При покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости рисков существенно больше в сравнении с приобретением строящегося жилья. С особой тщательностью важно проверить не только предоставляемые продавцом документы на объект недвижимости, но и выяснить историю квартиры или домовладения. Когда знаний в данной области недостаточно, оптимальный вариант — обратиться к юристу или в агентство недвижимости. Заручиться поддержкой грамотного юриста — единственный верный способ исключить проблемы при покупке квартиры.
Какие опасности подстерегают на рынке вторички
Покупателя квартиры на рынке готового жилья должны насторожить следующие факторы:
- за прошедшие 3-5 лет у недвижимости сменилось несколько собственников (в этой ситуации будет странным предполагать, что людям не нравился ремонт);
- среди продавцов присутствуют несовершеннолетние, либо в семье продавца есть не достигшие 18 лет дети (органы опеки могут не дать свое согласие на продажу недвижимости и деньги покупателя могут “зависнуть”;
- продавец имеет текущую задолженность в кредитных учреждениях или перед частными лицами, признан банкротом или в настоящий момент проходит процедуру банкротства (это очень опасный момент, поскольку в этом случае такая сделка в течение трех лет может быть признана недействительной, а денежные средства обратно Вы получите только на бумаге);
- на квартиру наложены обременения, аресты;
- сделка осуществляется по генеральной доверенности;
- в квартире зарегистрированы лица, которые в свое время имели право на приватизацию квартиры, но по каким-либо причинам не вошли в нее;
- Продавец не дает Вам копии документов для проверки;
- в квартире были зарегистрированы недавно умершие/погибшие лица или лица пропавшие без вести (особенно, если эти трагические обстоятельства произошли на СВО, поскольку человек может вернуться, признать в судебном порядке такую сделку недействительной и деньги Вы обратно можете не получить, поскольку у продавца их может уже не быть, а в долговые ямы у нас в Матушке-России давно не сажают);
- Продавец является пожилым человеком или Вам кажется, что продавец страдает психическим заболеванием (а как в песенке поется: “с “шизанутых” спроса нет”, извините за вольность).
Часть информации удается узнать из беседы с владельцем квартиры, которую покупатель планирует приобрести. Между тем, верить на слово не стоит. Если после просмотра объекта недвижимости покупатель принимает решение о том, что он готов приобрести квартиру, в первую очередь стоит запросить у владельца: свежую выписку из ЕГРП; копии паспортов собственников; выписку из домовой книги, поскольку собственник может быть и не “прописан” в квартире, а не собственники могут там быть “прописаны” в большом количестве; документы, на основании которых данный объект недвижимости появился у продавца; если продавец действует по нотариально заверенной доверенности, то нужно проверить выдавалась ли такая доверенность и не была ли она отменена в реестре выданных доверенностей.
☎️ Номер телефона для записи на консультацию: 8 903 792 10 98
Подписывайтесь на мой Telegram канал по ссылке.
Что можно узнать из документов
Проанализировав Выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, покупатель получает следующую информацию:
- соответствие фактической площади квартиры и назначение объекта тем сведениям, которые указывает продавец;
- число собственников, их возраст;
- наличие/отсутствие ограничений на совершение сделок с объектом;
- срок владения объектом.
В этом же документе обозначено основание возникновения права собственности на жилье. Чаще всего оно появляется в результате заключения договора купли-продажи, договора об участии в долевом строительстве, договора дарения, в случае приватизации или получения в наследство. На момент заключения сделки о переходе права собственности Выписку ЕГРП стоит заказать повторно, чтобы убедиться, что за время подготовки документов к подписанию договора купли-продажи между сторонами никаких изменений не произошло.
Какие риски несет покупатель
Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель рискует деньгами. К сожалению, покупатель несет все риски с деньгами, которые только может нарисовать воображение. Среди продавцов немало мошенников, которые после передачи документов на государственную регистрацию подают заявление о приостановке сделки или умудряются взять задаток с нескольких покупателей и исчезнуть. Есть и такие, кто по прошествии некоторого времени после совершения государственной регистрации идут в суд с иском о том, что сделка была совершена по принуждению, с ущемлением прав несовершеннолетних или иных лиц. Продавец может страдать психическим заболеванием - это тоже основание для признания сделки недействительной. Чтобы обезопасить себя нужно выяснять не состоит ли продавец на учете наркологическом или психоневрологическом диспансере. Если у вашего риэлтора или юриста есть возможность, то нужно взять архивную выписку из ЕГРП. Нужно проверить все доступные ресурсы по сбору информации, такие как Федеральная служба судебных приставов и судебные системы (общей юрисдикции и арбитражного суда). Не поленитесь поговорить с соседями и участковым полицейским.
Огромное число квартир покупается с привлечением средств материнского капитала. В этом случае до заключения договора купли-продажи важно отследить, чтобы дети продавца были наделены долями в жилье. В противном случае органы опеки могут потребовать признать сделку недействительной.
Работающие в сфере недвижимости юристы знают о мошеннических схемах, тщательно проверяют и объект, и продавца перед совершением сделки. Отказываться от услуг юриста не стоит, ведь вернуть деньги в случае, если договор купли-продажи будет признан недействительным, крайне сложно.
Если Вам будет нужна моя помощь, то все мои данные есть в описании настоящего канала.
