Поиск участка — непростое мероприятие. И чтобы облегчить этот процесс, предлагаем вам прикладную схему, по которой вы сможете именно тот самый участок мечты.
Решившись на приобретение загородного участка, первым делом мы идем в интернет. И на этом этапе нам нужны четкие критерии отбора, чтобы сразу отсеять лишнее.
Для начала ответьте себе сами на 3 главных вопроса:
1. Какой бюджет на участок?
2. Где участок должен быть расположен территориально? Какая важна инфраструктура?
3. Какой площади должен быть участок?
Определившись, идем на сайты:
- Циан
- Яндекс недвижимость
- Авито
✔ По этим критериям делаем первичный отбор.
❌ Если ничего толкового не получается найти, возможно нужно изменить ограничения по площади или бюджету.
Из найденного отбраковываем варианты по следующим критериям:
❌ ЛЭП над участком.
❌ Болото.
Еще возможные критичные моменты:
- Вид разрешенного использования.
- Коммуникации:
- Какие необходимы и в каком количестве?
- Какая минимальная мощность электричества необходима по Вашим прикидкам?
- Принципиально ли наличие газа на участке? Или на границе/у соседей?
- Уклон.
- Подъезд к участку.
- Форма участка.
- СНТ, город/деревня или КП.
Не все из этих критериев можно понять по объявлению, поэтому здесь начинаем рассылку сообщений и обзвон.
Этап просмотров:
Здесь важно оценить соответствие вышеперечисленных критериев действительности. Для этого:
- Вручную перемерьте площадь (грубая проверка на соответствие)
- Посмотрите, нет ли ЛЭП над участком
- Проверьте отсутствие затопления участка (желательно весной в период талых вод)
- Измерьте уклон
- Проверьте наличие и качество подъезда к участку и на него
- Посмотрите на форму участка
- Проверьте верхний слой грунта (у многих оказывается слой строительного мусора или насыпной грунт, о котором никто не знает)
- Посмотрите наличие деревьев и построек на участке
- Проверьте документы
- Поговорите с соседями (и председателем, если это CHT)
Если подходящих участков несколько,
рекомендуем сделать табличку, в которой будут, к примеру, по вертикали – критерии, а по горизонтали – варианты участка.
Вы будете заполнять ее по каждому варианту участка по мере получения о нем информации.
Для большей наглядности одним цветом можно выделить наиболее значимые критерии, другим - второстепенные и третьим - маловажные.
👉 В случае соответствия нескольких участков всем вашим требованиям, продолжаем отбор по менее значимым критериям, например:
✔ - приятные соседи
✔ - симпатичный забор и т.д.)
Но это редкость, когда сразу несколько участков одинаково устраивают по всем критериям. Обычно на этапе просмотров и заполнения таблички выходит один приоритетный вариант ✔
Чаще всего у каждого участка хоть один минус, но найдется. Поэтому приходится искать дальше по принципу «малой кровью».
Для таких случаев перечислим несколько некритичных критериев, которые без проблем можно нивелировать 👇
👉 Ровность участка или уклон. Наличие уклона и перепада высот на участке – это не всегда недостаток. Строить на таких участках можно. Многим даже нравится, к примеру, жить на возвышенности.
👉 Форма участка – неровный прямоугольник или квадрат не всегда помеха стройке. Разную форму чаще всего можно «обыграть».
👉 Слой строительного мусора или насыпной грунт на участке. С этим также можно работать: очистить место застройки, при насыпном грунте предусмотреть необходимую подготовку к строительству.
👉 Для стройки легче, чтобы линии электропередач проходили с другой стороны дороги, а не с вашего участка. Это некритичный пункт.
👉 Где находится: в СНТ или город/деревня или КП. Плюсы и минусы есть у всех этих типов участков. В доме в СНТ также можно прописаться, и есть свои преимущества.
👉 Широкий и удобный въезд на участок – если его нет, чаще всего его можно организовать.
👉 Наличие деревьев и построек на участке – ненужное можно ликвидировать.
👉 Тип грунта – чаще всего можно адаптировать проект под конкретный тип грунта, предусмотреть технические решения, обеспечивающие надежность и прочность конструкции в конкретных геологических условиях.
👉 Грунтовая дорога, а не асфальт. Для строительства может подходить и грунтовая дорога, если она в адекватном состоянии. К тому же вполне возможно, что грунтовую дорогу скоро заменят на асфальтированную.
👉 Участок не внесен в кадастр – если собственник заинтересован в продаже, он вызовет кадастрового инженера и оформит всё должным образом.
Получается, что на данном этапе важно просчитать возможные затраты на исправление незначительных минусов. Например, на одном участке нужен будет демонтаж, на другом – выравнивание, на третьем – организация заезда, на четвертом – увеличение мощности электричества. При прочих равных цена решает.
ЧТО НУЖНО ПРОВЕРИТЬ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ УЧАСТКА.
Покупателю нужно удостовериться, что:
1. Участок действительно принадлежит продавцу.
2. На участок не наложен арест, нет сервитута или другого обременения.
3. Площадь, адрес и границы участка соответствуют заявленным, и нет споров на этот счет.
4. Вид разрешенного использования участка и категорию земель. Если надо построить дом, это должно быть разрешено.
5. Границы участка не пересекаются с красными линиями, то есть участок и земли общего пользования не накладываются друг на друга.
6. Территория участка не попадает в охранную зону или зону регулирования застройки.
Через публичную карту Росреестра вы можете проверить:
● Площадь
● Категорию земли
● Вид разрешенного использования
● Кадастровую стоимость (по ней начисляются налоги).
Из выписки из ЕГРН вы узнаете основные характеристики и зарегистрированные права на объект недвижимости:
✔ Кадастровый номер участка, его площадь, адрес и кадастровую стоимость.
✔ ФИО правообладателей.
✔ Категорию земли и вид разрешенного использования.
✔ Границы участка, если сделано межевание.
✔ Возможно — сведения о лесах и водоемах в границах участка.
✔ Расположен ли участок в зоне с особыми условиями использования, нет ли решения об изъятии участка в собственность государства или муниципалитета.
✔ Есть ли аресты, обременения, запреты, не находится ли участок в залоге.
Чтобы увидеть все данные правообладателя участка, выписку из ЕГРН должен заказать либо сам собственник, либо нотариус — тогда данные не будут обезличены. Еще вариант — собственник может подать заявление в Росреестр и открыть свои данные ( с 1 марта 2023 все данные в выписках обезличены).
Выписку можно заказать онлайн на Госуслугах.
Также хорошо бы получить от собственников ГПЗУ градостроительный план земельного участка. На нем будут отражены все текущие ограничения.
На одном из наших участков по ГПЗУ строительство было возможно только на 4 из 12ти соток в связи с охранными зонами инженерных коммуникаций и нормативными отступами от соседей!
Но ни ГПЗУ, ни ЕГРН не покажут вам, что через ваш поселок, прямиком по вашему участку планируют через 5-10 лет проложить дорогу федерального назначения или застроить квартал многоквартирными домами.
Чтобы предостеречь себя этого важно изучить еще пару документов:
👉 Генплан развития местности
👉 План развития автодорог
Их можно найти на сайте https://fgistp.economy.gov.ru/ или на сайте
Администрации муниципального образования.
КАК ПРЕДОСТЕРЕЧЬ СЕБЯ ОТ МОШЕННИКОВ ПРИ ПОКУПКЕ УЧАСТКА:
Что спросить у соседей перед покупкой и какой список документов необходимо получить от продавца для безопасности сделки?
⚠️ Некоторые собственники мошенничают:
- Захватывают чужую территорию и регистрируют ее по амнистии,.
- Жульничают с межеванием, чтобы в документах площадь была больше. А будущему собственнику с этим потом разбираться в судах и оплачивать дорогую судебную экспертизу, по которой и вскроется реальная площадь участка. И ничего тут не сделать: шанс привлечь бывшего собственника к ответственности практически равен нулю.
Чтобы предостеречь себя от таких махинаций необходимо:
● Перемерять фактические границы участка, огороженные забором. По ручному замеру прикинуть площадь и сопоставить с документами
● Пообщаться с председателем и соседями, спросить, были ли споры по границам, все ли спокойно в этом плане сейчас?
● При спорных ситуациях можно заказать вынос точек участка своим(❗️) кадастровым инженером.
Он со специальным оборудованием выедет на местность, проведет замер, внесет в программу и наложит фактические границы на зарегистрированные – сразу будет ясно, совпадают ли они или где-то кто-то у кого-то что-то отхватил.
Эта услуга платная.
Также у соседей и председателя (если участок в СНТ) важно расспросить:
● Есть ли какие-то судебные тяжбы и споры на счет СНТ/поселка в целом?
Иногда бывает, что город оспаривает законность построек, если у него есть планы по застройке этой территории, например, многоквартирными домами.
● Знают ли они о каких-то ограничениях в строительстве на этой местности? Например, планируется строительство автодороги через поселок или многоэтажек?
Если вы еще не изучили план развития автодорог и города - это может быть очень ценной информацией.
Также к ограничениям относятся всякие охранные зоны, например водоохранная, защитные зоны инженерных коммуникаций (ЛЭП, газопровод) или зоны сохранения наследия.
● Паводки - стоит ли вода весной на участке или может быть течет рекой через него? (реальная история одного из наших объектов)
● В целом про местность - болотистая или с подземными реками. Сталкивались ли они со сложностями при стройке?
● Может быть они знают, поднимался ли уровень участка? Есть ли насыпной грунт и как давно?
При свежем насыпной грунте на месте строительства нужно будет опираться на старый уплотненный грунт, который лежит ниже. А значит нужно будет заглубляться. Соответсвенно стоимость его будет больше.
● Можно задать открытый вопрос: "Подскажите, пожалуйста, есть ли что-то, о чем мне следует знать перед покупкой этого участка? Возможно какие-то подводные камни по этой земле?"
Тут могут всплыть самые удивительные истории, как незначительные, так и серьезные.
На одном участке у нас так всплыла ситуация с “косвенным” соседом, который держал собачий питомник. Дикий лай и вонь периодически доходили и до нас. При этом, когда мы туда приезжали, на удивление все было тихо, спокойно и благопристойно (ветер был в другую сторону).
Также можно уточнить у соседей и председателя несколько не таких значительных, но тоже важных вопросов:
● Что с коммуникациями? Водопровод, газ, электричество?
● Сколько на участок выделено кВт?
● Что с интернетом? Иногда в СНТ или поселок не возможно подвести проводной интернет.
● Размер взносов.
Список документов, которые надо получить от продавца для безопасности сделки.
Для проверки продавец предоставляет покупателю:
✅ Выписку из ЕГРН.
✅ Свидетельства о праве собственности: на домовладение и землю (при наличии, так как с 15 июля 2016 года их выдача прекращена).
✅ Бумагу, удостоверяющую права собственника, к примеру, свидетельство о наследовании , приватизации или же договор купли-продажи.
✅ В идеале все предшествующие документы, откуда этот участок вообще взялся (постановление администрации к примеру).
✅ Кадастровый паспорт (при наличии, так как с января 2017 года их выдача отменена).
✅ Справки об отсутствии задолженностей по уплате налогов, коммунальных платежей, взносов в СНТ и отсутствии арестов на дом и землю.
✅ Согласие супруга, заверенное нотариусом.
✅ Справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит на учете у психиатра и нарколога.
✅ Паспорт РФ для подтверждения личности продавца.
✅ (При необходимости) выписка из Домовой книги.
✅ Если вы покупаете земельный участок с уже имеющимися на нем постройками - техпаспорт домовладения с поэтажными планами (при наличии).
✅ Если на участке есть газ – вся разрешительная документация по нему.
Если на участке стоит зарегистрированное строение, которое вы хотите снести, вы покупаете и участок, и строение. Скорее всего, для вас выгоднее в договоре указать стоимость строения минимально возможной, т.к. в случае всплывающих проблем с участком в суде компенсация будет рассчитываться от стоимости договора за вычетом стоимости строения.
Что вы уже знали из этой статьи, а о чем узнали впервые? Поделитесь в комментариях!
Читайте советы строителя: БЕЗ ЧЕГО ВЫ НЕ НАЧНЕТЕ СТРОЙКУ
✅ Подписывайтесь на ДОМ ОТ ПРОФИ, чтобы не упустить важные нюансы строительства!
