Прочитав статью, можно узнать как налоговые органы выявляют неофициальную сдачу квартир в наем.
Сдача жилья, по договору между физическими лицами, регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ "Наем жилого помещения", однако в быту распространен более привычный термин "аренда" квартир. Поэтому, в статье будет также использоваться условный термин "аренда".
Методика выявления «теневой» аренды квартир основывается на:
- использовании показаний информаторов (свидетелей), которые подтверждают факт получения собственником дохода от аренды квартиры. Свидетелями могут являться сами квартиранты (нередко, после конфликта с собственником), недовольные соседи (которые могут подтвердить факт проживания, посторонних людей в квартире соседа), а также риэлтор, подбиравший арендное жилье для квартиранта;
- документальных доказательствах «теневой» аренды, например расписок, которые подтверждают получение денег за проживание квартиранта с указанием даты, суммы арендной оплаты и, конечно же, подписи собственника;
- проверке банковских счетов граждан, куда могут ежемесячно и постоянно поступать одни и те же суммы, в определенный период, как правило, от одних и тех же людей.
Такая регулярность поступлений на банковские счета является основанием проверки источников и статуса платежей, для чего налоговая может запросить информацию, как у получателей денег, так и у плательщиков. И те и другие обязаны предоставить объяснения, на каком основании перечислялись деньги, облагаются ли они налогом.
Помочь налоговой службе, могут участковые полицейские, которые наделены правом, составлять акты, фиксирующие факт проживания людей в квартире, брать письменные объяснения в подтверждении аренды жилья и ее оплаты.
Налоговые органы и сами могут выявлять теневую сдачу в наем.
Собственники, которым принадлежит более одной квартиры, уже могут быть на контроле в ИФНС.
Многие люди сдают жилье без договора, не уплачивая налоги.
С одной стороны отсутствие договора с квартирантом влечет определенные риски, во взаимоотношениях с ним. Хотя, риски можно минимизировать, если квартирант платит авансом и с него заранее получен существенный залог, из которого можно взыскать убытки. С другой стороны, в этом случае недобросовестному собственнику даже проще избежать проблем с налоговой.
Какую тактику избирают и что говорят опытные собственники, когда их вызывают в ИФНС для дачи объяснений?
Какие нюансы нужно знать, чтобы уверенно общаться с налоговым инспектором?
Обычно тактика налогового инспектора нацелена, чтобы заставить вызванного собственника жилья, самому признаться в нарушениях, поскольку, доказать факты «теневой» сдачи квартиры не просто.
Даже если инспектору удастся доказать, факт сдачи квартиры и получения за это денег, то для привлечения к ответственности имеет значение, за какой период им был выявлен и доказан факт получения дохода.
Если было установлено, что доход был получен собственником в текущем календарном году, то в соответствии с НК РФ, факт нарушения отсутствует. Поскольку собственник обязан подать налоговую декларацию об этом доходе, до конца апреля, а налог уплатить до 01 июля следующего года, после года, когда был получен доход. И пока этот срок не прошёл, отсутствует состав налогового правонарушения.
Поэтому обнаруженный и доказанный инспектором факт сдачи квартиры в аренду в текущий период, нет смысла оспаривать и налог за этот доказанный период нужно оплатить, в установленные сроки.
Недобросовестные собственники жилья используют следующие схемы:
- если факт аренды квартиры не был выявлен в течение уже прошедшего года, то все договоры и расписки, за прошедший период уничтожаются, по договоренности с квартирантом (если изначально они не заключались в единственном экземпляре). При этом собственник и квартирант заключают новый договор с текущей даты.
При таком подходе, доказать наличие "теневой аренды", практически невозможно.
Встречаются и другие варианты, когда договор заключается на 3-6 месяцев и заново перезаключается по истечении срока его действия. Истекший договор утилизируется, если в течение срока его действия не был выявлен факт аренды.
Если отсутствуют документы, то соответственно, доходы от аренды и налог с них, тоже будут отсутствовать.
Многие опасаются вызова в ИФНС для объяснений с инспектором. Однако прежде чем опасаться, необходимо понять, есть ли у него реальные доказательства против собственника жилья или их нет.
Инспектор может просто «блефовать», чтобы добиться признаний от напуганного собственника.
Сложившаяся юридическая практика показывает, что если доказательств, как таковых нет, то целесообразно, в принципе, отрицать любые домыслы, потому, что обязанность доказывания фактов нарушения лежит на ИФНС.
Например, с помощью информации соседей, участкового и т.д., установлен факт проживания квартиранта. Но этот факт еще не доказывает того, что недвижимость сдавалась в аренду.
Во-первых, проживать в квартире может кто угодно: родственники, друзья, знакомые, партнеры по бизнесу, сотрудники и тому подобное.
И они могут проживать в квартире бесплатно, поскольку просто «приглядывают» за ней и платят за коммунальные услуги.
Во-вторых, даже если налоговые органы все-таки получили подписанный квартирантом договор, то собственник может отрицать сам факт оплаты квартирантом аренды квартиры, конечно при отсутствии платёжный документов.
«Мол, квартирант оказался недобросовестным и не платит за аренду. А выгнать его до настоящего момента, пока не успел».
Инспектор может подозревать, все что угодно, но доказать обратное бывает очень трудно, так как договор аренды выражает лишь намерения сторон, а не доказывает факт получения дохода, с которого уплачивается налог.
С правовой точки зрения, доход возникает только тогда, когда присутствуют в совокупности все неоспоримые доказательства такового: договор аренды, расписки в получении денег, подтверждения безналичной оплаты, признания собственника сдаваемого жилья, свидетельства очевидцев и др.
На практике, встречается схема применения собственниками договора безвозмездного найма. Например, договор заключается на срок 3 месяца, с возможностью внесудебного выселения из квартиры.
И одновременно, с квартиранта берется долговая расписка, без указания срока, с условием оплаты по первому требованию, на сумму 3-х месячной стоимости аренды квартиры (таким образом, получается, что оплата квартиранта не связана с его проживанием в квартире).
При этой схеме, собственник имеет в "сухом остатке":
- заключен безвозмездный договор, с отсутствием налогооблагаемого дохода;
- квартирант не сможет отказаться заплатить за проживание, поскольку у собственника имеется от него долговая расписка в качестве «сейфового» документа (условия которого являются конфиденциальными и не предназначены для разглашения),
да и обычно платит квартирант авансом, в начале каждого текущего месяца (не заплатил вперёд, сразу "на выход");
- в случае возникновения конфликта между собственником и квартирантом, последний может быть выселен собственником из квартиры;
- квартирант формально, в соответствии с договором платит собственнику компенсацию только за коммунальные услуги.
В заключении, я должен выразить свою позицию - в настоящее время желательно действовать в рамках закона. Становится актуальным принцип «Заплатил налоги и спи спокойно».
