роста. И если действующие договоры пересматривались более инертно (во многих случаях ставки остались даже на уровне предыдущего квартала), то ставки предложения и ставки по новым договорам уже учитывали изменение курса. Коммерческий рынок по доступности аренды уже сравнялся с коммунально-ведомственным предложением. Безусловно, в ведомственном сегменте можно найти предложения и по 3,8–4 руб. за 1 кв. м, однако хорошая локация с относительно качественными помещениями и здесь оценивается на уровне 22–26 руб., что в современных условиях является уровнем не только класса «В-», но и «В» (В+). Вакантность В текущий период новых крупных высвобождений офисных площадей не было. Однако и поглощение площадей было минимальное: оно не в состоянии компенсировать даже ротационные потери (когда арендаторы из больших офисов переезжают в компактные), не говоря уже о чистом освобождении. В целом по рынку вакантность в рассматриваемый период находилась на уровне 18–20%. «Однако реально она может и превышать 20%, поскольку есть определенный пласт офисных помещений, которые не заняты арендаторами и не выставляются в открытое предложение. Особенно часто такие ситуации можно встретить в бизнес-центрах с большим числом дольщиков. Но даже и без "мертвых душ" это оценочно 190–200 тыс. кв. м пустующих площадей», – рассказал Андрей Алешкин. Из бизнес-центров, которые в свое время лишились крупных арендаторов, фактически полностью получилось заново заполнить площади только бизнес-центрам «Футурис» и «Фортуна». В ближайшие месяцы улучшения ситуации с вакантностью ждать не стоит. Конкуренция на офисном рынке только обострится. На рынок предложения в аренду выходят площади в МФК G•S PLAZA «Жемчужина» и «Левада», немного позже в предложении ожидаются еще два масштабных проекта на проспекте Победителей. Появление новых мощных игроков снижает шансы старых участников рынка, которым не удастся улучшить ситуацию с вакантностью в текущих условиях. Прогнозы Офисные объекты, вышедшие на рынок предложения в недавний период, а также проекты, которые ожидаются на рынке в ближайшие месяцы, существенно обострят конкурентную борьбу за малочисленных арендаторов. Девелоперам новых проектов также будет сложно на старте, поскольку они предлагают офисы или без отделки, или только с черновой отделкой. У многих старожилов рынка есть преимущество: качественная отделка, произведенная собственниками ранее или доставшаяся в наследство от ушедших с рынка арендаторов. Кроме того, ожидаются и другие тенденции на рынке: Продолжится рост вакантности по мере ввода новых площадей. Возможен существенный скачок вакантности, если новые объекты введутся за короткий периодСпрос продолжит носить преимущественно ротационный характер, но возможно появление новых групп арендаторовЕсть вероятность, что изучение нашего рынка отдельными представителями российского бизнеса завершится реальными сделками. По словам эксперта, участники рынка, особенно со стороны собственников и девелоперов, не теряют надежды, что IV квартал 2023 года станет периодом завершения эксперимента с исключительно рублевыми ставками, и с 1 января разрешат вернуть если не еврономинал, то хотя бы абстрактную «условную единицу». NAI Belarus является белорусским представительством сети консалтинговых компаний NAI Global, входящей в топ-5 мировых брендов на рынке недвижимости, одного из крупнейших мировых брокеров, который представлен в 43 странах, в 300 офисах с 5100 работниками.
